Affitto temporaneo a Málaga: è già il 37 % dell'offerta e il decreto cambia le regole

Più di un terzo degli appartamenti che vengono pubblicizzati in affitto in Spagna è ormai di tipo temporaneo, e l’affitto temporaneo a Málaga pesa ancora di più: il 37 % dell’offerta del capoluogo, contro il 34 % della media nazionale, secondo lo studio di idealista relativo al terzo trimestre del 2026. Nello stesso periodo, l’offerta di affitto permanente è calata del 10 % in un anno nell’insieme del Paese e dell’11 % nel capoluogo malagueño.

Il dato arriva in piena riforma. Dall’8 ottobre 2026 è in vigore il Real Decreto-ley 29/2026, che smette di trattare l’affitto temporaneo come un uso diverso da quello abitativo e lo trasforma in un contratto di locazione di abitazione temporanea con più requisiti: una causa reale che giustifichi il soggiorno, una durata massima di dodici mesi come regola generale e un limite al canone quando si concatenano più contratti. Per chi ha un appartamento in affitto o pensa di acquistare per affittare sulla Costa del Sol, le due cose vanno di pari passo.

Quanto pesa l’affitto temporaneo a Málaga rispetto ad altre città?

Nell’insieme della Spagna, l’offerta di affitto temporaneo, che non comprende l’affitto turistico, è cresciuta del 7 % nell’ultimo anno, mentre quella di affitto permanente arretrava del 10 %. Le città in cui il temporaneo ha più peso sono San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) e Barcelona (57 %). Tra i grandi mercati privi di zone tensionate (zonas tensionadas, aree a mercato abitativo teso in cui si applicano limiti ai canoni), il capoluogo malagueño è quello in cui pesa di più: il 37 %, contro il 35 % di Madrid e Valencia, il 33 % di Siviglia, il 31 % di Alicante e il 25 % di Palma.

Variazione annua dell’offerta nel terzo trimestre del 2026 (annunci attivi tra il 25 giugno e il 25 settembre) e peso dell’affitto temporaneo sul totale. Fonte: idealista.

Il capoluogo malagueño ha un profilo proprio. L’offerta di temporaneo si muove appena (+1 %), per cui il suo peso cresce soprattutto perché scompare l’affitto a lungo termine (-11 %). A Madrid accade il contrario: il temporaneo si impenna del 52 % e l’offerta permanente cala molto meno (-6 %). E a Barcelona, dove una legge catalana applica da gennaio 2026 i tetti di prezzo anche all’affitto temporaneo nelle zone tensionate, calano entrambe: del 22 % la permanente e del 37 % la temporanea.

In Andalusia, il temporaneo pesa ancora di più a Cádiz (61 %, seconda solo a San Sebastián tra tutti i capoluoghi), Almería (44 %) e Granada (38 %), mentre Siviglia si ferma al 33 % e Córdoba al 26 %.

Cosa è successo agli affitti nelle città con prezzi calmierati?

Tutti i capoluoghi dichiarati zone tensionate, dove già si applicano limiti al canone, hanno perso offerta di affitto permanente nell’ultimo anno, con la sola eccezione di Girona (+4 %). I cali maggiori si registrano a San Sebastián (-52 %), A Coruña e Bilbao (-41 % in entrambe), Pamplona (-33 %) e Vitoria (-32 %). Nei quattro capoluoghi catalani crolla inoltre l’offerta di temporaneo: Girona la riduce del 63 %, Tarragona del 58 %, Barcelona del 37 % e Lleida del 21 %.

Per Francisco Iñareta, portavoce di idealista, il dato conferma che «l’intervento sul mercato continua a generare scarsità là dove viene applicato», anche se il portale avverte che il trimestre non riflette ancora l’effetto dei decreti sulla casa di ottobre. In Andalusia non è stata dichiarata alcuna zona tensionata, quindi nella provincia di Málaga non vigono i tetti al canone dei nuovi contratti; ciononostante, l’offerta permanente del capoluogo cala a un ritmo simile a quello di Valencia (-12 %) e inferiore a quello di Alicante (-22 %), due mercati che non applicano controlli.

