Se si distinguono gli stranieri residenti da quelli non residenti, la mappa degli acquisti di abitazioni in Spagna cambia completamente: nel complesso del Paese, il 61% delle abitazioni acquistate da stranieri è ormai comprato da persone che vivono qui, mentre nella provincia di Málaga sette acquisti stranieri su dieci vengono firmati da non residenti. Sono dati notarili del primo semestre 2026 pubblicati dal Ministerio de Vivienda (il Ministero spagnolo dell’Edilizia abitativa).
L’istituto finanziario UCI descrive un cambiamento di fondo nella domanda internazionale: l’acquirente straniero non cerca più soltanto una seconda casa o un investimento, ma sempre più spesso un’abitazione in cui stabilirsi per lavoro o per restare. Secondo la sua analisi, l’importo medio che gli stranieri pagano per un’abitazione si aggira intorno ai 204.365 euro, il 40% in più rispetto al 2019. La domanda è se questa tendenza sia arrivata anche sulla Costa del Sol.
Gli stranieri comprano in Spagna per vivere o per investire?
A livello nazionale, la bilancia si è inclinata nettamente verso chi vive in Spagna. Nel 2015 gli stranieri residenti firmavano il 49% degli acquisti effettuati da stranieri; nel 2019, il 57%; nel 2025, il 60%, e nel primo semestre 2026, il 61%.
Tra gennaio e giugno 2026, gli stranieri residenti hanno acquistato 34.985 abitazioni, quasi il 10% in meno rispetto a un anno prima, e i non residenti 22.610, il 17% in meno. Entrambe le cifre calano, ma quella dell’acquirente che viene da fuori scende quasi del doppio. Una precisazione importante: la statistica classifica l’acquirente in base al luogo di residenza, non all’uso che farà della casa.
Dove acquista di più lo straniero residente e dove il non residente?
La media nazionale nasconde mercati molto diversi. La tabella confronta, per il primo semestre 2026, il peso di ciascun profilo sul totale delle compravendite della provincia e la quota degli acquisti stranieri effettuata dai residenti.
| Provincia | Acquisti di stranieri (% sul totale) | Stranieri residenti (% sul totale) | Stranieri non residenti (% sul totale) | Residenti sugli acquisti stranieri |
|---|---|---|---|---|
| Málaga | 38,1% | 11,3% | 26,8% | 29,7% |
| Alicante | 47,7% | 15,4% | 32,3% | 32,2% |
| Isole Baleari | 32,8% | 11,7% | 21,2% | 35,5% |
| Girona | 23,7% | 11,9% | 11,9% | 50,0% |
| Tarragona | 16,7% | 13,1% | 3,6% | 78,2% |
| Barcelona | 15,1% | 13,7% | 1,4% | 90,7% |
| Lleida | 13,2% | 12,6% | 0,5% | 96,1% |
| Madrid | 8,6% | 7,9% | 0,7% | 91,7% |
| Totale Spagna | 16,3% | 9,9% | 6,4% | 60,7% |
Fonte: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, transazioni di abitazioni per residenza dell’acquirente (dati notarili), gennaio-giugno 2026.
La provincia di Málaga fa gruppo con Alicante e Baleares: mercati costieri in cui l’acquirente straniero pesa molto e la maggior parte non vive in Spagna. In Catalogna, invece, si vede chiaramente il modello descritto da UCI. A Girona, con la Costa Brava, l’acquisto straniero si divide ormai in parti uguali tra residenti e non residenti; a Tarragona, quasi otto acquirenti stranieri su dieci vivono in Spagna, e a Barcelona e Lleida più di nove su dieci.
Il profilo dell’acquirente straniero a Málaga sta cambiando?
| Periodo | Acquisti di stranieri | Di residenti | Di non residenti | Peso dei residenti |
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 10.962 | 2.549 | 8.413 | 23,3% |
| 2019 | 10.353 | 3.158 | 7.195 | 30,5% |
| 2022 | 16.778 | 4.293 | 12.485 | 25,6% |
| 2025 | 13.774 | 4.025 | 9.749 | 29,2% |
| Gennaio-giugno 2025 | 7.163 | 2.112 | 5.051 | 29,5% |
| Gennaio-giugno 2026 | 6.336 | 1.880 | 4.456 | 29,7% |
Provincia di Málaga. Fonte: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (dati notarili).
