Le déficit de logements dépassera le million en 2028 : ce que cela signifie pour acheter à Málaga et sur la Costa del Sol

L’Espagne traîne un déficit de logements d’environ 755 000 unités depuis 2021 et la Banco de España calcule qu’il dépassera le million en 2028, car chaque année il se forme beaucoup plus de ménages qu’il ne se construit de logements. La province de Málaga est l’une des six qui concentrent plus de la moitié de ce manque ; pour qui achète ou investit sur la Costa del Sol, le message est donc clair : l’offre continuera de se raréfier, ce qui soutient les prix.

Ce chiffre a été donné par la sous-gouverneure de la Banco de España, Soledad Núñez, lors de son intervention du 23 septembre 2026 au Forbes Economic Summit, à Madrid. Il actualise le calcul du Rapport annuel 2025 de l’institution, publié en juin, qui situait l’écart entre 2021 et 2025 à environ 750 000 logements. Voici les points clés et ce qu’ils signifient pour le marché de la Costa del Sol.

Combien de logements manquent-ils en Espagne ?

La Banco de España mesure le déficit comme la différence entre les logements achevés et les nouveaux ménages créés. En 2025, quelque 240 000 ménages se sont formés, en ligne avec la moyenne de 245 000 par an entre 2021 et 2024, alors que seulement 92 000 logements environ ont été achevés, soit 9 % de moins que l’année précédente. Cet écart cumule environ 755 000 logements depuis 2021 et, selon Núñez, pourrait s’creuser de 300 000 supplémentaires entre 2026 et 2028.

En proportion, l’écart entre 2021 et 2025 équivaut à 3,7 % des ménages espagnols, contre 0,5 % en moyenne dans la zone euro. Parmi les économies que compare la Banco de España, seul le Portugal fait pire, et l’Allemagne est la seule à avoir construit plus que nécessaire :

Pourquoi ne construit-on pas davantage de logements ?

Le problème n’est pas le manque de demande ni de crédit, mais l’offre. La Banco de España signale plusieurs freins qui se renforcent mutuellement :

• Peu de terrains prêts à bâtir et une gestion urbanistique lente : à Málaga, seuls 35 % des logements prévus dans la planification ont été réalisés, selon le Sistema de Información Urbana du Ministerio de Vivienda.
• Un secteur de la promotion et de la construction atomisé, avec une productivité à la baisse et des marges contenues qui limitent sa capacité d’investissement.
• Un manque de main-d’œuvre spécialisée et des coûts de construction en hausse.
• Un stock invendu mal adapté : il reste environ 450 000 logements issus du boom des années 2000, mais beaucoup se trouvent dans des lieux ou dans un état qui ne correspondent pas à ce que recherche la demande.

Nous avons déjà expliqué sur ce blog que la production de la construction est en recul depuis des mois. Les données de la Banco de España confirment que le goulot d’étranglement est structurel et qu’il ne se résoudra pas à court terme.

Pourquoi la province de Málaga figure-t-elle parmi les plus tendues ?

Plus de la moitié du déficit, soit 52,5 %, se concentre dans six provinces : Madrid, Barcelone, Alicante, Valence, Murcie et Málaga. À Madrid et à Barcelone, c’est surtout la demande résidentielle liée à l’emploi qui tire le marché ; sur la côte méditerranéenne s’ajoute une autre force que la Banco de España analyse en détail : l’achat par des non-résidents et l’usage touristique des logements, qui retirent des biens du marché résidentiel.

En 2025, les non-résidents ont signé 27,9 % des transactions de la province, soit près de quatre fois la moyenne nationale, de 7,4 %, et 13,6 points de plus qu’en 2007. Entre logements touristiques et maisons d’étrangers non résidents, ils représentent 14,1 % du parc provincial, contre 3,3 % en Espagne. Il en résulte un marché où cohabitent la demande internationale et celle des résidents locaux, pour qui la situation est de plus en plus difficile :

Parmi les six plus grandes villes d’Espagne, Málaga est celle qui demande le plus d’efforts pour acheter à celui qui n’est pas encore propriétaire : dix années de revenu net, soit plus que Madrid (9,7) et Barcelone (9,0). Et, contrairement à Madrid ou à Séville, déménager dans une autre commune de l’aire urbaine ne réduit pratiquement pas cet effort.

Que disent les prix de notre portefeuille ?

