Hvem betaler IBI ved utleie? Det utleieren ikke lenger kan kreve av leietakeren

I leiekontrakter for bolig som er signert fra og med 8. oktober 2026, betaler eieren IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den årlige kommunale eiendomsskatten i Spania) selv om kontrakten sier noe annet. Real Decreto-ley 29/2026 forbyr å velte boligens skatter og avgifter over på leietakeren, med mindre det er leietakeren selv som er pliktig til å betale dem. Renovasjonsavgiften kan fortsatt viderefaktureres, fellesutgiftene (comunidad) bare hvis det avtales skriftlig med årsbeløpet oppgitt, og byråets honorarer kan aldri viderefaktureres.

For deg som eier en utleid leilighet ved kysten betyr endringen at du hvert år må ta en regning som tidligere ofte ble betalt av leietakeren. I vår portefølje er median-IBI for en leilighet til salgs 520 euro i året, og halvparten av leilighetene betaler mellom 369 og 712 euro.

Hvilke utgifter kan leietakeren betale fra 8. oktober?

Dekretet skriver om artikkel 20 i Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanske husleieloven, LAU), som regulerer utgiftene til en utleid bolig. Slik fordeles utgiftene i en ny kontrakt:

Hvis en klausul i kontrakten strider mot disse reglene, er den ugyldig og regnes som ikke skrevet, fordi loven ikke tillater avtaler til skade for leietakeren (artikkel 6 i LAU). Resten av kontrakten er fortsatt gyldig.

Kan utleier kreve IBI av leietakeren?

Ikke lenger, i nye kontrakter. Til nå tillot loven å avtale at boligens skatter og avgifter skulle bæres av leietakeren, og domstolene godtok klausulen hvis den sto i kontrakten. Den nye ordlyden sier det motsatte: leietakeren kan ikke under noen omstendighet pålegges skatter og avgifter knyttet til boligen, med mindre det er leietakeren som er skattepliktig.

For IBI gjelder ikke dette unntaket: det er boligens eier, vanligvis utleieren, som er pliktig til å betale, slik Ley de Haciendas Locales (loven om lokale skatter og avgifter) fastsetter. Derfor blir klausulen som overførte IBI, og som er vanlig i mange langtidskontrakter, ugyldig.

Endringen er ikke retroaktiv. I en kontrakt som er signert før 8. oktober, gjelder IBI-klausulen så lenge kontrakten varer, også i forlengelsene. Hvis det signeres en ny kontrakt, selv med samme leietaker, gjelder den nye regelen.

Hvem betaler renovasjonsavgiften i en utleid leilighet?

Renovasjonsavgiften kan fortsatt betales av leietakeren. I de fleste kommunale forskrifter er det den som bor i boligen og har nytte av tjenesten som er skattyter, mens eieren står som erstatter overfor kommunen, med rett til å viderefakturere beløpet. Siden leietakeren er skattyter, faller dette inn under dekretets unntak.

To forbehold: du bør sjekke hvordan forskriften i den enkelte kommune definerer skattyteren, og avtalen må stå skriftlig i kontrakten.

Hvem betaler fellesutgiftene i en utleid leilighet?

Det kommer an på bygningen. I bygninger med propiedad horizontal (eierseksjons- eller sameieordning), som er nesten alle blokker og urbanisasjoner ved kysten, kan man avtale at leietakeren betaler fellesutgiftene (comunidad de propietarios, huseierforeningen) etter boligens andel. Avtalen må være skriftlig og angi årsbeløpet på kontraktsdatoen.

De første fem årene av kontrakten, eller sju hvis utleieren er et selskap, kan dette beløpet bare økes etter avtale, og aldri mer enn det leien kan økes med. I bygninger som ikke er delt i propiedad horizontal, for eksempel en hel blokk med én eier, forbyr dekretet å belaste leietakeren med fellesutgifter.

Hvor mye IBI bærer eieren nå på Costa del Sol?

Vi har målt det med leiligheter på 60 til 100 m² til salgs i vår portefølje, som er den vanligste størrelsen i langtidsutleie, og med gjennomsnittsleien fra idealista i september 2026 for en leilighet på 80 m².

I Marbella ligger IBI for en leilighet av den størrelsen på rundt 644 euro i året: nesten 3 % av årsleien, omtrent ti dagers leie. I Málaga by er det 229 euro, omtrent fem dagers leie. For en eier med flere utleide boliger veier summen allerede tungt i nettoavkastningen, særlig når leieøkningene er begrenset frem til utgangen av 2027.

