ITP in Andalucía 2027: wat de verlaging naar 6,75 % betekent als je aan de Costa del Sol koopt

Een tweedehandswoning kopen wordt in 2027 iets goedkoper: de ITP in Andalucía daalt van 7 % naar 6,75 %, en de Junta wil dit tarief elk jaar met een kwart procentpunt blijven verlagen tot 6 %. Bovendien stijgt de maximale waarde van de woning waarvoor de verlaagde tarieven gelden van 150.000 naar 200.000 euro.

De consejera van Economía, Hacienda y Fondos Europeos, Carolina España, kondigde dit op 24 september aan in het Andalusische parlement. De maatregelen komen in de regionale begroting voor 2027, die nog moet worden goedgekeurd. Twee dagen eerder had de Junta het garantieprogramma met 25 miljoen euro uitgebreid, waarmee jongeren tot 40 jaar hun eerste woning kunnen kopen met een hypotheek van maximaal 100 %.

Wat verandert er in de ITP van Andalucía vanaf 2027?

De ITP, of impuesto de transmisiones patrimoniales (overdrachtsbelasting), betaal je bij de aankoop van een tweedehandswoning; nieuwbouw valt onder IVA (de Spaanse btw). In Andalucía geldt sinds 2021 één algemeen tarief van 7 %. Dat verving de oude schaal van 8 %, 9 % en 10 %. Daarnaast zijn er verlaagde tarieven voor de hoofdverblijfplaats met een lagere waarde. Dit zijn de aangekondigde wijzigingen:

De grenzen werken als een drempel: overschrijdt de waarde van de woning ze met slechts één euro, dan betaal je het algemene tarief over het totaalbedrag. Die waarde is het hoogste van de prijs in de escritura (de notariële akte) en de referentiewaarde van het Catastro, en omvat ook de garage of berging die je samen met de woning koopt. Voor de verlaagde tarieven moet het bovendien de hoofdverblijfplaats van de koper zijn.

Hoeveel bespaar je met de ITP-verlaging aan de Costa del Sol?

Het algemene tarief is het tarief dat vrijwel elke koper van een tweedehandswoning aan de kust betaalt, of hij nu in Spanje woont of niet. Het geldt voor elke aankoop die niet aan de voorwaarden voor de verlaagde tarieven voldoet, dus ook voor tweede woningen. De Junta zelf berekent dat van de 146.500 Andalusiërs die volgend jaar profiteren er ongeveer 138.000 dat doen dankzij de verlaging van het algemene tarief. Met de mediaan uit ons marktrapport, 650.000 euro, en andere gangbare prijzen ziet de berekening er zo uit:

Het is een reële maar geleidelijke besparing: 0,25 % van de prijs in 2027, oftewel 1.625 euro bij de mediane woning. Als het schema van een kwart procentpunt per jaar wordt gehaald, bereikt het tarief in 2030 de 6 % en betaalt dezelfde aankoop 6.500 euro minder dan nu.

Wie profiteert van de nieuwe grens van 200.000 euro?

Voor wie eronder valt, betekent de wijziging veel meer. Een koper van 30 jaar die zijn hoofdverblijfplaats voor 200.000 euro koopt, betaalt nu 14.000 euro ITP, omdat hij boven de huidige grens van 150.000 zit. In 2027 zou hij 7.000 euro betalen tegen 3,5 %. Elke andere koper van een hoofdverblijfplaats van dat bedrag gaat 6 % betalen: 12.000 euro.

Aan de kust passen echter weinig woningen binnen die grenzen. In onze verkoopportefeuille aan de Costa del Sol en in het binnenland zitten 7.613 tweedehandswoningen, en slechts 161 kosten 200.000 euro of minder: 2,1 %. Met de huidige grens van 150.000 euro zijn dat er 53, dus de maatregel verdrievoudigt het aantal kandidaten, al blijft het een minimaal deel van het aanbod. Voor grote gezinnen en personen met een beperking heeft de stap van 250.000 naar 300.000 euro meer bereik: het aantal woningen stijgt van 341 naar 751, bijna 10 %.

