ITP en Andalousie 2027 : ce que change la baisse à 6,75 % si vous achetez sur la Costa del Sol

Acheter un logement de seconde main sera un peu moins cher en 2027 : l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) en Andalousie passera de 7 % à 6,75 %, et la Junta souhaite continuer à le réduire d’un quart de point par an jusqu’à le ramener à 6 %. De plus, la valeur maximale du logement pouvant bénéficier des taux réduits passera de 150 000 à 200 000 euros.

La mesure a été annoncée le 24 septembre au Parlement andalou par la consejera (ministre régionale) de l’Économie, des Finances et des Fonds européens, Carolina España, et elle figurera dans le budget régional de 2027, qui doit encore être approuvé. Deux jours plus tôt, la Junta avait augmenté de 25 millions d’euros l’enveloppe du programme de garanties (avales) grâce auquel les jeunes jusqu’à 40 ans peuvent acheter leur premier logement avec un prêt immobilier pouvant aller jusqu’à 100 %.

Qu’est-ce qui change dans l’ITP andalou à partir de 2027 ?

L’ITP, ou impôt sur les transmissions patrimoniales, est l’impôt que l’on paie à l’achat d’un logement de seconde main ; le neuf est soumis à l’IVA (la TVA espagnole). En Andalousie, il existe depuis 2021 un taux général unique de 7 %, qui a remplacé l’ancien barème de 8 %, 9 % et 10 %, ainsi que des taux réduits pour la résidence principale de moindre valeur. Voici les changements annoncés :

Ces plafonds fonctionnent comme un seuil : si la valeur du logement les dépasse ne serait-ce que d’un euro, le taux général s’applique sur la totalité. Cette valeur est la plus élevée entre le prix figurant dans l’escritura (l’acte de vente notarié) et la valeur de référence du Catastro (le cadastre), et elle inclut le garage ou le débarras achetés avec le logement. Les taux réduits exigent en outre que le bien soit la résidence principale de l’acheteur.

Combien économise-t-on avec la baisse de l’ITP sur la Costa del Sol ?

Le taux général est celui que paie presque tout acheteur de logement ancien sur la côte, qu’il réside ou non en Espagne, car il s’applique à tout achat qui ne remplit pas les conditions des taux réduits, y compris les résidences secondaires. La Junta elle-même estime que, sur les quelque 146 500 Andalous bénéficiaires l’an prochain, près de 138 000 le seront grâce à la baisse du taux général. Avec la médiane de notre rapport de marché, 650 000 euros, et d’autres prix courants, le calcul donne ceci :

C’est une économie réelle mais progressive : 0,25 % du prix en 2027, soit 1 625 euros pour le logement médian. Si le calendrier d’un quart de point par an est respecté, le taux atteindrait 6 % en 2030 et le même achat coûterait 6 500 euros de moins qu’aujourd’hui.

À qui profite le nouveau plafond de 200 000 euros ?

Pour ceux qui y correspondent, le changement pèse beaucoup plus lourd. Un acheteur de 30 ans qui acquiert sa résidence principale pour 200 000 euros paie aujourd’hui 14 000 euros d’ITP, car il dépasse le plafond actuel de 150 000, et en 2027 il paierait 7 000 euros à 3,5 %. Tout autre acheteur d’une résidence principale à ce prix passerait à 6 % : 12 000 euros.

Sur la côte, cependant, peu de logements entrent dans ces limites. Dans notre portefeuille de biens à la vente sur la Costa del Sol et son arrière-pays, il y a 7 613 logements de seconde main, et seulement 161 coûtent 200 000 euros ou moins, soit 2,1 %. Avec le plafond actuel de 150 000 euros, ils sont 53 : la mesure triple donc le nombre de biens éligibles, même s’ils restent une part infime de l’offre. Pour les familles nombreuses et les personnes en situation de handicap, le passage de 250 000 à 300 000 euros a une portée plus grande : on passe de 341 à 751 logements, près de 10 %.

