Asunnon ostokulut Costa del Solilla ovat käytetyssä asunnossa noin 7,5–8 % hinnasta: 7 %:n ITP (siirtovero käytettyjen kiinteistöjen kaupassa) sekä notaari, rekisteri ja gestoría (asiainhoitotoimisto), jotka yhteensä ovat arvosta riippuen noin 1 500–3 000 €. Uudiskohteessa lasku nousee noin 12 %:iin, koska maksettavaksi tulevat 10 %:n IVA (arvonlisävero) ja 1,2 %:n AJD (asiakirjaleimavero). Kauppakirjan notaarikulut maksaa ostaja, ellei sopimuksessa toisin sovita.
Alla erittelemme kunkin kulun, sen maksajan ja kaksi esimerkkiä rannikon todellisilla hinnoilla. Notaarin ja rekisterin luvut ovat suuntaa antavia: molemmat perivät maksunsa virallisen maksutaulukon (arancel) mukaan, ja tarjous kannattaa pyytää ennen allekirjoitusta.
Mitä kuluja asunnon ostaminen Andalusiassa aiheuttaa?
| Kulu | Käytetty asunto | Uudiskohde | Kuka maksaa |
|---|---|---|---|
| Oston vero | ITP 7 % | IVA 10 % | Ostaja |
| Asiakirjaleimavero (actos jurídicos documentados) | Ei makseta | 1,2 % | Ostaja |
| Kauppakirjan notaari | Virallinen maksutaulukko, noin 700–1 500 € | Virallinen maksutaulukko, noin 700–1 500 € | Ostaja, ellei toisin sovita |
| Registro de la Propiedad (kiinteistörekisteri) | Virallinen maksutaulukko, noin 400–900 € | Virallinen maksutaulukko, noin 400–900 € | Ostaja |
| Gestoría | Valinnainen, noin 200–400 € | Valinnainen, noin 200–400 € | Ostaja |
| Arviointi asuntolainan yhteydessä | Noin 300–600 € | Noin 300–600 € | Ostaja |
| Plusvalía municipal (kunnallinen arvonnousuvero) | Kunnan mukaan | Kunnan mukaan | Myyjä |
ITP lasketaan kahdesta arvosta suuremman mukaan: escrituran (kauppakirjan) hinta tai Catastron (kiinteistökadastrin) viitearvo. Jos ostat viitearvoa halvemmalla, maksat veron silti viitearvon mukaan.
Mitkä notaarikulut ostaja maksaa?
Código Civilin (Espanjan siviililain) mukaan myyjä maksaa escritura matrizin (notaarin säilytettävä alkuperäinen kauppakirja) ja ostaja ensimmäisen kopion, mutta käytännössä lähes kaikissa sopimuksissa kauppakirjan notaarikulut jätetään ostajan maksettaviksi, ja niin sinun kannattaa budjetoida. Summa ei riipu valitsemastasi notaarista: kaikki perivät saman maksutaulukon mukaan, jonka vahvistaa Real Decreto 1426/1989 ja joka määräytyy asunnon arvon ja kauppakirjan sivumäärän mukaan.
Jos ostat asuntolainalla, lainan escritura on erillinen asiakirja. Ley 5/2019:n voimaantulosta lähtien pankki maksaa oman notaarinsa, rekisterin, gestorían ja asuntolainan veron; ostajalle kuuluvat vain arviointi ja pyydettäessä kopiot.
Kuinka paljon kauppakirjan tekeminen maksaa? Kaksi esimerkkiä Costa del Solilta
Otamme esimerkiksi 300 000 euron asunnon, joka on tavallinen hinta Fuengirolassa, Torremolinosissa tai Manilvassa, sekä markkinaraportissamme esitetyn rannikon ilmoitusten mediaanin, 650 000 €. Notaarin, rekisterin ja gestorían kulut ovat arvioita vaihteluvälin ylälaidasta; vero on tarkka.
| Erä | 300 000 € käytetty | 650 000 € käytetty | 650 000 € uudiskohde |
|---|---|---|---|
| ITP 7 % | 21 000 € | 45 500 € | Ei sovelleta |
| IVA 10 % + AJD 1,2 % | Ei sovelleta | Ei sovelleta | 72 800 € |
| Notaari, rekisteri ja gestoría | ≈ 2 000 € | ≈ 2 800 € | ≈ 2 800 € |
| Yhteensä noin | ≈ 23 000 € (7,7 %) | ≈ 48 300 € (7,4 %) | ≈ 75 600 € (11,6 %) |
Jos asunnosta tulee vakituinen asuntosi ja sen arvo on enintään 150 000 €, ITP laskee 6 %:iin, ja 3,5 %:iin alle 35-vuotiailla ja muilla samaa rajaa noudattavilla ryhmillä. Vuodelle 2027 Junta de Andalucían talousarvioesitys ehdottaa yleisen veroprosentin laskemista 6,75 %:iin ja rajan nostamista 200 000 euroon, mikä odottaa Andalusian parlamentin hyväksyntää.