Woningen onder de 200.000 euro vind je vooral ver van de duurste markten: in Torremolinos is dat 9 % van de tweedehandswoningen in onze portefeuille en in Ronda een op de vier. In Marbella en Fuengirola zijn het er drie per gemeente, en in Mijas vier.

Wie kan de garantie van de Junta voor de hypotheek aanvragen?

Het Programa Garantía Vivienda Andalucía dekt het deel van de lening dat boven 80 % van de prijs uitkomt, zodat de bank tot 100 % van de aankoop kan financieren. Met de nieuwe 25 miljoen komt het budget op 80 miljoen euro, en volgens de Junta hebben al meer dan 3.000 jongeren er gebruik van gemaakt. Dit zijn de belangrijkste voorwaarden:

• Meerderjarig zijn, maximaal 40 jaar oud zijn (40 inbegrepen) en ingeschreven staan in het bevolkingsregister (padrón) van een Andalusische gemeente. Ook buitenlanders met verblijfsvergunning kunnen het aanvragen.
• Je eerste woning kopen en in Spanje geen andere woning in eigendom of in vruchtgebruik hebben, behalve de uitzonderingen die het programma vermeldt.
• De prijs mag niet hoger zijn dan 295.240 euro, of 354.288 euro als de woning een energielabel A of B heeft. Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de prijs, geldt de taxatiewaarde.
• Er minstens twee jaar als hoofdverblijfplaats wonen. De woning mag nieuw of gebruikt zijn.
• Het aanvragen via een van de samenwerkende banken, waaronder CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja en Cajasur: de bank dient de aanvraag in.

Aan de kust is de prijsgrens de echte barrière. Van de 8.078 woningen in onze portefeuille, nieuw en gebruikt samen, kosten er 695 maximaal 295.240 euro: 8,6 %. In Manilva valt bijna een derde van het aanbod binnen de grens; in Marbella minder dan 2 %.

Loont het om tot 2027 te wachten met tekenen?

De ITP wordt berekend tegen het tarief dat geldt op de dag van de escritura. Een aankoop die in januari 2027 wordt getekend, kan dus al van de verlaging profiteren als de begroting dan is goedgekeurd en van kracht is. Als de transactie in december rond is, kan het zinvol zijn de ondertekening enkele weken uit te stellen, maar het is verstandig dat schriftelijk met de verkoper af te spreken en vooraf te controleren of de nieuwe wet al wordt toegepast.

Wie nog zoekt, moet anders rekenen. De vraagprijzen in de provincie Málaga stijgen met 7,4 % op jaarbasis, volgens de idealista-index van augustus: in dat tempo zou een woning van 650.000 euro in een jaar ongeveer 48.000 euro meer kosten, bijna dertig keer de belastingbesparing van 2027.

Kortom: wat levert de ITP-verlaging de koper op?

De verlaging van het algemene tarief geldt voor alle kopers van een tweedehandswoning, ook voor buitenlanders en wie een tweede woning zoekt, maar het effect is geleidelijk: 0,25 % van de prijs in 2027 en 1 % wanneer het tarief 6 % bereikt. De nieuwe grenzen van 200.000 en 300.000 euro en de garantie voor de hypotheek helpen vooral jongeren en gezinnen met een krap budget, die aan de kust weinig aanbod vinden tegen die prijs. Als je uitrekent wat een aankoop je gaat kosten, helpen we je belastingen, hypotheek en termijnen op elkaar af te stemmen voordat je tekent.

Bronnen: Junta de Andalucía (optreden van de consejera van Economía, Hacienda y Fondos Europeos op 24 september 2026 en uitbreiding van het Programa Garantía Vivienda Andalucía van 22 september 2026), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, prijsindex van idealista van augustus 2026 en advertenties uit onze portefeuille per 28 september 2026.

Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een belastingadviseur over jouw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen