Какие национальности покупают жильё в Испании в 2026 году: британцев становится меньше, а нерезидент платит рекордную цену

Марокко, Великобритания, Италия, Румыния и Германия — именно в таком порядке это национальности, которые чаще всего покупали жильё в Испании в первом полугодии 2026 года, по данным Consejo General del Notariado (Генерального совета нотариата Испании). Среди тех, кто покупает, не проживая в стране, лидируют Нидерланды, Германия, Великобритания и Польша, а этот покупатель-нерезидент заплатил в среднем 3493 евро за квадратный метр — самую высокую цену за весь период наблюдений.

Эти данные появились на фоне снижения международного спроса. С января по июнь иностранцы заключили 62 327 сделок купли-продажи свободного жилья, на 13 % меньше, чем годом ранее, — это самое сильное падение с первой половины 2020 года. Покупают они меньше, но платят больше: их средняя цена выросла на 9,4 % и достигла 2644 евро за квадратный метр.

Сколько жилья купили иностранцы в первом полугодии 2026 года?

Спад затронул всех, но не в равной мере. Иностранец, который уже живёт в Испании и совершает почти две из каждых трёх покупок этой группы, сокращает покупки меньше, чем тот, кто покупает из-за рубежа: объём покупок последнего самый низкий за пять лет. В целом доля иностранцев в сделках снижается до 18,3 % — против 19,2 % в 2025 году и 20,3 % в 2024 году.

Источник: Consejo General del Notariado, сделки купли-продажи свободного жилья в первом полугодии 2026 года.

Какие иностранцы покупают больше всего жилья в Испании?

Впервые список возглавляет марокканский покупатель, обойдя британского. Пять первых национальностей в сумме дают чуть больше трети всех покупок иностранцев, а группа остальных стран, не входящих в ЕС, добавляет ещё 7822 сделки, или 12,5 %.

Такой пьедестал объясняется прежде всего иностранцем-резидентом, который покупает жильё для постоянного проживания. Среди резидентов марокканцы совершают 12,4 % сделок — больше, чем итальянцы (9,2 %), румыны (9 %) и британцы (5,5 %), — а их доля выше в таких регионах, как Murcia, Navarra, La Rioja или Aragón.

Кто покупает жильё в Испании, не живя здесь?

Покупатель-нерезидент — это другой профиль: он ищет второе жильё или дом, чтобы проводить в нём долгие периоды, и сосредоточен на побережье и островах. Здесь рейтинг меняется полностью: нидерландцы совершают 12,6 % покупок нерезидентов, немцы — 11,8 %, британцы — 10,4 %, поляки — 8,1 %.

Andalucía — их второе по популярности направление. Регион зафиксировал 5800 покупок нерезидентов, то есть каждую четвёртую по стране, уступив лишь Comunidad Valenciana (9250). С учётом 6007 иностранцев-резидентов, купивших жильё в регионе, общее число сделок в Andalucía превышает 11 800, что на 12,7 % меньше, чем год назад. В Andalucía нидерландцы совершили 13,4 % покупок нерезидентов.

Какие национальности в 2026 году покупают меньше жилья?

Почти все национальности покупают меньше, чем год назад, хотя темпы очень разные:

• Падение более чем на 20 %: Россия (-26,2 %), Китай (-26,1 %), США (-22 %), Болгария (-21,6 %), Бельгия (-21,3 %) и Великобритания (-21 %).
• Небольшое падение: Польша (-6,6 %), Португалия (-5 %) и Норвегия (-1,2 %).
• Рост: Венесуэла (+10,2 %) и Колумбия (+7,4 %).

Нотариусы причин не объясняют, но есть известные факторы. После Brexit британец без вида на жительство может находиться в Шенгенской зоне не более 90 дней из каждых 180, а с апреля 2025 года покупка жилья больше не даёт права на golden visa («золотую визу»), которую могли оформить только покупатели из стран за пределами ЕС. Для продавца вывод таков: международный спрос — не монолит: поляки и норвежцы почти сохраняют темп, тогда как бельгийцы и британцы резко сокращают покупки.

Сколько платит за квадратный метр иностранный покупатель в 2026 году?