Cosa cambia nell’affitto temporaneo con il Real Decreto-ley 29/2026?

Il decreto ridefinisce l’affitto temporaneo come locazione di abitazione temporanea: quella che risponde all’esigenza abitativa di un inquilino che si trova fuori dal proprio domicilio abituale per una causa giustificata e documentabile. Le sue regole principali, già inserite nella Ley de Arrendamientos Urbanos (la legge spagnola sulle locazioni urbane), sono queste:

• Causa per iscritto: il contratto deve spiegare perché l’inquilino ha bisogno dell’abitazione in modo temporaneo. L’onere della prova spetta al proprietario e, in sua assenza, il contratto diventa di abitazione abituale fin dal primo giorno.
• Durata: più di 31 giorni e, come regola generale, un massimo di dodici mesi, proroghe comprese. Se si superano senza causa o se si concatenano più di due contratti temporanei tra le stesse parti sulla stessa abitazione, il primo è considerato di abitazione abituale, con la durata minima di cinque anni (sette se il locatore è una società).
• Canone: quando si firmano contratti temporanei successivi sulla stessa abitazione, il canone del successivo non può aumentare più dell’IRAV, l’indice pubblicato dall’INE per aggiornare gli affitti.
• Garanzie e spese: oltre al deposito cauzionale (fianza), la garanzia aggiuntiva non può superare una mensilità, non si può richiedere un’assicurazione contro la morosità e l’inquilino non paga le spese di gestione immobiliare né le imposte sull’abitazione, come l’IBI (imposta comunale sugli immobili).
• Riparazioni: le piccole riparazioni dovute al normale uso sono a carico del proprietario, che ha cinque giorni lavorativi per rispondere. In caso contrario, l’inquilino può eseguire la riparazione e detrarne l’importo dal canone del mese successivo.
• Camere: se si affitta a camere, la somma dei canoni non può superare quella dell’appartamento intero.

La norma non elenca le cause valide. Un trasferimento per lavoro, gli studi o una cura medica sono gli esempi più citati dai giuristi; i soggiorni lunghi per svago, invece, molto frequenti sulla Costa del Sol durante l’inverno, restano in una zona grigia che conviene verificare con un avvocato prima di firmare.

I contratti temporanei firmati prima dell’8 ottobre mantengono le loro regole fino alla scadenza, quando si estinguono senza proroga; se vengono rinnovati, passano al nuovo regime. L’affitto turistico fino a 31 giorni resta fuori dalla Ley de Arrendamientos Urbanos e si rigge sulla normativa turistica. Il decreto è già in vigore, ma deve ancora essere convalidato dalla Diputación Permanente del Congreso, prevedibilmente a metà novembre.

Che tipo di abitazioni si affittano sulla Costa del Sol?

Il nostro portafoglio di affitti mostra un mercato molto diverso da quello del capoluogo. Al 20 ottobre 2026 abbiamo 614 abitazioni in affitto sulla Costa del Sol, tutte con canone mensile: 403 appartamenti e 211 case e ville, con un canone mediano di 3.500 € al mese. Il 92 % di quelle che indicano se sono arredate viene affittato arredato e pronto da abitare, un prodotto adatto sia a soggiorni di diversi mesi sia a contratti lunghi.

Dati del nostro portafoglio al 20 ottobre 2026: abitazioni in affitto (appartamenti, case e ville), esclusi locali e uffici. Mediana del canone mensile e del canone per metro quadro; la percentuale di arredate è calcolata sulle abitazioni che lo indicano.