Mitä lisäkuluja ulkomailla asuva ostaja maksaa?
- NIE (ulkomaalaisen henkilötunnus): virallinen maksu on pieni (modelo 790, koodi 012), mutta jos asian hoitaminen annetaan valtuutetulle, maksettavaksi tulevat notaarin valtakirja, apostille-todistus, käännös ja palkkiot.
- Asianajaja: pakollinen ei ole, mutta yleensä sellainen palkataan due diligence -tarkistusta varten; palkkiot ovat vapaasti sovittavia ja ne määräytyvät yleensä prosenttina hinnasta tai kiinteänä hintana.
- Käännökset ja valuuttakurssi: jos maksat euroalueen ulkopuolelta, pankin kurssin ja erikoistuneen palvelun kurssin ero voi tulla notaaria kalliimmaksi.
- Vuosittaiset verot: ulkomailla asuvana ilmoitat joka vuosi asunnon laskennallisen tulon (renta imputada) modelo 210 -lomakkeella, vaikka et vuokraisi asuntoa, sekä maksat IBI:n (kiinteistöveron) ja jätemaksun.
Jos myyjä asuu ulkomailla, ostajan on pidätettävä 3 % hinnasta ja tilitettävä se verohallinnolle (Hacienda) modelo 211 -lomakkeella. Se ei ole lisäkulu, koska summa vähennetään myyjälle maksettavasta hinnasta, mutta se on ostajan velvollisuus, jonka notaari tarkistaa.
Milloin ja miten oston verot maksetaan?
ITP tai AJD maksetaan Andalusiassa modelo 600 -lomakkeella kahden kuukauden kuluessa allekirjoituksesta; uudiskohteen IVA maksetaan rakennuttajalle kauppahinnan mukana. Ilman veron maksutositetta Registro ei kirjaa asuntoa nimiisi, joten käytännössä gestoría tai asianajaja jättää sen muutaman päivän kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta.
Johtopäätös
Yllätysten välttämiseksi lisää hintaan 8 %, jos ostat käytetyn asunnon, ja 12 %, jos ostat uudiskohteen, sekä ulkomailla asuvan ostajan lisäkulut, jos ne koskevat sinua. EVS PROPERTY GROUP laskee sinulle tarkan summan jokaisesta kiinnostavasta asunnosta notaarin ja rekisterin kulutarjouksineen ennen kuin allekirjoitat varauksen.
Usein kysytyt kysymykset
Kuinka paljon 200 000 euron talon kauppakirjan tekeminen maksaa?
Andalusiassa käytetystä asunnosta noin 14 000 € ITP:tä 7 %:n mukaan sekä noin 1 200–1 800 € notaarille, rekisterille ja gestoríalle. Jos kyseessä on vakituinen asuntosi, alennettua 6 %:n veroa ei sovelleta, koska hinta ylittää 150 000 euron rajan.
Mitkä notaarikulut ostaja maksaa?
Lain mukaan kauppakirjan ensimmäisen kopion; käytännössä lähes aina koko kauppakirjan notaarin, koska niin sovitaan sopimuksessa. Asuntolainan notaarin maksaa pankki.
Maksavatko ulkomaalaiset enemmän veroja ostaessaan talon Espanjasta?
Eivät. ITP, IVA ja AJD ovat samat espanjalaiselle ja ulkomaalaiselle. Vuosittainen verotus eroaa: ulkomailla asuva ilmoittaa laskennallisen tulon modelo 210 -lomakkeella eikä voi soveltaa vakituisen asunnon alennettuja veroprosentteja.
Voiko ostokulut maksaa asuntolainalla?
Harvoin. Pankit rahoittavat prosenttiosuuden hinnan ja arvion pienemmästä arvosta, ja verot ja kulut ostajan on kustannettava säästöillään. Ulkomailla asuvalle rahoitetaan yleensä noin 60–70 %.
