Le prix du terrain urbain à Málaga bat un record : 445 €/m², plus du double de la moyenne espagnole

Le mètre carré de terrain urbain s’est vendu en moyenne 445,4 euros dans la province de Málaga au deuxième trimestre 2026, soit 26,9 % de plus qu’un an auparavant et le prix le plus élevé depuis que le Ministerio de Vivienda a commencé à le mesurer, en 2004. C’est plus du double de la moyenne espagnole, qui s’établit à 207,8 euros, son niveau le plus haut en quinze ans. Et c’est le point de départ du prix des logements neufs qui seront construits sur la Costa del Sol dans les prochaines années.

Les données proviennent de la Estadística de Precios de Suelo du Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, qui recense chaque trimestre les ventes de terrains urbains ou urbanisables non bâtis inscrites au Registro de la Propiedad (le registre foncier espagnol). Dans toute l’Espagne, 7 879 ventes ont été signées entre avril et juin, soit 5,9 % de plus qu’un an plus tôt, et le prix moyen a augmenté de 15,3 %. La province de Málaga est allée plus loin sur les deux variables : 314 ventes de terrains, soit 22,7 % de plus, et le troisième prix le plus élevé du pays.

Combien coûte le mètre carré de terrain urbain à Málaga ?

Voici les provinces où le terrain urbain est le plus cher d’Espagne au deuxième trimestre 2026, selon le Ministerio de Vivienda :

Gipuzkoa arrive en tête avec seulement 11 ventes sur le trimestre, une donnée à prendre avec prudence. Si on l’écarte, Málaga est la deuxième province la plus chère d’Espagne, derrière les Baléares seulement et déjà devant Madrid. En Andalousie, elle n’a pas de rival : la moyenne andalouse est de 221,4 euros le mètre carré et la deuxième province la plus chère, Cadix, reste à 246,4.

L’écart se creuse dans les communes de plus de 50 000 habitants, qui sont dans la province la capitale et les grandes villes de la côte. Le terrain s’y est payé 653,5 euros le mètre carré, soit 38,8 % de plus qu’un an plus tôt et le niveau le plus élevé depuis le troisième trimestre 2007. La moyenne nationale de ce groupe de communes est de 430,6 euros.

Qui achète des terrains à Málaga et quelles sommes cela représente-t-il ?

La donnée la plus révélatrice n’est pas le prix, mais l’argent engagé. Les ventes de terrains dans la province ont totalisé 304,3 millions d’euros au deuxième trimestre, soit 20 % de tout ce qui a été investi dans le terrain urbain en Espagne (1 521 millions) : aucune autre province n’a mobilisé autant, pas même Madrid (269,4 millions). En Andalousie, deux euros sur trois consacrés à l’achat de terrains ont été investis à Málaga. Au premier semestre, le chiffre provincial atteint 479,6 millions, deux fois et demie celui de la même période de 2025.

Le profil de l’acheteur change aussi. À Málaga, 53,5 % des ventes de terrains ont été signées par des sociétés, contre 33,4 % pour la moyenne nationale, et leurs achats ont progressé de 33,3 % en un an. C’est l’empreinte typique des promoteurs et des investisseurs professionnels qui s’assurent du foncier pour des projets futurs : une bonne nouvelle pour l’offre de logements neufs, mais avec un coût de départ plus élevé.

Une hausse de 26,9 % en un an est-elle fiable ?

Cette statistique doit être lue avec précaution. Le prix moyen est calculé par tranches de surface et pondéré selon le nombre de parcelles vendues de chaque taille ; un trimestre comptant beaucoup de petits terrains centraux, plus chers au mètre carré, fait donc grimper la moyenne. De fait, entre le quatrième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026, le chiffre de Málaga est passé de 296,2 à 445,4 euros. Si l’on lisse les à-coups avec la moyenne des quatre derniers trimestres, la hausse annuelle ressort à 7,5 %, de 328 à 352 euros le mètre carré.

Malgré tout, la tendance de fond est claire. La moyenne annuelle de 2025, soit 323,9 euros le mètre carré, avait déjà dépassé celle de 2009 (318,2), la plus élevée de la série jusque-là, et le chiffre du deuxième trimestre dépasse de 19 % l’ancien record trimestriel, 374,2 euros au troisième trimestre 2009. L’Espagne, en revanche, reste 27 % en dessous de son maximum, les 285 euros du troisième trimestre 2007.

