Quelles nationalités achètent un logement en Espagne en 2026 : les Britanniques reculent et le non-résident paie un prix record

Le Maroc, le Royaume-Uni, l’Italie, la Roumanie et l’Allemagne sont, dans cet ordre, les nationalités qui ont acheté le plus de logements en Espagne au premier semestre 2026, selon le Consejo General del Notariado (le Conseil général du notariat). Parmi ceux qui achètent sans vivre ici, ce sont les Pays-Bas, l’Allemagne, le Royaume-Uni et la Pologne qui dominent, et cet acheteur non résident a payé en moyenne 3 493 euros par mètre carré, le prix le plus élevé de la série.

Cette donnée arrive alors que la demande internationale est à la baisse. Les étrangers ont signé 62 327 ventes de logements libres entre janvier et juin, soit 13 % de moins qu’un an auparavant et la plus forte baisse depuis le premier semestre 2020. Ils achètent moins, mais paient plus : leur prix moyen a augmenté de 9,4 %, pour atteindre 2 644 euros par mètre carré.

Combien de logements les étrangers ont-ils achetés au premier semestre 2026 ?

La baisse est générale, mais pas identique pour tous. L’étranger qui vit déjà en Espagne, qui signe près de deux achats sur trois dans ce groupe, recule moins que celui qui achète depuis l’étranger, dont le volume est le plus bas en cinq ans. Au total, le poids des étrangers retombe à 18,3 % des ventes, contre 19,2 % en 2025 et 20,3 % en 2024.

Source : Consejo General del Notariado, ventes de logements libres du premier semestre 2026.

Quels étrangers achètent le plus de logements en Espagne ?

Pour la première fois, l’acheteur marocain arrive en tête de la liste, devant le Britannique. Les cinq premières nationalités représentent un peu plus d’un tiers de tous les achats des étrangers, et le groupe des autres pays hors UE ajoute 7 822 opérations, soit 12,5 %.

Ce podium s’explique surtout par l’étranger résident, qui achète sa résidence principale. Parmi les résidents, les Marocains signent 12,4 % des opérations, devant les Italiens (9,2 %), les Roumains (9 %) et les Britanniques (5,5 %), et leur poids est plus important dans des régions comme la Murcie, la Navarre, La Rioja ou l’Aragon.

Qui achète un logement en Espagne sans y vivre ?

L’acheteur non résident présente un autre profil : il cherche une résidence secondaire ou une maison où passer de longs séjours, et se concentre sur la côte et les îles. Ici, le classement change complètement : les Néerlandais signent 12,6 % des achats de non-résidents, les Allemands 11,8 %, les Britanniques 10,4 % et les Polonais 8,1 %.

L’Andalousie est leur deuxième destination. La communauté autonome a enregistré 5 800 achats de non-résidents, soit un sur quatre à l’échelle du pays, derrière la seule Communauté valencienne (9 250). Avec les 6 007 étrangers résidents qui ont acheté dans la région, le total andalou dépasse les 11 800 opérations, soit 12,7 % de moins qu’il y a un an. En Andalousie, les Néerlandais ont signé 13,4 % des achats de non-résidents.

Quelles nationalités achètent le moins de logements en 2026 ?

Presque toutes les nationalités achètent moins qu’il y a un an, mais à des rythmes très différents :

• Baisse de plus de 20 % : Russie (-26,2 %), Chine (-26,1 %), États-Unis (-22 %), Bulgarie (-21,6 %), Belgique (-21,3 %) et Royaume-Uni (-21 %).
• Baisse légère : Pologne (-6,6 %), Portugal (-5 %) et Norvège (-1,2 %).
• Hausse : Venezuela (+10,2 %) et Colombie (+7,4 %).

Les notaires n’en expliquent pas les causes, mais certains facteurs sont connus. Depuis le Brexit, un Britannique sans résidence ne peut passer que 90 jours sur 180 dans l’espace Schengen, et depuis avril 2025 l’achat d’un logement ne donne plus accès au golden visa, que seuls pouvaient demander les acheteurs de pays hors UE. Pour le vendeur, la leçon est que la demande internationale n’est pas un bloc : Polonais et Norvégiens maintiennent presque leur rythme tandis que Belges et Britanniques chutent fortement.

Combien l’acheteur étranger paie-t-il par mètre carré en 2026 ?

