ITP i Andalusien 2027: Hvad nedsættelsen til 6,75 % betyder, hvis du køber på Costa del Sol

Det bliver lidt billigere at købe en brugt bolig i 2027: ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, den spanske overdragelsesafgift) i Andalusien falder fra 7 % til 6,75 %, og Junta de Andalucía vil fortsætte med at skære en kvart procentpoint af hvert år, indtil satsen er nede på 6 %. Samtidig hæves den maksimale boligværdi, der kan få de reducerede satser, fra 150.000 til 200.000 euro.

Det blev annonceret den 24. september i det andalusiske parlament af Carolina España, regionens minister for økonomi, finans og EU-fonde, og foranstaltningerne indgår i regionens budget for 2027, som endnu ikke er vedtaget. To dage tidligere havde Junta udvidet garantiprogrammet med 25 millioner euro. Programmet gør det muligt for unge op til 40 år at købe deres første bolig med et lån på op til 100 %.

Hvad ændrer sig i ITP i Andalusien fra 2027?

ITP, eller impuesto de transmisiones patrimoniales, er den afgift, man betaler, når man køber en brugt bolig; nybyggeri beskattes med IVA (den spanske moms). I Andalusien har der siden 2021 været én generel sats på 7 %, som afløste den tidligere skala på 8 %, 9 % og 10 %, samt reducerede satser for primærboliger med lavere værdi. Sådan ser de annoncerede ændringer ud:

Grænserne fungerer som en tærskel: Hvis boligens værdi overstiger dem, selv med blot én euro, betales den generelle sats af hele beløbet. Værdien er den højeste af prisen i escritura (den notarielle skøde) og referenceværdien fra Catastro (matrikelregisteret), og den omfatter garage eller depotrum, hvis de købes sammen med boligen. De reducerede satser kræver desuden, at boligen er købers primære bopæl.

Hvor meget sparer man med nedsættelsen af ITP på Costa del Sol?

Den generelle sats er den, som næsten alle købere af brugte boliger ved kysten betaler, uanset om de bor i Spanien eller ej, fordi den gælder for ethvert køb, der ikke opfylder kravene til de reducerede satser, også for fritidsboliger. Junta regner selv med, at omkring 138.000 af de 146.500 andalusiere, der får gavn af ændringerne næste år, vil få det via nedsættelsen af den generelle sats. Med medianen fra vores markedsrapport, 650.000 euro, og med andre almindelige priser ser regnestykket sådan ud:

Det er en reel, men gradvis besparelse: 0,25 % af prisen i 2027, hvilket for den mediane bolig er 1.625 euro. Hvis planen om en kvart procentpoint om året holder, vil satsen nå 6 % i 2030, og det samme køb vil koste 6.500 euro mindre end i dag.

Hvem får gavn af den nye grænse på 200.000 euro?

For dem, der passer ind, betyder ændringen langt mere. En 30-årig køber, der erhverver sin primære bolig for 200.000 euro, betaler i dag 14.000 euro i ITP, fordi prisen overstiger den nuværende grænse på 150.000, mens vedkommende i 2027 ville betale 7.000 euro til 3,5 %. Enhver anden køber af en primær bolig til den pris ville komme ned på 6 %: 12.000 euro.

Ved kysten er der dog kun få boliger, der holder sig inden for de grænser. I vores salgsportefølje på Costa del Sol og i baglandet er der 7.613 brugte boliger, og kun 161 koster 200.000 euro eller mindre, det vil sige 2,1 %. Med den nuværende grænse på 150.000 euro er det 53, så foranstaltningen tredobler antallet af mulige boliger, selv om de stadig udgør en minimal del af udbuddet. For store familier og personer med handicap rækker springet fra 250.000 til 300.000 euro videre: Antallet stiger fra 341 til 751 boliger, næsten 10 %.

Boliger under 200.000 euro findes først og fremmest langt fra de dyreste markeder: I Torremolinos udgør de 9 % af de brugte boliger i vores portefølje, og i Ronda er det hver fjerde. I Marbella og Fuengirola er der tre i hver kommune og i Mijas fire.

Hvem kan søge om Juntaens garanti til boliglånet?

