ITP in Andalusien 2027: Was die Senkung auf 6,75 % beim Immobilienkauf an der Costa del Sol bedeutet

Der Kauf einer Gebrauchtimmobilie wird 2027 etwas günstiger: Der ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, die Grunderwerbsteuer beim Kauf von Gebrauchtimmobilien) sinkt in Andalusien von 7 % auf 6,75 %, und die Junta will ihn jedes Jahr um einen Viertelpunkt weiter senken, bis er bei 6 % liegt. Außerdem steigt der Höchstwert der Immobilie, für die die ermäßigten Steuersätze gelten, von 150.000 auf 200.000 Euro.

Angekündigt hat dies am 24. September im andalusischen Parlament die Ministerin für Wirtschaft, Finanzen und EU-Fonds (consejera de Economía, Hacienda y Fondos Europeos), Carolina España. Die Maßnahmen sollen in den Haushalt der Autonomen Gemeinschaft für 2027 aufgenommen werden, der noch verabschiedet werden muss. Zwei Tage zuvor hatte die Junta das Bürgschaftsprogramm um 25 Millionen Euro aufgestockt, mit dem junge Menschen bis 40 Jahre ihre erste Wohnung mit einer Hypothek von bis zu 100 % kaufen können.

Was ändert sich ab 2027 beim ITP in Andalusien?

Der ITP, die Grunderwerbsteuer (impuesto de transmisiones patrimoniales), fällt beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie an; Neubauten unterliegen dagegen dem IVA (Mehrwertsteuer). In Andalusien gilt seit 2021 ein einheitlicher allgemeiner Steuersatz von 7 %, der die frühere Staffelung von 8 %, 9 % und 10 % ablöste, dazu ermäßigte Sätze für den Hauptwohnsitz mit geringerem Wert. Das sind die angekündigten Änderungen:

Die Grenzen wirken wie eine Schwelle: Übersteigt der Wert der Immobilie sie auch nur um einen Euro, wird der allgemeine Satz auf den gesamten Betrag fällig. Maßgeblich ist der höhere Wert aus dem Preis in der escritura (dem notariellen Kaufvertrag) und dem Referenzwert des Katasters (Catastro); er schließt eine Garage oder einen Abstellraum ein, die zusammen mit der Wohnung gekauft werden. Für die ermäßigten Sätze muss die Immobilie außerdem der Hauptwohnsitz des Käufers sein.

Wie viel spart man mit der ITP-Senkung an der Costa del Sol?

Den allgemeinen Satz zahlt an der Küste fast jeder Käufer einer Gebrauchtimmobilie, ob er in Spanien lebt oder nicht, denn er gilt für jeden Kauf, der die Voraussetzungen der ermäßigten Sätze nicht erfüllt, auch für Zweitwohnsitze. Die Junta selbst schätzt, dass rund 138.000 der 146.500 Andalusier, die im kommenden Jahr profitieren, dies der Senkung des allgemeinen Satzes verdanken. Mit dem Median unseres Marktberichts, 650.000 Euro, und weiteren gängigen Preisen sieht die Rechnung so aus:

Die Ersparnis ist real, aber schrittweise: 0,25 % des Preises im Jahr 2027, bei der mittleren Immobilie also 1.625 Euro. Wenn der Zeitplan von einem Viertelpunkt pro Jahr eingehalten wird, läge der Satz 2030 bei 6 %, und derselbe Kauf würde 6.500 Euro weniger kosten als heute.

Wem nützt die neue Grenze von 200.000 Euro?

Wer die Voraussetzungen erfüllt, profitiert deutlich mehr. Ein 30-jähriger Käufer, der seinen Hauptwohnsitz für 200.000 Euro erwirbt, zahlt heute 14.000 Euro ITP, weil er die aktuelle Grenze von 150.000 überschreitet; 2027 würde er bei 3,5 % nur 7.000 Euro zahlen. Jeder andere Käufer eines Hauptwohnsitzes zu diesem Preis würde künftig mit 6 % besteuert: 12.000 Euro.

An der Küste passen allerdings nur wenige Immobilien in diese Grenzen. In unserem Verkaufsportfolio an der Costa del Sol und im Hinterland gibt es 7.613 Gebrauchtimmobilien, und nur 161 kosten 200.000 Euro oder weniger, das sind 2,1 %. Mit der aktuellen Grenze von 150.000 Euro sind es 53; die Maßnahme verdreifacht also die infrage kommenden Objekte, bleibt aber ein verschwindend kleiner Teil des Angebots. Für kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung hat der Sprung von 250.000 auf 300.000 Euro mehr Reichweite: Die Zahl steigt von 341 auf 751 Immobilien, knapp 10 %.

