Если разделить иностранцев на резидентов и нерезидентов, картина покупок жилья в Испании меняется кардинально. В целом по стране 61 % жилья, которое приобретают иностранцы, покупают люди, живущие здесь постоянно, а в провинции Малага семь из десяти покупок иностранцев совершают нерезиденты. Это нотариальные данные за первое полугодие 2026 года, опубликованные Ministerio de Vivienda (министерство жилищной политики Испании).
Финансовая компания UCI описывает глубокий сдвиг в международном спросе: иностранный покупатель всё реже ищет только вторую резиденцию или инвестицию и всё чаще — дом, где можно обосноваться ради работы или остаться насовсем. По её анализу, средняя сумма, которую иностранцы платят за жильё, составляет около 204 365 евро, что на 40 % больше, чем в 2019 году. Вопрос в том, дошла ли эта тенденция и до Коста-дель-Соль.
Иностранцы покупают недвижимость в Испании, чтобы жить или чтобы инвестировать?
В масштабах страны чаша весов заметно склонилась в пользу тех, кто живёт в Испании. В 2015 году иностранцы-резиденты совершали 49 % покупок, сделанных иностранцами; в 2019 году — 57 %; в 2025 году — 60 %, а в первом полугодии 2026 года — 61 %.
С января по июнь 2026 года иностранцы-резиденты купили 34 985 объектов жилья, почти на 10 % меньше, чем годом ранее, а нерезиденты — 22 610, на 17 % меньше. Обе цифры снижаются, но у покупателей из-за рубежа падение почти вдвое больше. Важное уточнение: статистика классифицирует покупателя по месту его проживания, а не по тому, как он будет использовать дом.
Где больше покупают иностранцы-резиденты, а где — нерезиденты?
Средний показатель по стране скрывает очень разные рынки. В таблице для первого полугодия 2026 года сравнивается доля каждой категории в общем числе сделок купли-продажи по провинции и доля резидентов в покупках иностранцев.
| Провинция | Покупки иностранцев (% от общего числа) | Иностранцы-резиденты (% от общего числа) | Иностранцы-нерезиденты (% от общего числа) | Доля резидентов в покупках иностранцев |
|---|---|---|---|---|
| Малага | 38,1 % | 11,3 % | 26,8 % | 29,7 % |
| Аликанте | 47,7 % | 15,4 % | 32,3 % | 32,2 % |
| Балеарские острова | 32,8 % | 11,7 % | 21,2 % | 35,5 % |
| Жирона | 23,7 % | 11,9 % | 11,9 % | 50,0 % |
| Таррагона | 16,7 % | 13,1 % | 3,6 % | 78,2 % |
| Барселона | 15,1 % | 13,7 % | 1,4 % | 90,7 % |
| Льейда | 13,2 % | 12,6 % | 0,5 % | 96,1 % |
| Мадрид | 8,6 % | 7,9 % | 0,7 % | 91,7 % |
| Всего по Испании | 16,3 % | 9,9 % | 6,4 % | 60,7 % |
Источник: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, сделки с жильём в разбивке по месту проживания покупателя (нотариальные данные), январь–июнь 2026 года.
Провинция Малага входит в одну группу с Аликанте и Балеарскими островами: это прибрежные рынки, где иностранные покупатели занимают большую долю, а большинство из них не живёт в Испании. В Каталонии же отчётливо видна закономерность, о которой говорит UCI. В Жироне, где расположена Коста-Брава, покупки иностранцев уже поровну делятся между резидентами и нерезидентами; в Таррагоне почти восемь из десяти иностранных покупателей живут в Испании, а в Барселоне и Льейде — более девяти из десяти.
Меняется ли профиль иностранного покупателя в Малаге?
| Период | Покупки иностранцев | Резиденты | Нерезиденты | Доля резидентов |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 10 962 | 2 549 | 8 413 | 23,3 % |
| 2019 | 10 353 | 3 158 | 7 195 | 30,5 % |
| 2022 | 16 778 | 4 293 | 12 485 | 25,6 % |
| 2025 | 13 774 | 4 025 | 9 749 | 29,2 % |
| Январь–июнь 2025 | 7 163 | 2 112 | 5 051 | 29,5 % |
| Январь–июнь 2026 | 6 336 | 1 880 | 4 456 | 29,7 % |
Провинция Малага. Источник: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (нотариальные данные).
