Europas store utviklere er enige om at rimelige boliger i dag er den boliginvesteringen som har best balanse mellom avkastning og risiko: i år kan etterspørselen i Europa komme opp mot to millioner boliger, mens det bare bygges mellom 1,5 og 1,6 millioner. På Costa del Sol har dette segmentet nesten forsvunnet fra tilbudet: bare 8,8 % av boligene til salgs i vår portefølje koster 300 000 € eller mindre, og blant nybyggene er det 19 av 464.
Konklusjonen kom fra rundebordssamtalen om det europeiske boligmarkedet på The District, eiendomsmøtet som ble holdt på IFEMA Madrid 22.–24. september. Ledere fra utviklingsselskaper, investorer og rådgivningsselskaper fra Spania, Portugal, Italia, Tyskland og Nederland deltok, og alle gjentok det samme budskapet: det finnes mer enn nok kapital til å bygge rimelige boliger, men det trengs tomter, raske byggetillatelser, fornuftige skatter og regler som ikke endres for hver nye regjering.
Hvorfor sier utviklerne at etterspørselen etter rimelige boliger er uendelig?
«Etterspørselen etter rimelige boliger er uendelig», oppsummerte Javier Kindelán, partner for eiendom i PwC og tidligere visepresident i CBRE. Regnestykket hans er enkelt: hvis Europa trenger rundt to millioner boliger og ender på mellom 1,5 og 1,6 millioner, vokser underskuddet med omtrent en halv million boliger i året.
Innlederne rettet søkelyset mot Sør-Europa: Spania, Italia og Portugal tiltrekker seg mye kapital på grunn av den demografiske utviklingen, og fordi det forventes at etterspørselen fortsetter å vokse, særlig etter boliger til priser som familier med middels inntekt kan betale. Derfor ser institusjonell kapital mot dette segmentet: marginen er lavere enn i andre aktiva, men det er risikoen også, fordi det alltid er noen som venter på å kjøpe eller leie.
Innlederne erkjente at de ønsker å investere mer i rimelige boliger enn i kontorer eller logistikk, nettopp på grunn av den lavere risikoen. For Kindelán er det, sett fra et institusjonelt ståsted, den beste risikojusterte investeringen, og han venter en god syklus for sektoren de neste årene.
Hva bremser byggingen av rimelige boliger i Europa?
Interessen er der, men utviklerne stiller vilkår. Dette var de fire bremsene som ble nevnt oftest:
- Regler som endres. Gonçalo Cadete, administrerende direktør i det portugisiske utviklingsselskapet Solyd, forklarte at selve reguleringen ikke skremmer; det som skremmer bort kapital er at en regjering endrer leieloven som den forrige hadde fått til å fungere.
- For små prosjekter. Harm Janssen van Leeuwen, administrerende direktør i BPD Europe, tok til orde for å utvikle store områder med standardisert bygging og ulike boligtyper, slik at boliger på det frie markedet bidrar til å finansiere de rimelige.
- Trege tomter og tillatelser. Keyvan Tabatabai i italienske Immogroup pekte på mangelen på byggeklare tomter, planverk og byggetillatelser, og ba i tillegg om at nye regler ikke gis tilbakevirkende kraft.
- Skatter og avgifter. Ifølge Kindelán utgjør direkte og indirekte skatter i Spania mellom 30 % og 40 % av sluttprisen på en bolig, et virkemiddel regjeringer kunne brukt for å gjøre boliger billigere.
Nederland fungerte som en advarsel: regjeringen satte tak på leieprisene, noe som hjalp leietakere med middels inntekt, men det sluttet å være attraktivt å investere i utleieboliger. Hvis man vil tiltrekke seg institusjonell kapital, som kan velge mellom land og typer aktiva, må skattesystemet virke til fordel for rimelige boliger.
Hvor mange rimelige boliger er til salgs på Costa del Sol?
Den nye boliglovgivningen i Andalucía (Ley de Vivienda de Andalucía, Ley 5/2025, i kraft siden januar 2026) gir en definisjon: en bolig er rimelig når kjøp eller leie koster mindre enn 30 % av inntekten til en husstand som tjener høyst sju ganger IPREM, den offentlige inntektsindikatoren som brukes til støtteordninger. Med IPREM for 2026 (8 400 € i året) er inntektstaket 58 800 € i året, så den månedlige terminen eller husleien bør ikke overstige om lag 1 470 € i måneden.
