ITP w Andaluzji w 2027 roku: co oznacza obniżka do 6,75 %, jeśli kupujesz na Costa del Sol

Zakup mieszkania z rynku wtórnego będzie w 2027 roku nieco tańszy: ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales, podatek od transakcji na rynku wtórnym) w Andaluzji spadnie z 7 % do 6,75 %, a Junta zamierza obniżać go dalej o ćwierć punktu procentowego rocznie, aż do 6 %. Ponadto maksymalna wartość nieruchomości, do której stosuje się stawki obniżone, wzrośnie ze 150 000 do 200 000 euro.

Zapowiedziała to 24 września w Parlamencie Andaluzji członkini rządu regionalnego odpowiedzialna za gospodarkę, finanse i fundusze europejskie, Carolina España. Zmiany znajdą się w budżecie regionalnym na 2027 rok, który musi jeszcze zostać uchwalony. Dwa dni wcześniej Junta zwiększyła o 25 milionów euro program poręczeń, dzięki któremu osoby do 40. roku życia mogą kupić pierwsze mieszkanie z kredytem hipotecznym na nawet 100 % wartości.

Co zmieni się w ITP w Andaluzji od 2027 roku?

ITP, czyli impuesto de transmisiones patrimoniales, to podatek płacony przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego; nowe budownictwo podlega IVA (hiszpańskiemu odpowiednikowi VAT). W Andaluzji od 2021 roku obowiązuje jedna ogólna stawka 7 %, która zastąpiła dawną skalę 8 %, 9 % i 10 %, oraz stawki obniżone dla tańszych mieszkań przeznaczonych na stały pobyt. Oto zapowiedziane zmiany:

Limity działają jak próg: jeśli wartość mieszkania przekracza je choćby o jedno euro, ogólna stawka płacona jest od całej kwoty. Wartością tą jest wyższa z dwóch: cena wskazana w escritura (akcie notarialnym) lub wartość referencyjna Catastro (hiszpańskiego katastru); obejmuje ona także garaż lub komórkę lokatorską kupowane razem z mieszkaniem. Stawki obniżone wymagają ponadto, aby nieruchomość była stałym miejscem zamieszkania kupującego.

Ile można zaoszczędzić dzięki obniżce ITP na Costa del Sol?

Stawkę ogólną płaci niemal każdy kupujący mieszkanie z rynku wtórnego na wybrzeżu, niezależnie od tego, czy mieszka w Hiszpanii, ponieważ stosuje się ją do każdego zakupu niespełniającego warunków stawek obniżonych, także do drugich domów. Sama Junta szacuje, że około 138 000 z 146 500 Andaluzyjczyków, którzy skorzystają w przyszłym roku, skorzysta właśnie dzięki obniżce stawki ogólnej. Dla mediany z naszego raportu rynkowego, 650 000 euro, oraz dla innych typowych cen wyliczenie wygląda następująco:

To oszczędność realna, ale stopniowa: 0,25 % ceny w 2027 roku, czyli dla mieszkania z mediany 1625 euro. Jeśli harmonogram ćwierć punktu rocznie zostanie dotrzymany, stawka osiągnęłaby 6 % w 2030 roku, a ten sam zakup kosztowałby o 6500 euro mniej niż dziś.

Komu przyniesie korzyść nowy limit 200 000 euro?

Dla tych, którzy się w nim mieszczą, zmiana oznacza znacznie więcej. 30-letni kupujący, który nabywa swoje stałe mieszkanie za 200 000 euro, płaci dziś 14 000 euro ITP, ponieważ przekracza obecny limit 150 000, a w 2027 roku zapłaciłby 7000 euro przy stawce 3,5 %. Każdy inny kupujący mieszkanie główne w tej cenie płaciłby według stawki 6 %: 12 000 euro.

Na wybrzeżu jednak niewiele mieszkań mieści się w tych limitach. W naszej ofercie sprzedaży na Costa del Sol i w jej głębi lądu jest 7613 mieszkań z rynku wtórnego, a tylko 161 kosztuje 200 000 euro lub mniej, czyli 2,1 %. Przy obecnym limicie 150 000 euro jest ich 53, więc zmiana potraja liczbę kandydatów, choć nadal stanowią oni znikomą część oferty. Dla rodzin wielodzietnych i osób z niepełnosprawnością skok z 250 000 do 300 000 euro ma większy zasięg: liczba mieszkań rośnie z 341 do 751, czyli prawie 10 %.

Mieszkania poniżej 200 000 euro pojawiają się przede wszystkim z dala od najdroższych rynków: w Torremolinos stanowią 9 % rynku wtórnego w naszej ofercie, a w Rondzie jedno na cztery. W Marbelli i Fuengiroli jest po trzy w każdej gminie, a w Mijas cztery.

Kto może ubiegać się o poręczenie Junta na kredyt hipoteczny?

Programa Garantía Vivienda Andalucía pokrywa tę część kredytu, która przekracza 80 % ceny, dzięki czemu bank może sfinansować do 100 % zakupu. Wraz z nowymi 25 milionami jego budżet sięga 80 milionów euro, a według Junta skorzystało z niego już ponad 3000 młodych osób. Oto główne wymogi:

• Być pełnoletnim, mieć do 40 lat włącznie i być zameldowanym (empadronado) w andaluzyjskiej gminie. Wniosek mogą składać także cudzoziemcy z prawem pobytu.
• Kupować pierwsze mieszkanie i nie posiadać innego na własność ani w użytkowaniu (usufructo) w Hiszpanii, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w programie.
• Cena nie może przekraczać 295 240 euro, a w przypadku mieszkania ze świadectwem energetycznym klasy A lub B 354 288 euro. Jeśli wycena jest niższa od ceny, liczy się wycena.
• Mieszkać w nim jako w stałym miejscu zamieszkania co najmniej dwa lata. Może być nowe lub używane.
• Załatwić sprawę przez jeden z banków współpracujących, m.in. CaixaBank, Unicaja, Cajamar, Ibercaja i Cajasur: to bank składa wniosek.

Na wybrzeżu prawdziwą barierą jest limit ceny. Spośród 8078 mieszkań w naszej ofercie, nowych i używanych, 695 kosztuje 295 240 euro lub mniej, czyli 8,6 %. W Manilvie w limit mieści się prawie jedna trzecia oferty; w Marbelli mniej niż 2 %.

Czy warto poczekać do 2027 roku z podpisaniem zakupu?

ITP rozlicza się według stawki obowiązującej w dniu podpisania escritura (aktu notarialnego), więc zakup podpisany w styczniu 2027 roku mógłby już skorzystać z obniżki, jeśli budżet będzie wtedy uchwalony i w mocy. Jeśli transakcja jest zamknięta na grudzień, odroczenie podpisu o kilka tygodni może mieć sens, ale warto uzgodnić to ze sprzedającym na piśmie i wcześniej potwierdzić, że nowa ustawa już obowiązuje.

Dla osoby, która dopiero szuka, rachunek wygląda inaczej. Ceny ofertowe w prowincji Málaga rosną o 7,4 % rok do roku, według indeksu idealista z sierpnia: w takim tempie mieszkanie za 650 000 euro kosztowałoby za rok około 48 000 euro więcej, czyli prawie trzydzieści razy tyle, ile wynosi oszczędność podatkowa w 2027 roku.

Podsumowując: co zyskuje kupujący dzięki obniżce ITP?

Obniżka stawki ogólnej obejmuje wszystkich kupujących mieszkania z rynku wtórnego, także cudzoziemców i osoby szukające drugiego domu, ale jej efekt jest stopniowy: 0,25 % ceny w 2027 roku i 1 %, gdy stawka osiągnie 6 %. Nowe limity 200 000 i 300 000 euro oraz poręczenie na kredyt hipoteczny pomagają przede wszystkim młodym osobom i rodzinom z ograniczonym budżetem, które na wybrzeżu znajdują niewiele ofert w takiej cenie. Jeśli liczysz, ile będzie cię kosztował zakup, pomożemy ci uzgodnić podatki, kredyt hipoteczny i terminy przed podpisaniem.

Źródła: Junta de Andalucía (wystąpienie członkini rządu regionalnego ds. gospodarki, finansów i funduszy europejskich z 24 września 2026 roku oraz rozszerzenie Programa Garantía Vivienda Andalucía z 22 września 2026 roku), Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de la Comunidad Autónoma de Andalucía, indeks cen idealista z sierpnia 2026 roku oraz ogłoszenia z naszej oferty według stanu na 28 września 2026 roku.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady doradcy podatkowego w twojej konkretnej sytuacji.

Najczęściej zadawane pytania