El comprador extranjero de vivienda en España paga de media un 35 % más por metro cuadrado que el comprador nacional: 2.479 euros frente a 1.839 euros en 2025, según un informe de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Y su perfil está cambiando: cada vez compra más para vivir aquí todo el año y menos como segunda residencia. En la Costa del Sol, donde más de una de cada tres compraventas ya la firma alguien de fuera, ese cambio se nota especialmente.
¿Cuánto paga un extranjero por una vivienda en España?
La diferencia de precio no es un recargo por ser extranjero: se explica por lo que se compra y por dónde se compra. El comprador internacional se concentra en la costa y en las islas, busca viviendas con más espacio exterior, vistas o servicios, y llega con más presupuesto. El resultado es un importe medio de compra de 204.365 euros en 2025, un 40 % más que en 2019.
| Dato (2025) | Valor |
|---|---|
| Precio medio pagado por compradores extranjeros | 2.479 €/m² |
| Precio medio pagado por compradores españoles | 1.839 €/m² |
| Diferencia | +35 % |
| Importe medio de compra de los extranjeros | 204.365 € |
| Variación del importe medio frente a 2019 | +40 % |
| Cuota de compras de extranjeros residentes | 11,6 % |
| Cuota de compras de no residentes | 7,2 % |
¿Por qué gana peso el extranjero que ya vive en España?
El dato más revelador del informe es la división entre residentes y no residentes. En 2025, los extranjeros que ya viven en España protagonizaron el 11,6 % de las compras de vivienda, frente al 7,2 % de los compradores no residentes. Hoy compra más el extranjero que se ha instalado aquí que el que busca un piso para pasar las vacaciones.
UCI apunta a varios motivos: la calidad de vida, la buena conectividad, el teletrabajo y la búsqueda de entornos menos tensionados. Encaja con lo que mostraron los datos notariales del segundo trimestre de 2026, que analizamos en este blog: el aumento de las compras de extranjeros lo empuja sobre todo la primera vivienda, no la segunda residencia.
Para el mercado, el cambio tiene consecuencias. Quien viene a vivir busca colegios, servicios, transporte y una vivienda cómoda los doce meses del año, no solo un apartamento cerca de la playa. Su demanda es más estable, menos estacional y menos dependiente de las modas turísticas, y por eso el informe concluye que la demanda internacional ya es un componente estructural del mercado residencial español.
¿De qué países son los compradores extranjeros?
Entre los no residentes, el Reino Unido, Alemania y Marruecos siguen a la cabeza, pero la lista se ha ampliado con Países Bajos, Estados Unidos, Bélgica, Suecia y Polonia. Cada nacionalidad compra de forma distinta: cambian el tipo de vivienda, el presupuesto, el uso de la hipoteca y la zona elegida.
Los compradores suecos, estadounidenses, alemanes y suizos están entre los que pagan precios más altos por metro cuadrado. En la Costa del Sol ese perfil es fácil de reconocer: es un cliente habitual de Marbella, Benahavís y Estepona, donde se concentra la oferta de villas y apartamentos de alto standing.
¿Qué significa para quien compra en la Costa del Sol?
Andalucía está, junto a la Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias, entre las regiones que concentran las operaciones internacionales, y la provincia de Málaga es uno de sus grandes polos. Por eso el precio medio que paga el extranjero en el conjunto de España se queda corto como referencia en la costa malagueña. Estas son las medianas de precio de venta de nuestro informe de mercado de septiembre de 2026:
| Municipio | Precio mediano | €/m² (mediana) |
|---|---|---|
| Marbella | 950.000 € | 5.969 € |
| Benahavís | 1.160.000 € | 5.529 € |
| Fuengirola | 552.705 € | 5.290 € |
| Estepona | 635.500 € | 4.676 € |
| Málaga | 589.500 € | 4.643 € |
| Benalmádena | 599.000 € | 4.437 € |
| Mijas | 539.000 € | 4.271 € |
| Manilva | 365.000 € | 3.360 € |
| Costa del Sol (total) | 650.000 € | 4.667 € |
La mediana de la Costa del Sol, 4.667 euros por metro cuadrado, casi duplica los 2.479 euros que paga de media el comprador extranjero en toda España. Son precios de oferta y no de cierre, pero la distancia deja clara una idea: en la costa malagueña la demanda internacional compite por un producto más caro y más escaso. Manilva y Casares siguen siendo las puertas de entrada más asequibles de la costa occidental.
¿Qué debe preparar un extranjero antes de comprar casa en España?
Tanto si vienes a vivir como si buscas una segunda residencia, conviene tener resueltos varios puntos antes de firmar:
- El NIE: es imprescindible para comprar, firmar ante notario y pagar los impuestos.
- La financiación: la residencia cambia las condiciones. Un no residente obtiene de media en torno al 62 % del valor de la vivienda, y un residente suele acceder a porcentajes más altos.
- Los impuestos de compra: en Andalucía, la vivienda de segunda mano paga hoy un ITP del 7 %, que está previsto que baje al 6,75 % en 2027; la obra nueva tributa por IVA.
- La zona: la media provincial esconde mercados muy distintos, y un piso en el centro de Málaga no se comporta igual que una villa en Benahavís.
En resumen: un comprador que viene para quedarse
El comprador internacional ya no es solo quien se compra un apartamento para el verano. Cada vez más, es alguien que se instala en España, compra su vivienda habitual y lo hace con más presupuesto que el comprador local. En la Costa del Sol, esa demanda estable y solvente sostiene los precios de las zonas más buscadas. Si estás pensando en comprar, te ayudamos a comparar municipios, precios y costes con datos reales antes de dar el paso.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye una recomendación de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto más paga un extranjero por una vivienda en España?
Un 35 % más por metro cuadrado de media: 2.479 euros frente a los 1.839 euros de los compradores españoles en 2025, según UCI. La diferencia se debe sobre todo a la zona y al tipo de vivienda que eligen.
¿Compran más vivienda los extranjeros residentes o los no residentes?
Los residentes. En 2025, los extranjeros que viven en España protagonizaron el 11,6 % de las compras de vivienda, por encima del 7,2 % de los compradores no residentes.
¿Cuánto gasta de media un extranjero en comprar una vivienda en España?
204.365 euros en 2025, un 40 % más que en 2019, según el informe de UCI.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en la Costa del Sol?
La mediana de precio de venta es de 4.667 euros por metro cuadrado en septiembre de 2026, según nuestro informe de mercado. En Marbella sube a 5.969 euros y en Manilva baja a 3.360 euros.
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