Seizoensverhuur in Málaga: al 37 % van het aanbod en het decreet verandert de spelregels

Meer dan een derde van de woningen die in Spanje te huur worden aangeboden, is al seizoensverhuur, en in Málaga weegt die nog zwaarder: 37 % van het aanbod in de stad, tegenover een landelijk gemiddelde van 34 %, volgens het onderzoek van idealista over het derde kwartaal van 2026. In dezelfde periode is het aanbod van permanente verhuur in een jaar met 10 % gedaald in het hele land en met 11 % in de stad Málaga.

Deze cijfers verschijnen midden in een hervorming. Sinds 8 oktober 2026 is het Real Decreto-ley 29/2026 van kracht. Daarmee wordt seizoensverhuur niet langer behandeld als een ander gebruik dan wonen, maar wordt het een tijdelijke woonhuurovereenkomst met meer vereisten: een reële reden die het verblijf rechtvaardigt, een maximale duur van twaalf maanden als algemene regel en een limiet op de huurprijs wanneer contracten op elkaar volgen. Voor wie een woning verhuurt of overweegt te kopen om te verhuren aan de Costa del Sol, hangen beide zaken samen.

Hoe zwaar weegt seizoensverhuur in Málaga vergeleken met andere steden?

In heel Spanje groeide het aanbod van seizoensverhuur, waar toeristische verhuur niet onder valt, het afgelopen jaar met 7 %, terwijl dat van permanente verhuur met 10 % kromp. De steden waar seizoensverhuur het zwaarst weegt, zijn San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) en Barcelona (57 %). Van de grote markten zonder gespannen zones (zonas tensionadas, gebieden waar huurprijslimieten kunnen gelden) is de stad Málaga de markt waar het aandeel het hoogst is: 37 %, tegenover 35 % in Madrid en Valencia, 33 % in Sevilla, 31 % in Alicante en 25 % in Palma.

Jaarlijkse verandering van het aanbod in het derde kwartaal van 2026 (actieve advertenties tussen 25 juni en 25 september) en aandeel van seizoensverhuur in het totaal. Bron: idealista.

De stad Málaga heeft een eigen profiel. Het aanbod van seizoensverhuur beweegt nauwelijks (+1 %), dus het aandeel groeit vooral doordat langetermijnverhuur verdwijnt (-11 %). In Madrid is het omgekeerd: seizoensverhuur schiet met 52 % omhoog en het permanente aanbod daalt veel minder (-6 %). En in Barcelona, waar een Catalaanse wet sinds januari 2026 de prijsplafonds in gespannen zones ook voor seizoensverhuur laat gelden, dalen beide: permanente verhuur met 22 % en seizoensverhuur met 37 %.

In Andalusië weegt seizoensverhuur nog zwaarder in Cádiz (61 %, van alle hoofdsteden alleen achter San Sebastián), Almería (44 %) en Granada (38 %), terwijl Sevilla op 33 % blijft steken en Córdoba op 26 %.

Wat is er gebeurd met verhuur in steden met geplafonneerde prijzen?

Alle hoofdsteden die zijn aangewezen als gespannen zone, waar al limieten op de huurprijs gelden, hebben het afgelopen jaar aanbod van permanente verhuur verloren, met Girona (+4 %) als enige uitzondering. De grootste dalingen zijn er in San Sebastián (-52 %), A Coruña en Bilbao (beide -41 %), Pamplona (-33 %) en Vitoria (-32 %). In de vier Catalaanse hoofdsteden stort bovendien het aanbod van seizoensverhuur in: Girona snijdt het met 63 % terug, Tarragona met 58 %, Barcelona met 37 % en Lleida met 21 %.

Voor Francisco Iñareta, woordvoerder van idealista, bevestigt het cijfer dat “ingrijpen in de markt schaarste blijft veroorzaken waar het wordt toegepast”, hoewel het platform erop wijst dat het kwartaal het effect van de woningdecreten van oktober nog niet weergeeft. In Andalusië is geen enkele gespannen zone aangewezen, dus in de provincie Málaga gelden geen plafonds voor de huurprijs van nieuwe contracten. Toch daalt het permanente aanbod in de stad in een tempo dat lijkt op dat van Valencia (-12 %) en lager ligt dan dat van Alicante (-22 %), twee markten die evenmin controles toepassen.

Wat verandert er in de seizoensverhuur met het Real Decreto-ley 29/2026?

Het decreet herdefinieert seizoensverhuur als tijdelijke woonhuur: de huur die voorziet in de woonbehoefte van een huurder die om een gerechtvaardigde en aantoonbare reden niet in zijn gebruikelijke woonplaats verblijft. De belangrijkste regels, die al in de Ley de Arrendamientos Urbanos (de Spaanse huurwet) zijn opgenomen, zijn de volgende:

• Reden op schrift: in het contract moet staan waarom de huurder de woning tijdelijk nodig heeft. De bewijslast ligt bij de eigenaar en als de reden ontbreekt, wordt het contract vanaf de eerste dag een huurcontract voor een hoofdverblijf (vivienda habitual).
• Duur: meer dan 31 dagen en, als algemene regel, maximaal twaalf maanden, verlengingen inbegrepen. Als die termijn zonder reden wordt overschreden, of als er meer dan twee tijdelijke contracten tussen dezelfde partijen voor dezelfde woning op elkaar volgen, wordt het eerste contract beschouwd als een contract voor een hoofdverblijf, met de minimumduur van vijf jaar (zeven als de verhuurder een bedrijf is).
• Huurprijs: bij opeenvolgende tijdelijke contracten voor dezelfde woning mag de huur van het volgende contract niet méér stijgen dan de IRAV, de index die het INE publiceert om huren te indexeren.
• Garanties en kosten: naast de borgsom (fianza) mag de aanvullende garantie niet meer dan één maandhuur bedragen, mag geen huurderving- of wanbetalingsverzekering worden geëist en betaalt de huurder geen makelaarskosten of belastingen op de woning, zoals de IBI (de gemeentelijke onroerendgoedbelasting).
• Herstellingen: kleine herstellingen door normaal gebruik zijn voor rekening van de eigenaar, die vijf werkdagen heeft om te reageren. Doet hij dat niet, dan mag de huurder de herstelling laten uitvoeren en het bedrag aftrekken van de huur van de volgende maand.
• Kamers: bij verhuur per kamer mag de som van de huren niet hoger zijn dan de huur van de hele woning.

De norm somt de geldige redenen niet op. Een verhuizing voor werk, een studie of een medische behandeling zijn de voorbeelden die juristen het vaakst noemen. Lange verblijven voor vrijetijdsdoeleinden, die in de winter aan de Costa del Sol heel gebruikelijk zijn, vallen daarentegen in een grijs gebied dat je vóór het tekenen het best met een advocaat doorneemt.

Seizoenscontracten die vóór 8 oktober zijn getekend, behouden hun regels tot ze aflopen en eindigen dan zonder verlenging; worden ze vernieuwd, dan vallen ze onder het nieuwe regime. Toeristische verhuur van maximaal 31 dagen blijft buiten de Ley de Arrendamientos Urbanos en wordt geregeld door de toeristische regelgeving. Het decreet is al van kracht, maar moet nog worden bekrachtigd door de Diputación Permanente del Congreso (de vaste commissie van het Spaanse Congres), naar verwachting half november.

Wat voor woningen worden er aan de Costa del Sol verhuurd?

Ons huuraanbod laat een heel andere markt zien dan die van de stad Málaga. Op 20 oktober 2026 hebben we 614 huurwoningen aan de Costa del Sol, allemaal met een maandprijs: 403 appartementen en 211 huizen en villa’s, met een mediane huur van € 3.500 per maand. 92 % van de woningen waarvan bekend is of ze gemeubileerd zijn, wordt gemeubileerd en instapklaar verhuurd, een product dat zowel geschikt is voor verblijven van enkele maanden als voor lange contracten.

Gegevens uit ons aanbod op 20 oktober 2026: huurwoningen (appartementen, huizen en villa’s), exclusief winkelruimtes en kantoren. Mediaan van de maandhuur en van de huur per vierkante meter; het percentage gemeubileerde woningen is berekend op de woningen waarvan dit bekend is.

Marbella, Estepona en Benahavís concentreren 86 % van het aanbod, met mediane huren tussen € 3.000 en € 4.500 per maand. Slechts 13 % van de woningen kost € 2.000 per maand of minder, een segment dat in Mijas 44 % bereikt. Het is een markt in het hogere segment en zeer internationaal, waarin lange contracten naast verblijven van enkele maanden bestaan, en daarom is het hier verstandig contracten te toetsen aan de nieuwe definitie van tijdelijke woonhuur.

Wat doe je als je verhuurt of koopt om te verhuren aan de Costa del Sol?

Bepaal vóór de aankoop welk verhuurmodel past bij de woning en bij je plan, want elk model volgt nu heel andere regels:

Toeristische verhuur vereist bovendien inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía en, vanaf 1 december 2026, onderwerpt het decreet verhuur van gemeubileerde woningen van 30 nachten of minder aan eenzelfde huurder aan 10 % IVA (de Spaanse btw), tenzij het de eigen woning van de eigenaar betreft. Verhuur van meer dan 30 nachten blijft vrijgesteld van IVA als er geen diensten bij zijn inbegrepen die bij de horeca horen, zoals schoonmaak of wasservice.

• Kies je voor tijdelijke verhuur, documenteer dan de reden van de huurder (arbeidscontract, inschrijving bij een opleiding, medisch rapport) en bewaar het bewijs: als je die reden niet kunt aantonen, wordt het contract behandeld als een contract voor een hoofdverblijf.
• Reken het rendement voorzichtig uit: meer wisselingen betekent meer leegstaande maanden, meer schoonmaak en meer beheer, en de huur van opeenvolgende contracten mag niet meer boven de IRAV uitstijgen.
• Controleer de seizoenscontracten die vóór 8 oktober zijn getekend: ze behouden hun regels tot ze aflopen, maar een verlenging valt al onder het nieuwe regime.
• Overweeg langetermijnverhuur: in een markt met steeds minder permanent aanbod beperkt een goede, stabiele huurder de leegstaande maanden en de beheerkosten.

Kortom: loont seizoensverhuur in Málaga nog?

Seizoensverhuur is al meer dan een derde van de markt en in de stad Málaga bereikt het 37 %, maar niet omdat er meer seizoenswoningen zijn, maar omdat langetermijnverhuur verdwijnt. Met het nieuwe decreet is seizoensverhuur geen sluiproute meer: het blijft een geldige optie voor huurders die wegens werk, studie of gezondheid verhuisd zijn, met goed gedocumenteerde contracten en een rendement dat zonder optimisme is berekend. Als je een woning verhuurt of er een zoekt om aan de Costa del Sol in te beleggen, helpen wij je bij EVS PROPERTY GROUP het model te kiezen dat het best bij elk pand past.

Dit artikel heeft een informatief karakter en vervangt niet het advies van een advocaat over jouw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen