Modelo 210 per i non residenti: quanto paga e quando dichiara il proprietario di un immobile in Spagna

Il modelo 210 è la dichiarazione dell’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) che ogni anno presenta chi possiede un immobile in Spagna e ha la residenza fiscale in un altro Paese. Anche se non lo affitta, il fisco spagnolo (Hacienda) gli imputa un reddito pari all’1,1 % o al 2 % del valore catastale e applica un’aliquota del 19 % se risiede nell’UE, in Islanda, in Norvegia o in Liechtenstein, oppure del 24 % negli altri casi, per esempio se è britannico o statunitense.

A partire dai redditi del 2026 cambiano inoltre le scadenze: l’Orden HAC/623/2026, pubblicata nel BOE il 23 giugno, posticipa la dichiarazione del reddito imputato e sposta gli affitti con imposta da versare a una dichiarazione da presentare ad aprile dell’anno successivo. Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un consulente fiscale.

Chi deve presentare il modelo 210?

Qualsiasi persona che non sia residente fiscale in Spagna e percepisca qui redditi senza stabile organizzazione. Per il proprietario di un immobile ciò significa tre situazioni: avere la casa a disposizione senza affittarla (reddito imputato), affittarla (redditi da locazione) o venderla (plusvalenza patrimoniale). Sei residente fiscale in Spagna, e non presenti il 210, se trascorri qui più di 183 giorni l’anno o se hai qui il centro dei tuoi interessi economici.

Quanto paga un non residente per un immobile sfitto?

Per l’immobile che non affitti si dichiara un reddito imputato: l’1,1 % del valore catastale se questo è stato rivisto in una valutazione collettiva con effetti dal 2012, oppure il 2 % negli altri casi. Su tale importo si applica l’aliquota del 19 % o del 24 %, senza poter dedurre alcuna spesa, e il reddito viene rapportato ai giorni dell’anno in cui sei stato proprietario.

Il valore catastale compare nella ricevuta dell’IBI (l’imposta comunale sugli immobili). Sulla Costa del Sol è in genere molto inferiore al prezzo di mercato, per cui per la maggior parte degli appartamenti l’imposta annua di un immobile sfitto si ferma a qualche centinaio di euro.

Come è tassato un non residente che affitta il proprio immobile?

Se lo affitti, per quei giorni non c’è più reddito imputato: sei tassato su ciò che incassi. La differenza tra residenti nell’UE e residenti nel resto del mondo è notevole. Un residente nell’UE, in Islanda, in Norvegia o in Liechtenstein è tassato al 19 % sul reddito netto, dopo aver dedotto spese come l’IBI, le spese condominiali (comunidad), le utenze, l’assicurazione, le riparazioni e l’ammortamento. Gli altri pagano il 24 % sui ricavi lordi, senza poter dedurre spese secondo la normativa vigente.

Con un affitto di 12.000 € l’anno, un proprietario tedesco con 4.000 € di spese documentate pagherebbe circa 1.520 € (19 % di 8.000 €), mentre uno britannico pagherebbe 2.880 € (24 % di 12.000 €). Per l’affitto turistico occorre aggiungere il registro turistico dell’Andalusia e, dal 1° dicembre 2026, l’IVA (imposta sul valore aggiunto) prevista per gli affitti arredati fino a 30 notti.

Qual è il termine di presentazione del modelo 210?

L’Orden HAC/623/2026 modifica i termini per i redditi immobiliari a partire da quelli maturati nel 2026. Ecco il nuovo quadro:

In pratica, il reddito imputato del 2026 si dichiarerà tra il 1° aprile e il 31 dicembre 2027, mentre gli affitti del 2026 con imposta da versare dal 1° al 20 aprile 2027. Secondo la disposizione finale dell’ordinanza, per gli affitti dichiarati in forma separata la modifica si applica a quelli dell’ultimo trimestre del 2026, quindi quelli dei primi tre trimestri mantengono il termine trimestrale. Il nuovo modulo si usa in tutte le dichiarazioni presentate a partire dal 1° gennaio 2027.

Come si presenta il modelo 210?

Si presenta online nella sede elettronica dell’Agencia Tributaria, con certificato digitale, Cl@ve o tramite un rappresentante, e si paga con addebito su un conto in Spagna o in un altro Paese dell’area SEPA. Se siete più proprietari, ciascuno presenta il proprio 210 per la propria quota, e ogni immobile va in una dichiarazione distinta. La maggior parte dei proprietari non residenti la affida a un consulente fiscale in Spagna.

Conclusione

Il modelo 210 non è costoso per un immobile sfitto, ma è obbligatorio ogni anno e, se lo si dimentica, si accumulano maggiorazioni. Prima di acquistare sulla Costa del Sol, calcola anche questo costo annuo insieme all’IBI e alle spese condominiali. In EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a stimare le spese di mantenimento del tuo immobile come non residente e ti mettiamo in contatto con consulenti fiscali di fiducia a Málaga e Marbella.

Domande frequenti

Quanto è l’imposta per i non residenti in Spagna?

L’aliquota generale è del 24 %, e del 19 % per i residenti nell’UE, in Islanda, in Norvegia e in Liechtenstein. Per un immobile sfitto si paga sull’1,1 % o sul 2 % del suo valore catastale, il che per la maggior parte degli appartamenti sulla costa equivale a qualche centinaio di euro l’anno.

Come faccio a sapere se sono residente fiscale in Spagna?

Lo sei se trascorri più di 183 giorni dell’anno solare in Spagna, se qui si trova il nucleo principale delle tue attività o dei tuoi interessi economici, oppure se qui vivono il coniuge non separato e i figli minori, salvo prova contraria. Se lo sei, dichiari l’IRPF (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) e non il modelo 210.

Che cosa succede se non presento il modelo 210?

Hacienda può chiederti l’imposta con maggiorazioni per presentazione tardiva oppure, se è lei a rilevarlo, con una sanzione. I debiti dei non residenti con un immobile in Spagna sono facili da individuare tramite il Catastro, e il notaio ne tiene conto quando vendi.

I britannici pagano più imposta da non residenti dopo la Brexit?

Sì. Non essendo più residenti nell’UE, passano dal 19 % al 24 % e, se affittano, non possono più dedurre le spese dell’immobile, per cui sono tassati sui ricavi lordi.