Notre rapport de marché de septembre, élaboré à partir de 8 810 biens à vendre sur la Costa del Sol, situe la médiane à 650 000 € et à 4 657 €/m². Le neuf, celui qui devrait combler le manque, atteint à peine 5 % de l’offre : 468 des 9 288 biens à vendre de notre portefeuille.

Le peu de neuf disponible se concentre à Mijas, Estepona et Marbella, tandis que dans la ville de Málaga nous n’avons que 12 logements neufs à vendre. Avec une offre aussi réduite, une bonne partie des programmes se vend sur plan ; celui qui attend de voir l’immeuble terminé trouve donc généralement moins de choix.

Sommes-nous face à une bulle comme celle de 2008 ?

Les prix réels du logement, hors inflation, se sont accélérés depuis 2024 jusqu’à des niveaux comparables à ceux de 2005, mais la Banco de España écarte que le risque soit le même qu’avant la crise financière. Les banques accordent des prêts immobiliers selon des critères prudents et les ménages ont un endettement et une charge d’intérêts à des minimums historiques. Selon Núñez, le logement est aujourd’hui un problème économique et social grave, mais pas un problème pour le système financier.

Le volume des transactions le confirme : en 2025, on a dépassé les 750 000 opérations, un chiffre similaire à celui du début de 2008, mais elles équivalent à 3,8 % des ménages, contre 5,5 % en moyenne lors du boom de 2004 à 2007. La différence de fond est qu’à l’époque il y avait trop de logements et que le crédit était facile ; aujourd’hui, ce sont les logements qui manquent.

Le décalage vient de loin. Depuis 1980, le revenu réel disponible des ménages espagnols a été multiplié par 1,8, alors que les prix réels du logement l’ont été par 3,5. Dans la zone euro, les chiffres sont de 1,8 pour les prix et de 1,6 pour le revenu. Autrement dit, en Espagne le logement a renchéri bien plus vite que le revenu des familles, et le manque d’offre aggrave la situation.

Que signifie cela pour acheter ou investir sur la Costa del Sol ?

Aucun rapport ne peut prédire le prix d’un logement précis, mais les données de la Banco de España dessinent un scénario utile pour décider :

• Une baisse généralisée des prix est peu probable tant que le déficit continue de croître. Il est raisonnable de s’attendre à un ralentissement des hausses, comme c’est déjà le cas en Andalousie : selon l’INE, le prix a augmenté de 11,9 % sur un an au deuxième trimestre, contre 13,3 % au premier.
• La location résidentielle restera tendue. L’aire urbaine de Málaga, avec celle de Valence, est celle où le loyer a le plus augmenté en termes réels ces dernières années, et près de trois logements sur dix de son marché locatif sont touristiques.
• La réglementation est le facteur qui peut le plus changer la donne. La Banco de España demande des mesures qui augmentent l’offre et avertit que celles qui freinent la demande peuvent soulager à court terme, mais avoir des effets indésirables sur l’offre. Avant d’acheter pour louer, vérifiez toujours la réglementation municipale sur le logement touristique.
• Dans le neuf, la clé est d’entrer tôt et avec des garanties. La loi oblige à ce que les sommes que vous versez au promoteur pendant la construction soient garanties par une caution ou une assurance ; demandez donc la caution ou la police avant de payer.
• Pour l’acheteur international, les différences entre communes pèsent autant que la tendance générale : dans notre portefeuille, la médiane au mètre carré va de 4 213 € à Mijas à 5 972 € à Marbella.

En résumé : faut-il attendre que les prix baissent ?

Avec un déficit que la Banco de España elle-même voit croître jusqu’à dépasser le million de logements en 2028, attendre une baisse généralisée sur la Costa del Sol est un pari peu étayé par les données. Ce qui change, en revanche, c’est le rythme : les hausses tendent à se modérer, et réussir dépend du bon choix de la zone, du type de logement et du moment d’entrer dans un programme.

Si vous envisagez d’acheter ou d’investir sur la Costa del Sol, chez EVS PROPERTY GROUP nous vous aidons à lire ces données en fonction de votre budget et de la zone qui vous intéresse.

Sources : Banco de España (Rapport annuel 2025 et intervention de Soledad Núñez du 23 septembre 2026), INE et rapport de marché d’EVS PROPERTY GROUP de septembre 2026.

Questions fréquentes