Lo straniero che vive nella provincia ha guadagnato un po’ di terreno: è passato dal firmare meno di un acquisto straniero su quattro nel 2015 a quasi tre su dieci. Ma l’avanzata si è fermata. Dal 2019 il suo peso oscilla tra il 25% e il 30%, e il grande balzo del 2022 è stato opera del non residente, con oltre 12.400 acquisti, un massimo della serie.
Nel primo semestre 2026, gli acquisti di residenti e di non residenti sono calati quasi della stessa misura, circa l’11% ciascuno. In altre parole, a Málaga non si osserva lo spostamento verso l’acquirente residente che si vede invece nel complesso della Spagna.
Perché sulla Costa del Sol comanda ancora il non residente?
- Collegamenti e clima: l’aeroporto di Málaga ha voli diretti con buona parte dell’Europa, il che permette di usare la casa per qualche settimana o mese all’anno senza trasferirsi.
- Budget: secondo il Consejo General del Notariado, nel primo semestre 2026 il non residente ha pagato in media 3.493 euro al metro quadro in Spagna, contro i 2.102 euro dello straniero residente. Questo acquirente con un budget più alto si adatta all’offerta della costa.
- Prima l’affitto, poi l’acquisto: molte famiglie che si trasferiscono sulla Costa del Sol affittano per un periodo prima di comprare, e quando lo fanno risultano già come residenti.
- Mercati misti: in comuni come Marbella, Estepona o Fuengirola convivono la seconda casa, l’investimento in affitto e la famiglia che vive qui tutto l’anno.
Cosa cambia se compri per vivere qui o come non residente?
| Aspetto | Comprare per vivere qui (residente) | Comprare come non residente |
|---|---|---|
| Mutuo | Le banche in genere finanziano fino all’80% del valore di perizia | Di solito tra il 60% e il 70% del valore di perizia |
| Imposta annuale per il possesso dell’abitazione | L’abitazione principale non è tassata per «renta imputada» (il reddito figurativo attribuito all’immobile) | Impuesto sobre la Renta de No Residentes (imposta sul reddito dei non residenti, modelo 210) sulla renta imputada: 19% nell’UE e nel SEE, 24% nel resto del mondo |
| Cosa conviene valutare | Scuole, lavoro, sanità e trasporti tutto l’anno | Redditività, norme sugli affitti, servizi e manutenzione durante la tua assenza |
Conclusione: Málaga resta un mercato di non residenti
L’acquirente straniero che arriva per restare guadagna peso in Spagna, ma nella provincia di Málaga il motore resta chi compra dall’estero: sette acquisti stranieri su dieci. Per il venditore, questo significa che buona parte della domanda decide a distanza e apprezza la gestione da remoto; per chi compra, che conviene definire fin dall’inizio per quale scopo si vuole l’abitazione, perché cambiano la zona, il finanziamento e le imposte.
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Domande frequenti
Quale percentuale di acquirenti stranieri a Málaga vive in Spagna?
Nel primo semestre 2026, il 29,7% degli acquisti di abitazioni da parte di stranieri nella provincia di Málaga è stato effettuato da residenti in Spagna. Il restante 70,3% corrisponde a non residenti.
Quante abitazioni hanno acquistato gli stranieri a Málaga nel 2026?
Tra gennaio e giugno 2026, 6.336 delle 16.617 compravendite di abitazioni della provincia, il 38,1%, secondo i dati notarili del Ministerio de Vivienda.
Dove acquistano di più gli stranieri residenti in Spagna?
In proporzione, in province come Barcelona, Madrid o Lleida, dove oltre il 90% degli acquirenti stranieri vive già in Spagna. Sulla costa mediterranea più turistica, come Málaga, Alicante o Baleares, prevale il non residente.
Un non residente può richiedere un mutuo in Spagna?
Sì. Le banche spagnole finanziano i non residenti, anche se di norma concedono una percentuale inferiore del valore dell’abitazione rispetto a un residente e richiedono più documentazione sul reddito.
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