Quali nazionalità comprano casa in Spagna nel 2026: calano i britannici e il non residente paga un record

Marocco, Regno Unito, Italia, Romania e Germania sono, in quest’ordine, le nazionalità che hanno comprato più abitazioni in Spagna nel primo semestre del 2026, secondo il Consejo General del Notariado. Tra chi compra senza vivere qui prevalgono Paesi Bassi, Germania, Regno Unito e Polonia, e questo acquirente non residente ha pagato in media 3.493 euro al metro quadro, il prezzo più alto della serie.

Il dato arriva con la domanda internazionale in calo. Gli stranieri hanno firmato 62.327 compravendite di abitazioni a prezzo libero tra gennaio e giugno, il 13% in meno rispetto a un anno prima e il calo più forte dal primo semestre del 2020. Comprano meno, ma pagano di più: il loro prezzo medio è salito del 9,4%, fino a 2.644 euro al metro quadro.

Quante abitazioni hanno comprato gli stranieri nel primo semestre del 2026?

Il calo è generalizzato, ma non uguale per tutti. Lo straniero che già vive in Spagna, che firma quasi due acquisti su tre di questo gruppo, arretra meno di chi compra dall’estero, il cui volume è il più basso degli ultimi cinque anni. Nel complesso, il peso degli stranieri scende al 18,3% delle compravendite, rispetto al 19,2% del 2025 e al 20,3% del 2024.

Fonte: Consejo General del Notariado, compravendite di abitazioni a prezzo libero del primo semestre del 2026.

Quali stranieri comprano più case in Spagna?

Per la prima volta, l’acquirente marocchino guida la classifica, davanti a quello britannico. Le prime cinque nazionalità sommano poco più di un terzo di tutti gli acquisti di stranieri, e il gruppo degli altri Paesi extra UE aggiunge 7.822 operazioni, il 12,5%.

Questo podio si spiega soprattutto con lo straniero residente, che compra la propria abitazione principale. Tra i residenti, i marocchini firmano il 12,4% delle operazioni, davanti a italiani (9,2%), rumeni (9%) e britannici (5,5%), e il loro peso è maggiore in regioni come Murcia, Navarra, La Rioja o Aragón.

Chi compra casa in Spagna senza viverci?

L’acquirente non residente è un altro profilo: cerca una seconda casa o un’abitazione in cui trascorrere lunghi periodi, e si concentra sulla costa e sulle isole. Qui la classifica cambia completamente: gli olandesi firmano il 12,6% degli acquisti dei non residenti, i tedeschi l’11,8%, i britannici il 10,4% e i polacchi l’8,1%.

L’Andalusia è la loro seconda destinazione. La comunità autonoma ha totalizzato 5.800 acquisti di non residenti, uno su quattro a livello nazionale, preceduta solo dalla Comunidad Valenciana (9.250). Con i 6.007 stranieri residenti che hanno comprato nella regione, il totale andaluso supera le 11.800 operazioni, il 12,7% in meno rispetto a un anno fa. In Andalusia, gli olandesi hanno firmato il 13,4% degli acquisti dei non residenti.

Quali nazionalità comprano meno casa nel 2026?

Quasi tutte le nazionalità comprano meno rispetto a un anno fa, anche se a ritmi molto diversi:

• Calano di oltre il 20%: Russia (-26,2%), Cina (-26,1%), Stati Uniti (-22%), Bulgaria (-21,6%), Belgio (-21,3%) e Regno Unito (-21%).
• Calano poco: Polonia (-6,6%), Portogallo (-5%) e Norvegia (-1,2%).
• Crescono: Venezuela (+10,2%) e Colombia (+7,4%).

I notai non ne spiegano le cause, ma ci sono fattori noti. Dalla Brexit, un britannico non residente può trascorrere solo 90 giorni ogni 180 nello spazio Schengen, e da aprile 2025 l’acquisto di un’abitazione non dà più accesso al golden visa, che potevano richiedere solo gli acquirenti extra UE. Per chi vende, la lezione è che la domanda internazionale non è un blocco unico: polacchi e norvegesi mantengono quasi il ritmo mentre belgi e britannici calano con forza.

Quanto paga al metro quadro l’acquirente straniero nel 2026?

Mentre il volume scende, il prezzo continua a salire. L’acquirente non residente ha pagato in media 3.493 euro al metro quadro, l’11,8% in più rispetto a un anno prima; lo straniero residente 2.102 euro e l’acquirente spagnolo 1.971 euro. La distanza tra non residenti e residenti arriva a 1.391 euro al metro quadro, un altro massimo storico.

Per nazionalità, quelli che pagano di più sono gli statunitensi (3.948 €/m²), gli svedesi (3.839 €/m²), i tedeschi (3.763 €/m²), gli svizzeri (3.760 €/m²) e i norvegesi (3.588 €/m²). All’estremo opposto ci sono i marocchini, con 801 €/m², e i rumeni, con 1.439 €/m²: comprano molto, ma in abitazioni e zone più accessibili.

