ITP Andalusiassa 2027: mitä 6,75 %:n alennus tarkoittaa, jos ostat Costa del Solilta

Käytetyn asunnon osto tulee vuonna 2027 hieman halvemmaksi: ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, varainsiirtovero) laskee Andalusiassa 7 %:sta 6,75 %:iin, ja Junta haluaa leikata sitä edelleen neljänneksen prosenttiyksikköä vuosittain, kunnes se on 6 %. Lisäksi alennettuja verokantoja saavan asunnon enimmäisarvo nousee 150 000 eurosta 200 000 euroon.

Asiasta kertoi 24. syyskuuta Andalusian parlamentissa talous-, finanssi- ja EU-rahastoasioista vastaava ministeri (consejera) Carolina España, ja toimenpiteet sisältyvät Andalusian vuoden 2027 alueelliseen budjettiin, jota ei ole vielä hyväksytty. Kaksi päivää aiemmin Junta oli laajentanut 25 miljoonalla eurolla takausohjelmaa, jonka avulla enintään 40-vuotiaat nuoret voivat ostaa ensiasuntonsa jopa 100 %:n asuntolainalla.

Mikä muuttuu Andalusian ITP-verossa vuodesta 2027 alkaen?

ITP eli impuesto de transmisiones patrimoniales on vero, joka maksetaan käytettyä asuntoa ostettaessa; uudiskohteesta maksetaan IVA (arvonlisävero). Andalusiassa on ollut vuodesta 2021 lähtien yksi yleinen verokanta, 7 %, joka korvasi aiemman 8 %:n, 9 %:n ja 10 %:n asteikon, sekä alennetut verokannat edullisemmille vakituisille asunnoille. Ilmoitetut muutokset ovat seuraavat:

Rajat toimivat kynnyksinä: jos asunnon arvo ylittää ne vaikka vain yhdellä eurolla, koko arvosta maksetaan yleisen verokannan mukainen vero. Arvo on se, kumpi on suurempi: escritura (notaarin vahvistama kauppakirja) -asiakirjan hinta vai Catastron (kiinteistörekisterin) vertailuarvo, ja siihen sisältyvät asunnon mukana ostettu autotalli tai varasto. Alennetut verokannat edellyttävät lisäksi, että asunto on ostajan vakituinen asunto.

Paljonko ITP-veron lasku säästää Costa del Solilla?

Yleinen verokanta on se, jonka lähes jokainen rannikolla käytettyä asuntoa ostava maksaa, asuipa hän Espanjassa tai ei, sillä sitä sovelletaan kaikkiin ostoihin, jotka eivät täytä alennettujen verokantojen ehtoja, myös toisiin asuntoihin. Junta itse laskee, että noin 138 000 niistä 146 500 andalusialaisesta, jotka hyötyvät ensi vuonna, hyötyvät nimenomaan yleisen verokannan laskusta. Markkinaraporttimme mediaanilla, 650 000 eurolla, ja muilla tavallisilla hinnoilla laskelma on seuraava:

Säästö on todellinen mutta asteittainen: 0,25 % hinnasta vuonna 2027, mikä mediaaniasunnossa on 1 625 euroa. Jos aikataulua neljänneksen prosenttiyksikön vuosilaskuista noudatetaan, verokanta olisi 6 % vuonna 2030, ja sama kauppa maksaisi 6 500 euroa vähemmän kuin nyt.

Ketä uusi 200 000 euron raja hyödyttää?

Sille, jolle ehdot sopivat, muutos merkitsee paljon enemmän. 30-vuotias ostaja, joka hankkii vakituisen asuntonsa 200 000 eurolla, maksaa nyt ITP-veroa 14 000 euroa, koska nykyinen 150 000 euron raja ylittyy, ja vuonna 2027 hän maksaisi 3,5 %:n verokannalla 7 000 euroa. Kaikki muut saman hintaisen vakituisen asunnon ostajat siirtyisivät 6 %:n verokantaan: 12 000 euroa.

Rannikolla kuitenkin harva asunto mahtuu näihin rajoihin. Costa del Solin ja sen sisämaan myyntisalkussamme on 7 613 käytettyä asuntoa, ja vain 161 maksaa enintään 200 000 euroa, eli 2,1 %. Nykyisellä 150 000 euron rajalla niitä on 53, joten toimenpide kolminkertaistaa ehdokasasuntojen määrän, vaikka ne ovat edelleen vain pieni osa tarjonnasta. Suurperheille ja vammaisille henkilöille hyppy 250 000 eurosta 300 000 euroon on merkittävämpi: asuntojen määrä kasvaa 341:stä 751:een, lähes 10 %:iin.

Alle 200 000 euron asunnot sijaitsevat pääasiassa kalleimpien markkinoiden ulkopuolella: Torremolinosissa ne ovat 9 % salkkumme käytetyistä asunnoista ja Rondassa joka neljäs. Marbellassa ja Fuengirolassa niitä on kummassakin kolme ja Mijasissa neljä.

Ketkä voivat hakea Juntan takausta asuntolainaan?

Programa Garantía Vivienda Andalucía kattaa sen osan lainasta, joka ylittää 80 % hinnasta, joten pankki voi rahoittaa jopa 100 % kaupasta. Uusien 25 miljoonan euron myötä ohjelman määräraha nousee 80 miljoonaan euroon, ja Juntan mukaan sitä on jo käyttänyt yli 3 000 nuorta. Tärkeimmät ehdot ovat nämä:

• Olla täysi-ikäinen, enintään 40-vuotias (40 vuotta mukaan lukien) ja kirjoilla andalusialaisessa kunnassa (empadronado). Myös Espanjassa asuvat ulkomaalaiset voivat hakea.
• Ostaa ensimmäinen asunto eikä omistaa tai hallita nautintaoikeudella toista asuntoa Espanjassa, lukuun ottamatta ohjelman mainitsemia poikkeuksia.
• Hinta ei saa ylittää 295 240 euroa, tai 354 288 euroa, jos asunnon energiatodistus on A tai B. Jos arvio (tasación) jää hintaa alemmaksi, huomioidaan arvio.
• Asua asunnossa vakituisesti vähintään kaksi vuotta. Asunto voi olla uusi tai käytetty.
• Hoitaa asia jonkin yhteistyöpankin kautta, joihin kuuluvat muun muassa CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja ja Cajasur: hakemuksen jättää pankki.

Rannikolla hintakatto on todellinen este. Salkkumme 8 078 asunnosta, uusista ja käytetyistä, 695 maksaa enintään 295 240 euroa, eli 8,6 %. Manilvassa rajan alle mahtuu lähes kolmannes tarjonnasta, Marbellassa alle 2 %.

Kannattaako odottaa vuoteen 2027 ennen kaupan allekirjoittamista?

ITP lasketaan escrituran allekirjoituspäivänä voimassa olevalla verokannalla, joten tammikuussa 2027 allekirjoitettu kauppa voisi jo hyötyä alennuksesta, jos budjetti on hyväksytty ja voimassa siihen mennessä. Jos kauppa on valmis joulukuuhun mennessä, allekirjoituksen siirtäminen muutamalla viikolla voi olla järkevää, mutta siitä kannattaa sopia myyjän kanssa kirjallisesti ja varmistaa ensin, että uutta lakia jo sovelletaan.

Sille, joka vasta etsii asuntoa, laskelma on toinen. Málagan provinssin tarjoushinnat nousevat 7,4 % vuodessa idealistan elokuun indeksin mukaan: tällä vauhdilla 650 000 euron asunto maksaisi vuoden kuluttua noin 48 000 euroa enemmän, eli lähes kolmekymmentä kertaa enemmän kuin vuoden 2027 verosäästö.

Yhteenvetona: mitä ostaja saa ITP-veron alennuksesta?

Yleisen verokannan lasku koskee kaikkia käytetyn asunnon ostajia, myös ulkomaalaisia ja toista asuntoa etsiviä, mutta sen vaikutus on asteittainen: 0,25 % hinnasta vuonna 2027 ja 1 %, kun verokanta on laskenut 6 %:iin. Uudet 200 000 ja 300 000 euron rajat sekä asuntolainan takaus auttavat ennen kaikkea nuoria ja tiukalla budjetilla olevia perheitä, jotka löytävät rannikolta vain vähän tarjontaa tuolla hintaluokalla. Jos laskeskelet, mitä ostos tulee maksamaan, autamme sovittamaan yhteen verot, asuntolainan ja aikataulut ennen allekirjoitusta.

Lähteet: Junta de Andalucía (talous-, finanssi- ja EU-rahastoasioista vastaavan ministerin esiintyminen 24. syyskuuta 2026 ja Programa Garantía Vivienda Andalucía -ohjelman laajennus 22. syyskuuta 2026), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, idealistan hintaindeksi elokuulta 2026 ja salkkumme ilmoitukset 28. syyskuuta 2026.

Tämä artikkeli on luonteeltaan informatiivinen eikä korvaa veroasiantuntijan neuvoja sinun omassa tilanteessasi.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin ITP laskee Andalusiassa?

Yleinen verokanta laskee 7 %:sta 6,75 %:iin vuonna 2027 kyseisen vuoden alueellisen budjetin myötä, ja Junta aikoo laskea sitä neljänneksen prosenttiyksikköä vuodessa 6 %:iin vaalikauden loppuun mennessä, ennusteen mukaan vuonna 2030. Kunnes laki on voimassa, maksetaan edelleen 7 %.

Maksavatko Espanjassa asumattomat ulkomaalaiset saman ITP-veron?

Kyllä. ITP ei tee eroa kansalaisuuden tai asuinpaikan perusteella: Andalusiasta käytetyn asunnon ostava ei-asukas maksaa yleisen verokannan ja hyötyy myös laskusta 6,75 %:iin. Alennetut verokannat sen sijaan edellyttävät, että asunto on ostajan vakituinen asunto.

Koskeeko ITP-veron alennus uudiskohteita?

Ei. Rakennuttajan myymästä uudesta asunnosta maksetaan 10 % IVA:a (arvonlisäveroa) ja Andalusiassa 1,2 % AJD-veroa (actos jurídicos documentados, asiakirjaleimavero), ja edullisemmille vakituisille asunnoille on alennetut verokannat. Juntan ilmoitus koskee ITP-veroa, joka kohdistuu käytetyn asunnon ostoon.

Voinko hakea Juntan takausta, jos olen yli 40-vuotias?

Et. Programa Garantía Vivienda Andalucía on tarkoitettu enintään 40-vuotiaille (40 vuotta mukaan lukien) ostajille, jotka hankkivat ensimmäisen vakituisen asuntonsa enintään 295 240 eurolla tai 354 288 eurolla, jos energiatodistus on A tai B. Hakemuksen jättää asuntolainan myöntävä yhteistyöpankki.

Paljonko ITP-veroa maksan 300 000 euron asunnosta?

Yleisellä verokannalla 21 000 euroa nyt ja 20 250 euroa vuonna 2027. Alle 35 vuoden ikä ei auta tällä hinnalla, koska nuorten alennetun verokannan raja nousee 200 000 euroon; vuodesta 2027 alkaen vain suurperheet ja vammaiset henkilöt voisivat maksaa 3,5 %:n verokannalla, jos kyseessä on heidän vakituinen asuntonsa, eli 10 500 euroa.