Compradores extranjeros no residentes: el 6,4 % de las ventas en España y el 26,8 % en Málaga

Entre enero y junio de 2026, los extranjeros que no viven en España firmaron 22.610 compraventas de vivienda, el 6,4 % de las 353.557 operaciones del país, según la estadística de transacciones del Ministerio de Vivienda. En la provincia de Málaga, esa cuota es cuatro veces mayor: el 26,8 %, más de una de cada cuatro ventas.

El dato llega en un semestre de enfriamiento general. Las compraventas cayeron un 7,1 % frente a la primera mitad de 2025, con la vivienda usada a la baja (319.492 operaciones, un 8,4 % menos) y la obra nueva al alza (34.065, casi un 8 % más). La usada sigue siendo el 90 % del mercado.

¿Cuántas viviendas compraron los extranjeros no residentes en 2026?

Las 22.610 compras del primer semestre son 4.633 menos que un año antes, un descenso del 17 %. Es más del doble de lo que cae el mercado en su conjunto, así que el comprador internacional que no reside aquí ha perdido peso en España.

Con un 6,4 %, su cuota es la más baja de un primer semestre desde 2021, cuando las restricciones de viaje dejaron la cifra en el 4,9 %. Hace diez años, en 2016, rozaba el 10 %. A ellos se suman los extranjeros que sí residen en España: 34.985 compras, el 9,9 % del total. Entre ambos grupos, uno de cada seis compradores de vivienda en el país es extranjero.

Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transacciones inmobiliarias de vivienda según residencia del comprador. Cálculos propios de EVS sumando el primer y el segundo trimestre de cada año.

¿En qué provincias compran más los no residentes?

La compra desde fuera se concentra en muy pocos destinos de costa e islas. En casi toda la España interior los no residentes extranjeros apenas pesan, y en grandes provincias urbanas como Barcelona o Valencia no llegan al 4 %.

Alicante sigue en cabeza, pero la provincia malagueña es la que mejor resiste entre los grandes destinos: sus compras de no residentes bajan un 11,8 %, casi lo mismo que el total provincial (-9,6 %, hasta 16.617 operaciones). Por eso su cuota apenas se mueve, del 27,5 % al 26,8 %, mientras la nacional pierde casi un punto.

Si se suman los extranjeros que ya viven en la provincia (1.880 compras, el 11,3 %), el comprador extranjero firma el 38,1 % de todas las ventas de vivienda en la provincia de Málaga. Ningún otro mercado andaluz se le acerca: en el conjunto de Andalucía los no residentes extranjeros se quedan en el 8,3 %.

¿Por qué la Costa del Sol aguanta mejor que el resto de España?

La demanda internacional de la Costa del Sol no depende de un único perfil. Conviven el jubilado del norte de Europa, la familia que se instala con colegios internacionales, el profesional que teletrabaja y el inversor que busca una segunda residencia con alquiler. Cuando uno de esos grupos frena, los otros sostienen el volumen.

• Conectividad: el aeropuerto de Málaga enlaza con la mayoría de capitales europeas en vuelos directos de dos a tres horas.
• Comunidades ya asentadas: el comprador que llega encuentra servicios, colegios y profesionales que trabajan en su idioma.
• Producto variado: desde apartamentos en primera línea hasta villas en urbanizaciones con golf, con obra nueva que sigue saliendo al mercado.
• Clima y calidad de vida, que pesan más que la rentabilidad en buena parte de las compras de no residentes.

Conviene tener presente que otras estadísticas, como las de notarios o registradores, cuentan en fechas distintas y con criterios propios, así que sus porcentajes no siempre coinciden con los del Ministerio. La tendencia de fondo, sin embargo, es la misma: en Málaga el comprador extranjero es estructural, no coyuntural.

¿Cuánto cuesta hoy una vivienda en la Costa del Sol?

Estos son los precios medianos de oferta de los principales municipios, según nuestro informe de mercado de la Costa del Sol, que se actualiza cada mes con todo el catálogo de EVS.

¿Qué significa para quien compra o vende en la Costa del Sol?

• Para el comprador, un mercado algo menos tenso: con menos operaciones en toda España hay más margen para comparar y negociar, sobre todo en vivienda usada.
• Para el vendedor, el cliente internacional sigue siendo una cuarta parte de la demanda: anunciar en varios idiomas y atender a compradores a distancia no es opcional.
• Para el inversor, la estabilidad de la cuota extranjera en Málaga es una señal de liquidez: hay compradores de fuera también cuando el mercado nacional frena.

¿Qué necesita un no residente para comprar casa en España?

1. Obtener el NIE, el número de identificación de extranjero, imprescindible para firmar ante notario y pagar impuestos.
2. Abrir una cuenta en un banco español para el pago y los recibos de la vivienda.
3. Si se financia, contar con que la hipoteca para no residentes suele cubrir una parte menor del precio que la de un residente.
4. Reservar en torno a un 10 % adicional, algo más en obra nueva, para impuestos y gastos de compra.

Si estás pensando en comprar o vender en la Costa del Sol desde fuera de España, en EVS PROPERTY GROUP te acompañamos en todo el proceso, desde la búsqueda hasta la firma, en tu idioma.

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