Пока объём снижается, цена продолжает расти. Покупатель-нерезидент заплатил в среднем 3493 евро за квадратный метр, на 11,8 % больше, чем годом ранее; иностранец-резидент — 2102 евро, а испанский покупатель — 1971 евро. Разрыв между нерезидентами и резидентами достигает 1391 евро за квадратный метр — это тоже исторический максимум.

Если смотреть по национальностям, больше всех платят американцы (3948 €/м²), шведы (3839 €/м²), немцы (3763 €/м²), швейцарцы (3760 €/м²) и норвежцы (3588 €/м²). На другом полюсе — марокканцы с 801 €/м² и румыны с 1439 €/м²: они покупают много, но в более доступном жилье и районах.

Исторический ряд нотариусов показывает, насколько изменился рынок. В 2008 году, до кризиса, нерезидент платил за квадратный метр на треть больше, чем испанский покупатель. Сегодня он платит на 77 % больше.

Средняя цена за квадратный метр без поправки на инфляцию. Источник: Consejo General del Notariado; наценка — расчёт EVS.

С 2008 года цена, которую платит нерезидент, выросла на 44 %, а цена, которую платит испанский покупатель, — на 8,5 %. В самый тяжёлый период кризиса наценка составляла около 20 %, перед пандемией была близка к 50 %, а с 2021 года не опускалась ниже 60 %. Международный покупатель всё больше концентрируется на побережье и жилье высокого класса.

Какую часть Costa del Sol можно купить по 3493 евро за квадратный метр?

Средний показатель нерезидента по стране служит ориентиром, но для Costa del Sol его не хватает. Согласно нашему рыночному отчёту за октябрь, медиана по побережью составляет 4738 евро за квадратный метр, что на 36 % больше. Мы рассчитали, какая доля объектов, которые у нас в продаже, имеет цену за квадратный метр, равную 3493 евро или ниже:

Цены предложения на объекты, выставленные на продажу в каталоге EVS. Медианы из рыночного отчёта за октябрь 2026 года; проценты рассчитаны 15 октября 2026 года.

Результат очевиден: с бюджетом на квадратный метр среднего нерезидента в Marbella можно рассчитывать лишь на 8 % объектов в продаже, а в Benahavís — на 11 %. В Manilva и Casares, напротив, доступна около половины предложения. Это цены предложения, а не цены по escritura (нотариальному договору купли-продажи), поэтому сравнение ориентировочное, но оно подтверждает, что побережье Málaga играет в другой лиге.

Кроме того, провинция Málaga держится лучше, чем страна в целом. Как мы видели по данным Ministerio de Vivienda, каждый четвёртый покупатель в провинции — иностранец-нерезидент, и эта доля остаётся стабильной уже четыре года.

Что меняется для тех, кто покупает или продаёт на Costa del Sol?

• Если вы продаёте, ориентируйтесь сразу на несколько рынков. Среди нерезидентов нидерландцы и немцы уже покупают больше британцев, а поляки и норвежцы почти сохраняют темп: представляйте объект на их языках и с расчётом на решение, принимаемое дистанционно.
• Если вы покупаете, международной конкуренции стало немного меньше, чем год назад, что даёт чуть больше возможностей сравнить варианты и поторговаться. Но не ждите выгодных распродаж: нерезидент сегодня платит на 11,8 % больше за квадратный метр, чем год назад.
• Если вы инвестируете, смотрите не только на общую цену, но и на цену за квадратный метр: в нашем портфеле каждый четвёртый объект на побережье по-прежнему стоит ниже, чем в среднем платит нерезидент в Испании, особенно в Manilva, Casares и Mijas.

Итог: иностранных покупателей меньше, а платят они больше, чем когда-либо

Первое полугодие 2026 года показывает международного покупателя, который заключает меньше сделок и платит рекордные цены, а в лидерах происходит смена национальностей: марокканец-резидент возглавляет общий список, а нидерландцы и немцы — покупки из-за рубежа. На Costa del Sol, где медиана с запасом превышает то, что в среднем платит нерезидент, решающее значение имеет правильный выбор района. Если вы хотите сравнить муниципалитеты или подготовить продажу для иностранных покупателей, EVS PROPERTY GROUP поможет вам на вашем языке.

Эта статья носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.

Часто задаваемые вопросы