Marbella, Estepona e Benahavís concentrano l’86 % dell’offerta, con canoni mediani compresi tra 3.000 e 4.500 € al mese. Solo il 13 % delle abitazioni costa 2.000 € al mese o meno, una fascia che a Mijas arriva al 44 %. È un mercato di fascia alta e molto internazionale, in cui convivono contratti lunghi e soggiorni di diversi mesi, e per questo qui conviene rivedere i contratti alla luce della nuova definizione di abitazione temporanea.

Cosa conviene fare se affitti o acquisti per affittare sulla Costa del Sol?

Prima di acquistare, decidi quale modello di affitto si adatta all’immobile e al tuo piano, perché ciascuno segue ora regole molto diverse:

L’affitto turistico richiede inoltre l’iscrizione al Registro de Turismo de Andalucía e, dal 1° dicembre 2026, il decreto assoggetta all’IVA (imposta sul valore aggiunto) del 10 % gli affitti di abitazioni arredate di 30 notti o meno allo stesso inquilino, salvo che si tratti dell’abitazione abituale del proprietario. Gli affitti di oltre 30 notti restano esenti da IVA se non comprendono servizi propri dell’ospitalità alberghiera, come la pulizia o il lavaggio della biancheria.

• Se punti sull’affitto temporaneo, documenta la causa dell’inquilino (contratto di lavoro, iscrizione a un corso, referto medico) e conserva la prova: se non puoi dimostrarla, il contratto sarà trattato come di abitazione abituale.
• Calcola la redditività con prudenza: più rotazione comporta più mesi di sfitto, più pulizie e più gestione, e il canone dei contratti concatenati non può più aumentare oltre l’IRAV.
• Rivedi i contratti temporanei firmati prima dell’8 ottobre: proseguono con le loro regole fino alla scadenza, ma un rinnovo rientra già nel nuovo regime.
• Valuta l’affitto a lungo termine: in un mercato con sempre meno offerta permanente, un buon inquilino stabile riduce i mesi di sfitto e i costi di gestione.

In sintesi: l’affitto temporaneo a Málaga conviene ancora?

L’affitto temporaneo è ormai più di un terzo del mercato e nel capoluogo malagueño arriva al 37 %, ma non perché ci siano più appartamenti temporanei, bensì perché scompare l’affitto a lungo termine. Con il nuovo decreto, il temporaneo smette di essere una scorciatoia: resta un’opzione valida per inquilini trasferiti per lavoro, studio o salute, con contratti ben documentati e una redditività calcolata senza ottimismo. Se hai un’abitazione in affitto o ne cerchi una per investire sulla Costa del Sol, in EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a scegliere il modello più adatto a ciascun immobile.

Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul tuo caso specifico.

Domande frequenti

Quale percentuale dell’affitto a Málaga è temporanea?

Secondo idealista, nel terzo trimestre del 2026 l’affitto temporaneo rappresenta il 37 % dell’offerta di affitto nella città di Málaga, contro il 34 % di media in Spagna. L’offerta di affitto permanente del capoluogo cala dell’11 % in un anno.

Che cos’è un contratto di locazione di abitazione temporanea?

È il nuovo nome legale dell’affitto temporaneo dal Real Decreto-ley 29/2026: un contratto di più di 31 giorni e, in generale, fino a 12 mesi per un inquilino che si trova fuori dal proprio domicilio abituale per una causa giustificata, che deve figurare nel contratto e che il proprietario deve poter provare.

Cosa succede se un contratto temporaneo non indica la causa?

Perde il suo carattere temporaneo e si rigge come un affitto di abitazione abituale dal giorno della firma, con una durata minima di cinque anni, o di sette se il proprietario è una società.

Il decreto riguarda i contratti temporanei già firmati?

Non fino alla loro conclusione. Quelli firmati prima dell’8 ottobre 2026 conservano il loro regime fino al termine del periodo pattuito e poi si estinguono senza proroga. Se vengono rinnovati, il nuovo contratto segue già le regole dell’abitazione temporanea.