Programa Garantía Vivienda Andalucía dækker den del af lånet, der overstiger 80 % af prisen, så banken kan finansiere op til 100 % af købet. Med de nye 25 millioner når programmets bevilling op på 80 millioner euro, og ifølge Junta har mere end 3.000 unge allerede brugt det. Her er de vigtigste krav:

• Være myndig, være højst 40 år (inklusive) og være tilmeldt folkeregisteret (empadronado) i en andalusisk kommune. Udlændinge med bopæl i Andalusien kan også søge.
• Købe sin første bolig og ikke eje en anden bolig eller have brugsret (usufructo) til en anden i Spanien, bortset fra de undtagelser, programmet fastsætter.
• Prisen må ikke overstige 295.240 euro, eller 354.288 euro, hvis boligen har energimærke A eller B. Hvis vurderingen er lavere end prisen, er det vurderingen, der gælder.
• Bo i boligen som primær bopæl i mindst to år. Den kan være ny eller brugt.
• Ansøge via en af de samarbejdende banker, blandt andre CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja og Cajasur: Det er banken, der indgiver ansøgningen.

Ved kysten er prisloftet den egentlige hindring. Af de 8.078 boliger i vores portefølje, nye og brugte, koster 695 295.240 euro eller mindre, det vil sige 8,6 %. I Manilva ligger næsten en tredjedel af udbuddet under grænsen, i Marbella under 2 %.

Kan det betale sig at vente til 2027 med at skrive under?

ITP opgøres efter den sats, der gælder på dagen for escritura, så et køb, der underskrives i januar 2027, kan allerede få gavn af nedsættelsen, hvis budgettet er vedtaget og trådt i kraft inden da. Hvis handlen er på plads i december, kan det give mening at udskyde underskrivelsen nogle uger, men det bør aftales skriftligt med sælger, og man bør først bekræfte, at den nye lov allerede finder anvendelse.

For den, der stadig leder efter bolig, er regnestykket et andet. Udbudspriserne i provinsen Málaga stiger med 7,4 % år til år ifølge idealistas indeks for august: I det tempo ville en bolig til 650.000 euro koste omkring 48.000 euro mere om et år, næsten tredive gange skattebesparelsen i 2027.

Kort sagt: Hvad får køberen ud af nedsættelsen af ITP?

Nedsættelsen af den generelle sats rammer alle købere af brugte boliger, også udlændinge og dem, der søger en fritidsbolig, men effekten er gradvis: 0,25 % af prisen i 2027 og 1 %, når satsen når 6 %. De nye grænser på 200.000 og 300.000 euro og garantien til boliglånet hjælper især unge og familier med stramme budgetter, som ved kysten finder få boliger til den pris. Hvis du er ved at beregne, hvad et køb kommer til at koste, hjælper vi dig med at få skatter, boliglån og tidsfrister til at gå op, før du skriver under.

Kilder: Junta de Andalucía (ministerens fremlæggelse den 24. september 2026 for økonomi, finans og EU-fonde samt udvidelsen af Programa Garantía Vivienda Andalucía den 22. september 2026), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, idealistas prisindeks for august 2026 og annoncer i vores portefølje pr. 28. september 2026.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en skatterådgiver om netop din situation.

Ofte stillede spørgsmål

Hvornår falder ITP i Andalusien?

Den generelle sats falder fra 7 % til 6,75 % i 2027 med regionens budget for det år, og Junta planlægger at sænke den med en kvart procentpoint om året til 6 % ved udgangen af valgperioden, forventeligt i 2030. Så længe loven ikke er trådt i kraft, betaler man fortsat 7 %.

Betaler udlændinge uden fast bopæl i Spanien den samme ITP?

Ja. ITP skelner ikke efter nationalitet eller bopæl: En ikke-resident, der køber en brugt bolig i Andalusien, betaler den generelle sats og får også gavn af nedsættelsen til 6,75 %. De reducerede satser kræver derimod, at boligen er købers primære bopæl.

Gælder nedsættelsen af ITP for nybyggeri?

Nej. En ny bolig, som en bygherre sælger, betaler 10 % IVA (moms) og i Andalusien 1,2 % i actos jurídicos documentados (AJD, en stempelafgift på dokumenterede retshandler), med reducerede satser for primærboliger med lavere værdi. Juntaens annoncering vedrører ITP, som beskatter køb af brugte boliger.

Kan jeg søge om Juntaens garanti, hvis jeg er over 40 år?

Nej. Programa Garantía Vivienda Andalucía er for købere op til 40 år (inklusive), der erhverver deres første primære bolig for højst 295.240 euro, eller 354.288 euro med energimærke A eller B. Ansøgningen indgives af den samarbejdende bank, som yder boliglånet.

Hvor meget ITP betaler jeg for en bolig til 300.000 euro?

Med den generelle sats 21.000 euro i dag og 20.250 euro i 2027. At være under 35 år hjælper ikke ved den pris, fordi grænsen for den reducerede sats for unge kun hæves til 200.000 euro; fra 2027 vil det kun være store familier og personer med handicap, der kan beskattes med 3,5 %, hvis det er deres primære bolig, det vil sige 10.500 euro.