Иностранец, живущий в провинции, немного прибавил в весе: если в 2015 году он совершал менее одной из четырёх покупок иностранцев, то теперь — около трёх из десяти. Но рост замедлился. С 2019 года его доля колеблется между 25 % и 30 %, а большой скачок 2022 года обеспечил нерезидент: более 12 400 покупок, максимум за весь период наблюдений.
В первом полугодии 2026 года число покупок резидентов и нерезидентов сократилось почти одинаково — примерно на 11 %. То есть в Малаге не наблюдается смещения в сторону проживающего здесь покупателя, которое отчётливо видно в целом по Испании.
Почему на Коста-дель-Соль по-прежнему преобладает нерезидент?
- Транспортная доступность и климат: аэропорт Малаги связан прямыми рейсами с большей частью Европы, поэтому жильём можно пользоваться несколько недель или месяцев в году, не переезжая.
- Бюджет: по данным Consejo General del Notariado (Генерального совета нотариата Испании), в первом полугодии 2026 года нерезидент платил в среднем 3 493 евро за квадратный метр по Испании, тогда как иностранец-резидент — 2 102 евро. Такой покупатель с более крупным бюджетом хорошо соответствует предложению на побережье.
- Сначала аренда, потом покупка: многие семьи, переезжающие на Коста-дель-Соль, некоторое время арендуют жильё, прежде чем купить, и к моменту покупки уже числятся резидентами.
- Смешанные рынки: в таких муниципалитетах, как Марбелья, Эстепона или Фуэнхирола, сосуществуют вторые резиденции, инвестиции в аренду и семьи, живущие здесь круглый год.
Что меняется, если вы покупаете для жизни или как нерезидент?
| Аспект | Покупка для проживания в Испании (резидент) | Покупка как нерезидент |
|---|---|---|
| Ипотека | Банки обычно финансируют до 80 % оценочной стоимости | Как правило, от 60 % до 70 % оценочной стоимости |
| Ежегодный налог за владение жильём | Основное жильё не облагается налогом на условный доход (renta imputada) | Impuesto sobre la Renta de No Residentes (налог на доходы нерезидентов, modelo 210) на условный доход (renta imputada): 19 % для ЕС и ЕЭЗ, 24 % для остальных |
| На что стоит обратить внимание | Школы, работа, здравоохранение и транспорт в течение всего года | Доходность, правила аренды, услуги и обслуживание в ваше отсутствие |
Вывод: Малага остаётся рынком нерезидентов
Иностранный покупатель, приезжающий, чтобы остаться, набирает вес в Испании, но в провинции Малага движущей силой по-прежнему остаётся тот, кто покупает из-за рубежа: семь из десяти покупок иностранцев. Для продавца это означает, что значительная часть спроса принимает решения дистанционно и ценит удалённое сопровождение сделки; для покупателя — что с самого начала стоит определить, для чего вам нужно жильё, потому что от этого зависят район, финансирование и налоги.
EVS PROPERTY GROUP поможет вам, независимо от того, приезжаете ли вы жить, ищете вторую резиденцию или инвестицию. Вы можете изучить цены предложения по муниципалитетам в нашем обзоре рынка Коста-дель-Соль или написать нам, чтобы начать поиск.
Часто задаваемые вопросы
Какой процент иностранных покупателей в Малаге живёт в Испании?
В первом полугодии 2026 года 29,7 % покупок жилья иностранцами в провинции Малага совершили резиденты Испании. Остальные 70,3 % приходятся на нерезидентов.
Сколько объектов жилья купили иностранцы в Малаге в 2026 году?
С января по июнь 2026 года — 6 336 из 16 617 сделок купли-продажи жилья в провинции, то есть 38,1 %, по нотариальным данным Ministerio de Vivienda.
Где больше всего покупают иностранцы, проживающие в Испании?
В пропорциональном выражении — в таких провинциях, как Барселона, Мадрид или Льейда, где более 90 % иностранных покупателей уже живут в Испании. На самом туристическом средиземноморском побережье, например в Малаге, Аликанте или на Балеарских островах, преобладает нерезидент.
Может ли нерезидент получить ипотеку в Испании?
Да. Испанские банки кредитуют нерезидентов, хотя обычно выдают меньший процент от стоимости жилья, чем резиденту, и требуют больше документов о доходах.
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
