ITP в Андалусии в 2027 году: что даёт снижение до 6,75 % при покупке на Коста-дель-Соль

Покупка вторичного жилья в 2027 году станет немного дешевле: ITP в Андалусии снизится с 7 % до 6,75 %, а Junta хочет и дальше сокращать его на четверть процентного пункта каждый год, пока он не достигнет 6 %. Кроме того, максимальная стоимость жилья, к которой применяются пониженные ставки, вырастет со 150 000 до 200 000 евро.

Об этом 24 сентября в парламенте Андалусии объявила министр экономики, финансов и европейских фондов Каролина Эспанья (Carolina España); меры будут включены в региональный бюджет на 2027 год, который ещё предстоит утвердить. За два дня до этого Junta увеличила на 25 миллионов евро программу поручительств, благодаря которой молодые люди до 40 лет могут купить первое жильё с ипотекой до 100 %.

Что изменится в ITP в Андалусии с 2027 года?

ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales — налог на переход имущественных прав) уплачивается при покупке вторичного жилья; новостройки облагаются IVA (НДС). В Андалусии с 2021 года действует единая общая ставка 7 %: она заменила прежнюю шкалу 8 %, 9 % и 10 %. Для основного жилья меньшей стоимости предусмотрены пониженные ставки. Вот какие изменения объявлены:

Эти пределы работают как порог: если стоимость жилья превышает их хотя бы на один евро, общая ставка применяется ко всей сумме. Стоимость определяется как наибольшая из двух величин: цена в escritura (нотариальном акте купли-продажи) и референтная стоимость по Catastro (кадастру); в неё входит гараж или кладовая, купленные вместе с жильём. Кроме того, для пониженных ставок жильё должно быть основным местом проживания покупателя.

Сколько можно сэкономить на снижении ITP на Коста-дель-Соль?

Общую ставку платит почти каждый покупатель вторичного жилья на побережье, резидент Испании или нет: она применяется к любой покупке, не отвечающей требованиям для пониженных ставок, в том числе к вторым домам. По расчётам самой Junta, около 138 000 из 146 500 андалусийцев, которые получат выгоду в следующем году, получат её именно благодаря снижению общей ставки. Возьмём медианную цену из нашего рыночного отчёта — 650 000 евро — и другие типичные цены; расчёт выглядит так:

Экономия реальная, но постепенная: 0,25 % от цены в 2027 году, то есть 1 625 евро для медианного жилья. Если график в четверть пункта в год будет соблюдён, ставка достигнет 6 % в 2030 году, и такая же покупка обойдётся на 6 500 евро дешевле, чем сегодня.

Кому выгоден новый предел в 200 000 евро?

Тем, кто подпадает под условия, изменение даёт гораздо больше. Покупатель 30 лет, приобретающий основное жильё за 200 000 евро, сегодня платит 14 000 евро ITP, потому что превышает действующий предел в 150 000, а в 2027 году заплатил бы 7 000 евро по ставке 3,5 %. Любой другой покупатель основного жилья по такой цене стал бы платить по ставке 6 %: 12 000 евро.

Однако на побережье в эти пределы укладывается мало жилья. В нашем портфеле объектов на продажу на Коста-дель-Соль и в её внутренних районах 7 613 квартир и домов на вторичном рынке, и только 161 из них стоит 200 000 евро или меньше, то есть 2,1 %. При действующем пределе в 150 000 евро таких объектов 53, так что мера увеличивает число подходящих вариантов втрое, хотя они по-прежнему составляют лишь малую часть предложения. Для многодетных семей и людей с инвалидностью переход с 250 000 до 300 000 евро охватывает больше: число объектов вырастает с 341 до 751, почти до 10 %.

Объекты дешевле 200 000 евро встречаются в основном вдали от самых дорогих рынков: в Торремолиносе они составляют 9 % вторичного жилья в нашем портфеле, а в Ронде — каждый четвёртый. В Марбелье и Фуэнхироле таких объектов по три в каждом муниципалитете, в Михасе — четыре.

Кто может получить поручительство Junta для ипотеки?

Программа Garantía Vivienda Andalucía (Programa Garantía Vivienda Andalucía) покрывает ту часть кредита, которая превышает 80 % цены, так что банк может профинансировать до 100 % покупки. С новыми 25 миллионами её бюджет достигает 80 миллионов евро, а по данным Junta, ею уже воспользовались более 3 000 молодых людей. Основные требования:

• Быть совершеннолетним, иметь возраст до 40 лет включительно и быть прописанным (empadronado) в одном из муниципалитетов Андалусии. Подать заявку могут и иностранцы-резиденты.
• Покупать первое жильё и не иметь в Испании другого жилья в собственности или в узуфрукте, за исключениями, предусмотренными программой.
• Цена не должна превышать 295 240 евро, либо 354 288 евро, если у жилья энергетический сертификат A или B. Если оценочная стоимость ниже цены, учитывается оценочная стоимость.
• Жить в нём как в основном жилье не менее двух лет. Жильё может быть новым или вторичным.
• Оформлять через один из банков-партнёров, среди которых CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja и Cajasur: заявку подаёт сам банк.

На побережье главное препятствие — предельная цена. Из 8 078 объектов нашего портфеля, новых и вторичных, 695 стоят 295 240 евро или меньше, то есть 8,6 %. В Манилве в этот предел укладывается почти треть предложения, в Марбелье — менее 2 %.

Стоит ли ждать 2027 года, чтобы подписать покупку?

ITP исчисляется по ставке, действующей в день подписания escritura, поэтому сделка, подписанная в январе 2027 года, уже могла бы воспользоваться снижением, если к тому времени бюджет будет утверждён и вступит в силу. Если сделка готова к закрытию уже в декабре, отложить подписание на несколько недель может иметь смысл, но это стоит согласовать с продавцом в письменном виде и заранее убедиться, что новый закон уже применяется.

Для тех, кто ещё только подбирает жильё, расчёт другой. Цены предложения в провинции Малага растут на 7,4 % в годовом выражении, согласно августовскому индексу idealista: при таком темпе жильё за 650 000 евро через год подорожает примерно на 48 000 евро, что почти в тридцать раз больше налоговой экономии 2027 года.

Итог: что получает покупатель от снижения ITP?

Снижение общей ставки затронет всех покупателей вторичного жилья, в том числе иностранцев и тех, кто ищет второй дом, но эффект будет постепенным: 0,25 % от цены в 2027 году и 1 %, когда ставка дойдёт до 6 %. Новые пределы в 200 000 и 300 000 евро и поручительство для ипотеки помогают прежде всего молодёжи и семьям с ограниченным бюджетом, которым на побережье по такой цене предложений найти трудно. Если вы рассчитываете, во сколько вам обойдётся покупка, мы поможем свести налоги, ипотеку и сроки до подписания.

Источники: Junta de Andalucía (выступление министра экономики, финансов и европейских фондов 24 сентября 2026 года и расширение программы Garantía Vivienda Andalucía от 22 сентября 2026 года), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, индекс цен idealista за август 2026 года и объявления нашего портфеля на 28 сентября 2026 года.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию налогового советника по вашему конкретному случаю.

Часто задаваемые вопросы