Alors que le volume baisse, le prix ne cesse de monter. L’acheteur non résident a payé en moyenne 3 493 euros par mètre carré, soit 11,8 % de plus qu’un an auparavant ; l’étranger résident, 2 102 euros, et l’acheteur espagnol, 1 971 euros. L’écart entre non-résidents et résidents atteint 1 391 euros par mètre carré, un autre record historique.

Par nationalité, ceux qui paient le plus sont les Américains (3 948 €/m²), les Suédois (3 839 €/m²), les Allemands (3 763 €/m²), les Suisses (3 760 €/m²) et les Norvégiens (3 588 €/m²). À l’autre extrémité se trouvent les Marocains, avec 801 €/m², et les Roumains, avec 1 439 €/m² : ils achètent beaucoup, mais des logements et dans des zones plus abordables.

La série historique des notaires montre à quel point le marché a changé. En 2008, avant la crise, le non-résident payait un tiers de plus par mètre carré que l’acheteur espagnol. Aujourd’hui, il paie 77 % de plus.

Prix moyen par mètre carré, sans déduction de l’inflation. Source : Consejo General del Notariado ; la surcote est un calcul d’EVS.

Depuis 2008, ce que paie le non-résident a augmenté de 44 %, et ce que paie l’acheteur espagnol, de 8,5 %. La surcote avoisinait 20 % au plus fort de la crise, était proche de 50 % avant la pandémie et n’est pas descendue sous 60 % depuis 2021. L’acheteur international se concentre de plus en plus sur la côte et sur les logements haut de gamme.

Quelle part de la Costa del Sol peut-on acheter à 3 493 euros le mètre carré ?

La moyenne nationale du non-résident sert de référence, mais sur la Costa del Sol, elle est insuffisante. Selon notre rapport de marché d’octobre, la médiane de la côte est de 4 738 euros par mètre carré, soit 36 % de plus. Nous avons calculé quelle part des logements que nous avons en vente a un prix par mètre carré égal ou inférieur à ces 3 493 euros :

Prix de l’offre des logements en vente dans le catalogue d’EVS. Médianes du rapport de marché d’octobre 2026 ; pourcentages calculés le 15 octobre 2026.

Le résultat est clair : avec le budget par mètre carré d’un non-résident moyen, à Marbella on n’atteint que 8 % des logements en vente, et à Benahavís, 11 %. À Manilva et à Casares, en revanche, environ la moitié de l’offre est à portée. Il s’agit de prix d’offre et non de prix d’escritura (acte de vente notarié), la comparaison est donc indicative, mais elle confirme que la côte malaguène joue dans une autre catégorie.

Par ailleurs, la province de Málaga résiste mieux que l’ensemble du pays. Comme nous l’avons vu avec les données du Ministerio de Vivienda (ministère du Logement), un acheteur sur quatre dans la province est un étranger non résident, une part stable depuis quatre ans.

Qu’est-ce qui change pour qui achète ou vend sur la Costa del Sol ?

• Si vous vendez, pensez à plusieurs marchés à la fois. Néerlandais et Allemands achètent déjà plus que les Britanniques parmi les non-résidents, et Polonais et Norvégiens maintiennent presque leur rythme : présentez le bien dans leurs langues et en pensant à une décision prise à distance.
• Si vous achetez, la concurrence internationale est un peu moins forte qu’il y a un an, ce qui donne un peu plus de marge pour comparer et négocier. Mais n’espérez pas de bonnes affaires : le non-résident paie aujourd’hui 11,8 % de plus par mètre carré qu’il y a un an.
• Si vous investissez, regardez le prix par mètre carré en plus du prix total : dans notre portefeuille, un logement sur quatre de la côte reste en dessous de ce que paie en moyenne un non-résident en Espagne, surtout à Manilva, Casares et Mijas.

En résumé : moins d’acheteurs étrangers, qui paient plus que jamais

Le premier semestre 2026 laisse voir un acheteur international qui signe moins d’opérations et paie des prix records, avec un renouvellement des nationalités en tête : le résident marocain domine le total, tandis que Néerlandais et Allemands dominent l’achat depuis l’étranger. Sur la Costa del Sol, où la médiane dépasse largement ce que paie en moyenne un non-résident, c’est le bon choix de la zone qui fait la différence. Si vous souhaitez comparer des communes ou préparer une vente destinée à des acheteurs étrangers, EVS PROPERTY GROUP vous accompagne dans votre langue.

Cet article est de nature informative et ne constitue pas une recommandation d’investissement.

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