La serie storica dei notai mostra quanto sia cambiato il mercato. Nel 2008, prima della crisi, il non residente pagava un terzo in più al metro quadro rispetto all’acquirente spagnolo. Oggi paga il 77% in più.

Prezzo medio al metro quadro, al lordo dell’inflazione. Fonte: Consejo General del Notariado; il sovrapprezzo è un calcolo di EVS.

Dal 2008, ciò che paga il non residente è salito del 44%, e ciò che paga l’acquirente spagnolo dell’8,5%. Il sovrapprezzo si aggirava intorno al 20% nel momento peggiore della crisi, era vicino al 50% prima della pandemia e dal 2021 non è mai sceso sotto il 60%. L’acquirente internazionale si concentra sempre più sulla costa e sulle abitazioni di fascia alta.

Quale parte della Costa del Sol si può comprare a 3.493 euro al metro quadro?

La media nazionale del non residente serve da riferimento, ma sulla Costa del Sol risulta insufficiente. Secondo il nostro rapporto di mercato di ottobre, la mediana della costa è di 4.738 euro al metro quadro, il 36% in più. Abbiamo calcolato quale quota delle abitazioni che abbiamo in vendita ha un prezzo al metro quadro pari o inferiore a quei 3.493 euro:

Prezzi di offerta delle abitazioni in vendita nel catalogo di EVS. Mediane del rapporto di mercato di ottobre 2026; percentuali calcolate il 15 ottobre 2026.

Il risultato è chiaro: con il budget al metro quadro di un non residente medio, a Marbella basta solo per l’8% delle abitazioni in vendita, e a Benahavís per l’11%. A Manilva e Casares, invece, resta alla portata circa la metà dell’offerta. Sono prezzi di offerta e non di escritura (l’atto notarile di compravendita), quindi il confronto è indicativo, ma conferma che la costa malagueña gioca in un altro campionato.

Inoltre, la provincia di Málaga resiste meglio del resto del Paese. Come abbiamo visto con i dati del Ministerio de Vivienda, un acquirente su quattro nella provincia è uno straniero non residente, una quota stabile da quattro anni.

Cosa cambia per chi compra o vende sulla Costa del Sol?

• Se vendi, pensa a più mercati contemporaneamente. Olandesi e tedeschi comprano già più dei britannici tra i non residenti, e polacchi e norvegesi mantengono quasi il ritmo: presenta l’abitazione nelle loro lingue e pensando a una decisione presa a distanza.
• Se compri, c’è un po’ meno concorrenza internazionale rispetto a un anno fa, il che dà un po’ più di margine per confrontare e negoziare. Ma non aspettarti affari: il non residente paga oggi l’11,8% in più al metro quadro rispetto a un anno fa.
• Se investi, guarda il prezzo al metro quadro oltre al prezzo totale: nel nostro portafoglio, una abitazione su quattro della costa resta sotto ciò che paga in media un non residente in Spagna, soprattutto a Manilva, Casares e Mijas.

In sintesi: meno acquirenti stranieri, che pagano più che mai

Il primo semestre del 2026 lascia un acquirente internazionale che firma meno operazioni e paga prezzi record, con un avvicendamento di nazionalità in testa: il residente marocchino guida il totale, mentre olandesi e tedeschi guidano gli acquisti dall’estero. Sulla Costa del Sol, dove la mediana supera ampiamente ciò che paga in media un non residente, ciò che fa la differenza è scegliere bene la zona. Se vuoi confrontare i comuni o preparare una vendita rivolta ad acquirenti stranieri, in EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo nella tua lingua.

Questo articolo ha carattere informativo e non costituisce una raccomandazione di investimento.

Domande frequenti

Quale nazionalità compra più case in Spagna nel 2026?

Il Marocco, con 4.960 compravendite nel primo semestre, l’8% degli acquisti di stranieri, seguito da Regno Unito (4.541) e Italia (4.109). Tra gli acquirenti non residenti, la prima nazionalità è quella olandese, con il 12,6%.

Quanto paga in media uno straniero al metro quadro in Spagna?

2.644 euro nel primo semestre del 2026, il 9,4% in più rispetto a un anno prima e il massimo della serie. Il non residente paga 3.493 euro; lo straniero residente, 2.102, e l’acquirente spagnolo, 1.971.

Perché i britannici comprano meno case in Spagna?

I loro acquisti sono calati del 21% nel primo semestre del 2026. I notai non dettagliano i motivi, ma dalla Brexit un britannico non residente può trascorrere solo 90 giorni ogni 180 nello spazio Schengen. Nonostante ciò, restano la seconda nazionalità per numero di acquisti.

Si può comprare sulla Costa del Sol a meno di 3.500 euro al metro quadro?

Sì, ma non ovunque. Circa una abitazione su quattro in vendita nel nostro portafoglio costa 3.493 euro al metro quadro o meno. A Manilva è più della metà, a Casares quasi la metà e a Marbella solo l’8%.