ITP in Andalusia 2027: cosa comporta il taglio al 6,75 % se compri sulla Costa del Sol

Comprare una casa di seconda mano costerà qualcosa in meno nel 2027: l’ITP (imposta sui trasferimenti patrimoniali) in Andalusia scenderà dal 7 % al 6,75 % e la Junta intende continuare a ridurlo di un quarto di punto all’anno fino ad arrivare al 6 %. Inoltre, il valore massimo dell’abitazione che può beneficiare delle aliquote ridotte salirà da 150.000 a 200.000 euro.

L’ha annunciato il 24 settembre nel Parlamento andaluso la consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos (assessora regionale all’Economia, alle Finanze e ai Fondi europei), Carolina España, e le misure confluiranno nel Bilancio regionale del 2027, che deve ancora essere approvato. Due giorni prima, la Junta aveva ampliato di 25 milioni di euro il programma di garanzie (avales) con cui i giovani fino a 40 anni possono acquistare la prima casa con un mutuo fino al 100 %.

Cosa cambia nell’ITP dell’Andalusia a partire dal 2027?

L’ITP è l’imposta che si paga quando si acquista una casa di seconda mano; la nuova costruzione, invece, è soggetta a IVA (imposta sul valore aggiunto). In Andalusia dal 2021 esiste un’unica aliquota generale del 7 %, che ha sostituito la vecchia scala dell’8 %, del 9 % e del 10 %, oltre ad aliquote ridotte per l’abitazione principale di minor valore. Ecco come cambiano le cose secondo gli annunci:

I limiti funzionano come una soglia: se il valore dell’immobile li supera anche solo di un euro, si paga l’aliquota generale sull’intero importo. Quel valore è il maggiore tra il prezzo indicato nell’escritura (atto notarile di compravendita) e il valore di riferimento del Catastro, e comprende il garage o il ripostiglio acquistati insieme all’abitazione. Le aliquote ridotte richiedono inoltre che si tratti dell’abitazione principale dell’acquirente.

Quanto si risparmia con il taglio dell’ITP sulla Costa del Sol?

L’aliquota generale è quella che paga quasi ogni acquirente di casa usata sulla costa, che risieda o meno in Spagna, perché si applica a qualsiasi acquisto che non soddisfi i requisiti delle aliquote ridotte, comprese le seconde case. La stessa Junta calcola che circa 138.000 dei 146.500 andalusi che ne beneficeranno il prossimo anno lo faranno grazie alla riduzione dell’aliquota generale. Con la mediana del nostro rapporto di mercato, 650.000 euro, e con altri prezzi abituali, il conto è questo:

È un risparmio reale ma graduale: lo 0,25 % del prezzo nel 2027, che sull’abitazione mediana equivale a 1.625 euro. Se il calendario di un quarto di punto all’anno sarà rispettato, l’aliquota arriverebbe al 6 % nel 2030 e lo stesso acquisto pagherebbe 6.500 euro in meno rispetto a oggi.

A chi giova il nuovo limite di 200.000 euro?

Per chi rientra nei requisiti, il cambiamento vale molto di più. Un acquirente di 30 anni che compra la propria abitazione principale a 200.000 euro oggi paga 14.000 euro di ITP, perché supera l’attuale limite di 150.000, mentre nel 2027 ne pagherebbe 7.000 al 3,5 %. Qualsiasi altro acquirente di un’abitazione principale di quel prezzo passerebbe invece a pagare il 6 %: 12.000 euro.

Sulla costa, tuttavia, poche abitazioni rientrano in questi limiti. Nel nostro portafoglio di vendita sulla Costa del Sol e nel suo entroterra ci sono 7.613 abitazioni di seconda mano e solo 161 costano 200.000 euro o meno, il 2,1 %. Con l’attuale limite di 150.000 euro sono 53, quindi la misura triplica le candidate, anche se restano una parte minima dell’offerta. Per le famiglie numerose e le persone con disabilità, il passaggio da 250.000 a 300.000 euro ha una portata maggiore: si passa da 341 a 751 abitazioni, quasi il 10 %.

Le abitazioni sotto i 200.000 euro compaiono soprattutto lontano dai mercati più cari: a Torremolinos rappresentano il 9 % della seconda mano del nostro portafoglio e a Ronda una su quattro. A Marbella e Fuengirola ce ne sono tre per comune, e a Mijas quattro.

Chi può richiedere l’aval della Junta per il mutuo?