Quel prix demande-t-on pour une parcelle sur la Costa del Sol ?

Pour ramener la statistique à la réalité du terrain, nous avons passé en revue les parcelles urbaines en vente dans notre portefeuille en septembre 2026 : 459 terrains dont le prix et la surface sont publiés. La médiane est de 600 000 euros pour une parcelle de 1 418 mètres carrés, soit environ 418 euros le mètre carré, et près d’un tiers (147) coûte un million d’euros ou plus. Ce sont des prix demandés, non des prix de vente, et beaucoup de ces parcelles sont destinées à une villa, et non de grands terrains pour des programmes immobiliers. Le tableau reprend les communes comptant au moins 12 parcelles.

L’éventail est très large. À Marbella, la médiane avoisine 870 euros le mètre carré de parcelle, et à Benahavís, avec des terrains qui font le double de la surface médiane de l’ensemble (3 000 mètres carrés), le prix médian atteint 1,26 million. À l’autre extrémité, Mijas concentre la plus grande offre, avec 106 parcelles à 288 euros le mètre carré, et dans l’arrière-pays, Ojén et Coín passent sous la barre des 215 euros.

Que signifie cela pour le prix du neuf ?

Le terrain est la première facture de tout programme immobilier, et sur la Costa del Sol il s’ajoute à une construction qui avance lentement. Selon la Banco de España, dans l’aire urbaine de Málaga, seuls 35 % des logements prévus par la planification urbanistique ont été réalisés. Avec un foncier plus cher et plus rare, il est difficile que le logement neuf devienne moins cher.

Notre portefeuille le reflète. En septembre 2026, le logement neuf est annoncé à une médiane de 5 819 euros le mètre carré construit, soit 24,4 % de plus que l’ancien (4 676 euros). La surcote varie beaucoup d’une commune à l’autre :

La surcote ne tient pas qu’au terrain : elle rémunère aussi l’efficacité énergétique, les garanties et des parties communes flambant neuves. Mais avec un foncier à son maximum, il est difficile que l’écart se resserre, car les terrains achetés aujourd’hui sont les logements qui seront livrés dans quelques années.

Que faire si vous allez acheter : neuf, ancien ou parcelle ?

• Neuf : comparez le prix au mètre carré avec celui de l’ancien dans la même zone et exigez que le promoteur garantisse par une caution bancaire ou une assurance les sommes que vous versez en acompte.
• Ancien : l’écart avec le neuf, 1 143 euros le mètre carré en médiane dans notre portefeuille, est la marge dont vous disposez pour rénover.
• Parcelle : avant de payer, demandez à la mairie un certificat d’urbanisme qui confirme la classification du terrain, la surface constructible et si la parcelle a le statut de solar (terrain urbain constructible), avec accès, eau, électricité et assainissement.
• Coûts et délais de construction : au prix du terrain, ajoutez le projet, le permis de construire, les taxes municipales et l’impôt sur les constructions (ICIO, impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras), et comptez plusieurs mois de démarches avant de commencer.
• Impôts à l’achat : si la parcelle est vendue par un particulier, vous payez 7 % d’ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, droits de mutation) en Andalousie ; si elle est vendue par une société, 21 % d’IVA (la TVA espagnole), et non les 10 % applicables au logement, plus 1,2 % d’AJD (actos jurídicos documentados, droit de timbre sur l’acte notarié).

En résumé : qu’est-ce qui change pour l’acheteur ?

Un foncier à son maximum ne rend moins cher aucun logement de la Costa del Sol : il soutient les prix du neuf et justifie de comparer avec l’ancien avant de décider. Si vous étudiez un programme neuf, un logement à rénover ou une parcelle à construire, nous pouvons vous aider à comparer le prix au mètre carré zone par zone avec les données de notre portefeuille.

Sources : Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Estadística de Precios de Suelo, deuxième trimestre 2026), Banco de España (Informe Anual 2025) et annonces de notre portefeuille (septembre 2026).

Questions fréquentes