Immobilien unter 200.000 Euro finden sich vor allem abseits der teuersten Märkte: In Torremolinos machen sie 9 % der Gebrauchtimmobilien in unserem Portfolio aus, in Ronda jede vierte. In Marbella und Fuengirola gibt es jeweils drei, in Mijas vier.

Wer kann die Bürgschaft der Junta für die Hypothek beantragen?

Das Programa Garantía Vivienda Andalucía deckt den Teil des Darlehens ab, der 80 % des Preises übersteigt, sodass die Bank bis zu 100 % des Kaufs finanzieren kann. Mit den neuen 25 Millionen steigt die Mittelausstattung auf 80 Millionen Euro, und laut Junta haben es bereits mehr als 3.000 junge Menschen genutzt. Das sind die wichtigsten Voraussetzungen:

• Volljährig sein, höchstens 40 Jahre alt sein (einschließlich) und in einer andalusischen Gemeinde im Melderegister (padrón) eingetragen sein. Auch in Spanien ansässige Ausländer können den Antrag stellen.
• Die erste Wohnung kaufen und in Spanien keine andere Immobilie als Eigentum oder zur Nießbrauchnutzung besitzen, abgesehen von den im Programm vorgesehenen Ausnahmen.
• Der Preis darf 295.240 Euro nicht überschreiten, bzw. 354.288 Euro, wenn die Immobilie einen Energieausweis der Klasse A oder B hat. Liegt die Schätzung unter dem Preis, zählt die Schätzung.
• Mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz darin wohnen. Die Immobilie kann neu oder gebraucht sein.
• Die Abwicklung über eine der Partnerbanken, darunter CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja und Cajasur: Die Bank reicht den Antrag ein.

An der Küste ist die Preisobergrenze die eigentliche Hürde. Von den 8.078 Immobilien in unserem Portfolio, Neubau und Gebrauchtimmobilien zusammen, kosten 695 höchstens 295.240 Euro, das sind 8,6 %. In Manilva fällt fast ein Drittel des Angebots unter die Grenze, in Marbella weniger als 2 %.

Lohnt es sich, mit dem Kauf bis 2027 zu warten?

Der ITP wird mit dem Satz abgerechnet, der am Tag der escritura gilt. Ein Kauf, der im Januar 2027 beurkundet wird, könnte also bereits von der Senkung profitieren, sofern der Haushalt bis dahin verabschiedet und in Kraft ist. Steht das Geschäft bis Dezember kurz vor dem Abschluss, kann es sinnvoll sein, die Unterzeichnung um einige Wochen zu verschieben. Das sollte aber schriftlich mit dem Verkäufer vereinbart und vorher geprüft werden, ob das neue Gesetz bereits gilt.

Wer noch auf der Suche ist, rechnet anders. Die Angebotspreise in der Provinz Málaga steigen laut dem idealista-Index vom August um 7,4 % gegenüber dem Vorjahr: In diesem Tempo würde eine Immobilie für 650.000 Euro in einem Jahr rund 48.000 Euro mehr kosten, fast das Dreißigfache der Steuerersparnis von 2027.

Zusammengefasst: Was gewinnt der Käufer durch die ITP-Senkung?

Die Senkung des allgemeinen Satzes kommt allen Käufern von Gebrauchtimmobilien zugute, auch Ausländern und denen, die einen Zweitwohnsitz suchen, wirkt aber nur schrittweise: 0,25 % des Preises im Jahr 2027 und 1 %, wenn der Satz 6 % erreicht. Die neuen Grenzen von 200.000 und 300.000 Euro und die Bürgschaft für die Hypothek helfen vor allem jungen Menschen und Familien mit knappem Budget, die an der Küste zu diesem Preis nur wenig Angebot finden. Wenn Sie berechnen, was ein Kauf Sie kosten wird, helfen wir Ihnen, Steuern, Hypothek und Fristen vor der Unterzeichnung aufeinander abzustimmen.

Quellen: Junta de Andalucía (Auftritt der Ministerin für Wirtschaft, Finanzen und EU-Fonds am 24. September 2026 und Aufstockung des Programa Garantía Vivienda Andalucía am 22. September 2026), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, idealista-Preisindex vom August 2026 und Anzeigen unseres Portfolios zum 28. September 2026.

Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Steuerberater zu Ihrem konkreten Fall.

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