Il Programa Garantía Vivienda Andalucía copre la parte del prestito che supera l’80 % del prezzo, così che la banca possa finanziare fino al 100 % dell’acquisto. Con i nuovi 25 milioni, la dotazione sale a 80 milioni di euro e, secondo la Junta, l’hanno già utilizzato più di 3.000 giovani. Questi sono i requisiti principali:

• Essere maggiorenni, avere fino a 40 anni compiuti ed essere iscritti all’anagrafe (empadronados) in un comune andaluso. Possono richiederlo anche gli stranieri residenti.
• Acquistare la prima casa e non possedere un’altra abitazione in proprietà o in usufrutto in Spagna, salvo le eccezioni previste dal programma.
• Che il prezzo non superi 295.240 euro, oppure 354.288 euro se l’abitazione ha certificato energetico A o B. Se la perizia risulta inferiore al prezzo, conta la perizia.
• Viverci come residenza abituale per almeno due anni. Può essere nuova o usata.
• Presentare la pratica tramite una delle banche convenzionate, tra cui CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja e Cajasur: è la banca a presentare la richiesta.

Sulla costa, il tetto di prezzo è il vero ostacolo. Delle 8.078 abitazioni del nostro portafoglio, tra nuove e usate, 695 costano 295.240 euro o meno, l’8,6 %. A Manilva rientra nel limite quasi un terzo dell’offerta; a Marbella, meno del 2 %.

Conviene aspettare il 2027 per firmare l’acquisto?

L’ITP si liquida con l’aliquota in vigore il giorno dell’escritura, quindi un acquisto firmato a gennaio 2027 potrebbe già beneficiare del taglio, se il Bilancio sarà approvato e in vigore per quella data. Se l’operazione è chiusa entro dicembre, rimandare la firma di qualche settimana può avere senso, ma conviene concordarlo per iscritto con il venditore e verificare prima che la nuova legge sia già applicabile.

Per chi sta ancora cercando, il calcolo è un altro. I prezzi di offerta nella provincia di Málaga salgono del 7,4 % su base annua, secondo l’indice di idealista di agosto: a questo ritmo, un’abitazione da 650.000 euro costerebbe circa 48.000 euro in più in un anno, quasi trenta volte il risparmio fiscale del 2027.

In sintesi: cosa guadagna l’acquirente con il taglio dell’ITP?

La riduzione dell’aliquota generale raggiunge tutti gli acquirenti di case usate, anche gli stranieri e chi cerca una seconda casa, ma il suo effetto è graduale: lo 0,25 % del prezzo nel 2027 e l’1 % quando l’aliquota arriverà al 6 %. I nuovi limiti di 200.000 e 300.000 euro e l’aval per il mutuo aiutano soprattutto i giovani e le famiglie con budget contenuti, che sulla costa trovano poca offerta a quel prezzo. Se stai calcolando quanto ti costerà un acquisto, ti aiutiamo a far quadrare imposte, mutuo e tempistiche prima di firmare.

Fonti: Junta de Andalucía (intervento della consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos del 24 settembre 2026 e ampliamento del Programa Garantía Vivienda Andalucía del 22 settembre 2026), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, indice dei prezzi di idealista di agosto 2026 e annunci del nostro portafoglio al 28 settembre 2026.

Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un consulente fiscale sul tuo caso specifico.

Domande frequenti

Quando scende l’ITP in Andalusia?

L’aliquota generale passerà dal 7 % al 6,75 % nel 2027, con il Bilancio regionale di quell’anno, e la Junta prevede di ridurla di un quarto di punto all’anno fino al 6 % a fine legislatura, presumibilmente nel 2030. Finché la legge non sarà in vigore, si continua a pagare il 7 %.

Gli stranieri non residenti pagano lo stesso ITP?

Sì. L’ITP non distingue per nazionalità né per residenza: un non residente che acquista una casa usata in Andalusia paga l’aliquota generale e beneficerà anch’egli della riduzione al 6,75 %. Le aliquote ridotte, invece, richiedono che l’abitazione sia la residenza abituale dell’acquirente.

Il taglio dell’ITP si applica alla nuova costruzione?

No. L’abitazione nuova venduta da un promotore paga il 10 % di IVA e, in Andalusia, l’1,2 % di actos jurídicos documentados (AJD, imposta sugli atti giuridici documentati), con aliquote ridotte per l’abitazione principale di minor valore. L’annuncio della Junta riguarda l’ITP, che grava sull’acquisto di case di seconda mano.

Posso richiedere l’aval della Junta se ho più di 40 anni?

No. Il Programa Garantía Vivienda Andalucía è rivolto ad acquirenti fino a 40 anni compiuti che comprano la prima abitazione principale per un massimo di 295.240 euro, o 354.288 euro con certificato energetico A o B. La richiesta viene presentata dalla banca convenzionata che concede il mutuo.

Quanto ITP pagherò per un’abitazione da 300.000 euro?

Con l’aliquota generale, 21.000 euro oggi e 20.250 euro nel 2027. Avere meno di 35 anni non aiuta a quel prezzo, perché il limite dell’aliquota ridotta per i giovani salirà a 200.000 euro; dal 2027, solo le famiglie numerose e le persone con disabilità potrebbero pagare il 3,5 % se è la loro abitazione principale, cioè 10.500 euro.