Les logements à moins de 200 000 euros apparaissent surtout loin des marchés les plus chers : à Torremolinos, ils représentent 9 % de la seconde main de notre portefeuille et, à Ronda, un sur quatre. À Marbella et à Fuengirola, il y en a trois dans chaque commune, et à Mijas, quatre.

Qui peut demander l’aval de la Junta pour son prêt immobilier ?

Le Programa Garantía Vivienda Andalucía couvre la partie du prêt qui dépasse 80 % du prix, de sorte que la banque peut financer jusqu’à 100 % de l’achat. Avec les 25 nouveaux millions, son enveloppe atteint 80 millions d’euros et, selon la Junta, plus de 3 000 jeunes l’ont déjà utilisé. Voici les principales conditions :

• Être majeur, avoir jusqu’à 40 ans inclus et être inscrit au padrón (registre municipal des habitants) d’une commune andalouse. Les étrangers résidents peuvent également en faire la demande.
• Acheter son premier logement et ne pas posséder un autre bien en pleine propriété ou en usufruit en Espagne, hors les exceptions prévues par le programme.
• Que le prix ne dépasse pas 295 240 euros, ou 354 288 euros si le logement dispose d’un certificat énergétique A ou B. Si l’évaluation (tasación) est inférieure au prix, c’est l’évaluation qui compte.
• L’occuper comme résidence principale pendant au moins deux ans. Il peut être neuf ou ancien.
• Faire la démarche auprès de l’une des banques partenaires, notamment CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja et Cajasur : c’est la banque qui dépose la demande.

Sur la côte, le plafond de prix est le véritable obstacle. Sur les 8 078 logements de notre portefeuille, neufs et anciens confondus, 695 coûtent 295 240 euros ou moins, soit 8,6 %. À Manilva, près d’un tiers de l’offre entre dans la limite ; à Marbella, moins de 2 %.

Vaut-il la peine d’attendre 2027 pour signer l’achat ?

L’ITP se liquide au taux en vigueur le jour de l’escritura ; un achat signé en janvier 2027 pourrait donc déjà bénéficier de la baisse si le budget est approuvé et en vigueur à cette date. Si l’opération est bouclée pour décembre, retarder la signature de quelques semaines peut avoir du sens, mais il convient de le convenir par écrit avec le vendeur et de vérifier auparavant que la nouvelle loi s’applique bien.

Pour celui qui cherche encore, le calcul est différent. Les prix d’offre dans la province de Málaga augmentent de 7,4 % sur un an, selon l’indice d’idealista d’août : à ce rythme, un logement à 650 000 euros coûterait environ 48 000 euros de plus en un an, soit près de trente fois l’économie fiscale de 2027.

En résumé : que gagne l’acheteur avec la baisse de l’ITP ?

La baisse du taux général concerne tous les acheteurs de logement ancien, y compris les étrangers et ceux qui cherchent une résidence secondaire, mais son effet est progressif : 0,25 % du prix en 2027 et 1 % lorsque le taux atteindra 6 %. Les nouveaux plafonds de 200 000 et 300 000 euros et l’aval pour le prêt immobilier aident surtout les jeunes et les familles aux budgets serrés, qui trouvent peu d’offre à ce prix sur la côte. Si vous calculez ce que vous coûtera un achat, nous vous aidons à ajuster impôts, prêt immobilier et délais avant de signer.

Sources : Junta de Andalucía (comparution de la consejera de l’Économie, des Finances et des Fonds européens du 24 septembre 2026 et augmentation de l’enveloppe du Programa Garantía Vivienda Andalucía du 22 septembre 2026), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, indice des prix d’idealista d’août 2026 et annonces de notre portefeuille au 28 septembre 2026.

Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas le conseil d’un conseiller fiscal sur votre situation concrète.

Questions fréquentes