Kan eiendomsmegleren kreve honorar av leietakeren?

Nei. Siden boligloven (Ley de Vivienda) fra mai 2023 er det utleieren som betaler utgiftene til eiendomsformidling og til inngåelsen av kontrakten. Dekretet tetter smutthullene: de kan verken direkte eller indirekte viderefaktureres, uansett betegnelse, og omfatter enhver tjeneste for å forberede, inngå, administrere, endre eller fornye kontrakten.

Enhver annen tjeneste som ikke er nødvendig for å signere kontrakten, kan bare betales av leietakeren hvis leietakeren uttrykkelig ber om den skriftlig, etter å ha blitt informert om at den er valgfri og hva den koster.

Kan man kreve en forsikring mot manglende betaling av leietakeren?

Heller ikke det. Dekretet forbyr å kreve at leietakeren tegner en forsikring mot manglende husleiebetaling eller lignende dekninger; eieren kan tegne den, men for egen regning. Tilleggsgarantien utover depositumet (fianza) er fortsatt begrenset til to månedsleier i kontrakter på opptil fem år, eller sju hvis utleieren er et selskap, og i korttidsleie kan den ikke overstige én.

Hva endrer seg for reparasjoner?

Hovedfordelingen består: eieren betaler reparasjonene som er nødvendige for at boligen fortsatt skal være beboelig, og leietakeren betaler de små reparasjonene ved daglig bruk. I korttidsleie går også disse små reparasjonene over til eieren.

Nyheten er fremgangsmåten. Hvis en skade påvirker boligens beboelighet, sikkerhet eller hygiene, kan leietakeren be om reparasjon skriftlig med et rimelig anslag, og eieren har femten kalenderdager på seg til å godta det, foreslå en annen løsning eller utføre arbeidet. Hvis eieren ikke svarer eller avslår uten grunn, kan leietakeren bestille reparasjonen og trekke kostnaden fra de neste leiebetalingene, så lenge den er rimelig og dokumentert.

Når kontrakten utløper, skal partene signere et dokument om boligens tilstand. Hvis det ikke signeres eller ikke angir skader, antas det at boligen ble levert tilbake i god stand, så det er lurt å lage en inventarliste med bilder når nøklene leveres.

Hva må en leieannonse inneholde nå?

Dekretet krever at leieannonser er sannferdige og, når det er relevant, oppgir referanseindeksen og leiegrensen i de anspente boligsonene (zonas tensionadas), boligens registreringskode, slik som for turistboliger, og om utleieren er storeier (gran tenedor). I Andalucía er det ikke erklært noen anspente soner, så ved kysten gjelder foreløpig de to siste kravene.

Hvordan ta hensyn til IBI når du fastsetter leien?

I Andalucía avtales startleien i en ny kontrakt fritt, så eieren kan legge IBI inn i prisen. Det eieren ikke kan, er å hente det inn senere: frem til utgangen av 2027, uten en ny avtale med leietakeren, kan den årlige økningen ikke overstige 2 %, og leien fryses hvis den overstiger referanseindeksen. Hvis kommunen hever regningen, er det eieren som bærer differansen.

• Beregn leien med IBI inkludert: del siste regning på tolv og legg den til månedsleien.
• Hvis leietakeren skal betale renovasjon eller fellesutgifter, skriv det ned med årsbeløpet for hver utgift.
• Ikke ta honorarer eller administrasjonsutgifter av leietakeren, heller ikke under et annet navn.
• Svar skriftlig på enhver reparasjonsforespørsel innen femten dager.
• Signer en inventarliste med bilder når nøklene leveres, og dokumentet om kontraktens avslutning når du får dem tilbake.

Oppsummert: hvem betaler hva ved utleie i 2026?

I kontrakter signert fra 8. oktober er IBI og byråets honorarer alltid eierens ansvar; renovasjon og fellesutgifter kan overføres til leietakeren hvis det avtales skriftlig, og forbruk med eget måler er leietakerens. I tidligere kontrakter gjelder klausulene som er signert.

Hos EVS PROPERTY GROUP hjelper vi eiere og investorer med å fastsette en realistisk leie, beregne nettoavkastningen på en utleieleilighet og gjennomgå kontrakten for en utleid bolig før den kjøpes i Málaga og på Costa del Sol. Hvis du vurderer din egen situasjon, ta kontakt.

Denne artikkelen er kun ment som informasjon og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sak.

Ofte stilte spørsmål