Qué nacionalidades compran vivienda en España en 2026: caen los británicos y el no residente paga un récord

Marruecos, Reino Unido, Italia, Rumanía y Alemania son, por este orden, las nacionalidades que más viviendas compraron en España en el primer semestre de 2026, según el Consejo General del Notariado. Entre quienes compran sin vivir aquí mandan Países Bajos, Alemania, Reino Unido y Polonia, y ese comprador no residente pagó de media 3.493 euros por metro cuadrado, el precio más alto de la serie.

El dato llega con la demanda internacional a la baja. Los extranjeros firmaron 62.327 compraventas de vivienda libre entre enero y junio, un 13 % menos que un año antes y la mayor caída desde la primera mitad de 2020. Compran menos, pero pagan más: su precio medio subió un 9,4 %, hasta 2.644 euros por metro cuadrado.

¿Cuántas viviendas compraron los extranjeros en el primer semestre de 2026?

La caída es general, pero no igual para todos. El extranjero que ya vive en España, que firma casi dos de cada tres compras de este grupo, retrocede menos que el que compra desde fuera, cuyo volumen es el más bajo en cinco años. En conjunto, el peso de los extranjeros baja al 18,3 % de las compraventas, frente al 19,2 % de 2025 y al 20,3 % de 2024.

Fuente: Consejo General del Notariado, compraventas de vivienda libre del primer semestre de 2026.

¿Qué extranjeros compran más vivienda en España?

Por primera vez, el comprador marroquí encabeza la lista, por delante del británico. Las cinco primeras nacionalidades suman algo más de un tercio de todas las compras de extranjeros, y el grupo de otros países de fuera de la UE añade 7.822 operaciones, el 12,5 %.

Ese podio lo explica sobre todo el extranjero residente, que compra su vivienda habitual. Entre los residentes, los marroquíes firman el 12,4 % de las operaciones, por delante de italianos (9,2 %), rumanos (9 %) y británicos (5,5 %), y su peso es mayor en regiones como Murcia, Navarra, La Rioja o Aragón.

¿Quién compra vivienda en España sin vivir aquí?

El comprador no residente es otro perfil: busca una segunda residencia o una casa para pasar largas temporadas, y se concentra en la costa y las islas. Aquí la clasificación cambia por completo: los neerlandeses firman el 12,6 % de las compras de no residentes, los alemanes el 11,8 %, los británicos el 10,4 % y los polacos el 8,1 %.

Andalucía es su segundo destino. La comunidad sumó 5.800 compras de no residentes, una de cada cuatro del país, solo por detrás de la Comunidad Valenciana (9.250). Con los 6.007 extranjeros residentes que compraron en la región, el total andaluz supera las 11.800 operaciones, un 12,7 % menos que hace un año. En Andalucía, los neerlandeses firmaron el 13,4 % de las compras de no residentes.

¿Qué nacionalidades compran menos vivienda en 2026?

Casi todas las nacionalidades compran menos que hace un año, aunque a ritmos muy distintos:

• Caen más de un 20 %: Rusia (-26,2 %), China (-26,1 %), Estados Unidos (-22 %), Bulgaria (-21,6 %), Bélgica (-21,3 %) y Reino Unido (-21 %).
• Caen poco: Polonia (-6,6 %), Portugal (-5 %) y Noruega (-1,2 %).
• Suben: Venezuela (+10,2 %) y Colombia (+7,4 %).

Los notarios no explican las causas, pero hay factores conocidos. Desde el Brexit, un británico sin residencia solo puede pasar 90 días de cada 180 en el espacio Schengen, y desde abril de 2025 la compra de vivienda ya no da acceso a la golden visa, que solo podían pedir los compradores de fuera de la UE. Para quien vende, la lección es que la demanda internacional no es un bloque: polacos y noruegos casi mantienen el ritmo mientras belgas y británicos caen con fuerza.

¿Cuánto paga por metro cuadrado el comprador extranjero en 2026?

Mientras el volumen baja, el precio no deja de subir. El comprador no residente pagó de media 3.493 euros por metro cuadrado, un 11,8 % más que un año antes; el extranjero residente, 2.102 euros, y el comprador español, 1.971 euros. La distancia entre no residentes y residentes llega a 1.391 euros por metro cuadrado, otro máximo histórico.

Por nacionalidades, los que más pagan son los estadounidenses (3.948 €/m²), los suecos (3.839 €/m²), los alemanes (3.763 €/m²), los suizos (3.760 €/m²) y los noruegos (3.588 €/m²). En el otro extremo están los marroquíes, con 801 €/m², y los rumanos, con 1.439 €/m²: compran mucho, pero en viviendas y zonas más asequibles.

La serie histórica de los notarios muestra hasta qué punto ha cambiado el mercado. En 2008, antes de la crisis, el no residente pagaba un tercio más por metro cuadrado que el comprador español. Hoy paga un 77 % más.

Precio medio por metro cuadrado, sin descontar la inflación. Fuente: Consejo General del Notariado; la prima es un cálculo de EVS.

Desde 2008, lo que paga el no residente ha subido un 44 %, y lo que paga el comprador español, un 8,5 %. La prima rondaba el 20 % en lo peor de la crisis, estaba cerca del 50 % antes de la pandemia y desde 2021 no ha bajado del 60 %. El comprador internacional se concentra cada vez más en la costa y en la vivienda de gama alta.

¿Qué parte de la Costa del Sol se puede comprar a 3.493 euros el metro cuadrado?

La media nacional del no residente sirve de referencia, pero en la Costa del Sol se queda corta. Según nuestro informe de mercado de octubre, la mediana de la costa es de 4.738 euros por metro cuadrado, un 36 % más. Hemos calculado qué parte de las viviendas que tenemos en venta tiene un precio por metro cuadrado igual o inferior a esos 3.493 euros:

Precios de oferta de las viviendas en venta en el catálogo de EVS. Medianas del informe de mercado de octubre de 2026; porcentajes calculados el 15 de octubre de 2026.

El resultado es claro: con el presupuesto por metro cuadrado de un no residente medio, en Marbella solo alcanza para el 8 % de las viviendas en venta, y en Benahavís, para el 11 %. En Manilva y Casares, en cambio, queda al alcance alrededor de la mitad de la oferta. Son precios de oferta y no de escritura, así que la comparación es orientativa, pero confirma que la costa malagueña juega en otra liga.

Además, la provincia de Málaga resiste mejor que el conjunto del país. Como vimos con los datos del Ministerio de Vivienda, uno de cada cuatro compradores de la provincia es un extranjero no residente, una cuota que lleva cuatro años estable.

¿Qué cambia para quien compra o vende en la Costa del Sol?

• Si vendes, piensa en varios mercados a la vez. Neerlandeses y alemanes ya compran más que los británicos entre los no residentes, y polacos y noruegos casi mantienen el ritmo: presenta la vivienda en sus idiomas y pensando en una decisión a distancia.
• Si compras, hay algo menos de competencia internacional que hace un año, lo que da algo más de margen para comparar y negociar. Pero no esperes gangas: el no residente paga hoy un 11,8 % más por metro cuadrado que hace un año.
• Si inviertes, mira el precio por metro cuadrado además del precio total: en nuestra cartera, una de cada cuatro viviendas de la costa sigue por debajo de lo que paga de media un no residente en España, sobre todo en Manilva, Casares y Mijas.

En resumen: menos compradores extranjeros, que pagan más que nunca

El primer semestre de 2026 deja un comprador internacional que firma menos operaciones y paga precios récord, con un relevo de nacionalidades en cabeza: el residente marroquí lidera el total, y neerlandeses y alemanes, la compra desde fuera. En la Costa del Sol, donde la mediana supera con holgura lo que paga de media un no residente, lo que marca la diferencia es elegir bien la zona. Si quieres comparar municipios o preparar una venta para compradores extranjeros, en EVS PROPERTY GROUP te ayudamos en tu idioma.

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye una recomendación de inversión.

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