Med gjennomsnittsrenten på boliglån i juli (3,01 %, ifølge INE) og en løpetid på 30 år gir 1 470 € i måneden rom for et lån på om lag 348 000 €. Hvis banken finansierer 80 %, bør boligen ikke koste mer enn omtrent 435 000 €, og kjøperen må skyte inn mer enn 115 000 € i egenkapital og skatter. Dette er det best tenkelige tilfellet: husstanden med høyest inntekt loven tillater.
Med disse to grensene, 300 000 € og 435 000 €, fordeler tilbudet av boliger til salgs i vår portefølje seg slik (uten tomter og lokaler, september 2026):
| Kommune | Boliger til salgs | Medianpris | Opptil 300 000 € | Opptil 435 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 2 009 | 980 000 € | 1,6 % | 10,0 % |
| Estepona | 1 327 | 639 000 € | 6,1 % | 20,6 % |
| Mijas | 1 098 | 550 000 € | 10,4 % | 35,2 % |
| Fuengirola | 655 | 567 000 € | 10,4 % | 31,1 % |
| Benahavís | 572 | 1 017 500 € | 3,0 % | 9,1 % |
| Benalmádena | 374 | 622 500 € | 12,0 % | 30,5 % |
| Málaga | 355 | 596 000 € | 12,1 % | 33,2 % |
| Manilva | 310 | 360 000 € | 33,2 % | 64,5 % |
| Torremolinos | 153 | 510 000 € | 18,3 % | 37,9 % |
| Totalt Costa del Sol | 7 858 | 659 475 € | 8,8 % | 25,2 % |
Bare én av fire boliger til salgs ligger under det mest sjenerøse taket, og færre enn én av ti koster 300 000 € eller mindre. I Marbella og Benahavís er boliger under 300 000 € nærmest symbolske. Blant kommunene i tabellen finner vi den høyeste andelen i Manilva, der en tredjedel av tilbudet havner innenfor denne prisen, fulgt av Torremolinos, selv om det er Mijas som har flest boliger i antall, 114. Blant nybyggene er gapet enda større: 19 av 464 boliger.
Hva gjør Andalucía for å tiltrekke investeringer i rimelige boliger?
Mye av det de europeiske utviklerne ba om, står allerede i den andalusiske loven. Unntaket er skattene, som ikke endres:
| Det utviklerne ber om | Hva Andalucía tilbyr i 2026 |
|---|---|
| Tilgjengelige tomter | Tomtebank for rimelige boliger og dotasjonsboliger (viviendas dotacionales) på ledige offentlige tomter avsatt til fellesformål (Ley 5/2025, art. 12 og 24) |
| Raskere byggetillatelser | Akseleratorenhet for prosjekter (Unidad Aceleradora de Proyectos) for utbygginger med minst 250 subsidierte boliger eller mer enn 500 boliger, og midlertidig kvalifisering som subsidiert bolig (vivienda protegida) med stilltiende godkjenning etter tre måneder (art. 25 og 66) |
| Offentlig-privat samarbeid | Overflaterettigheter (derechos de superficie) og konsesjoner på offentlig grunn for å bygge og drifte subsidiert eller rimelig utleie (art. 13 og 96) |
| Stabile regler for utleie | Ingen erklærte «zonas tensionadas» (områder med presset boligmarked): startleien i nye kontrakter har ikke noe tak |
| Lavere skatter | Uendret: ITP (overdragelsesavgift ved kjøp av brukt bolig) på 7 % for brukte boliger, og IVA (moms) på 10 % pluss AJD (stempelavgift, «actos jurídicos documentados») på 1,2 % for nybygg |
Rammeverket er gunstig for dem som vil investere, men effektene kommer langsomt: fra en tomt tildeles til nøklene overleveres, går det år. I mellomtiden setter byggegrunnen i provinsen Málaga rekorder, og knapphet på tilbud fortsetter å holde prisene oppe.
Hva betyr dette for å kjøpe eller investere på Costa del Sol?
- Hvis du leter etter din første bolig, er segmentet under 300 000 € smalt og hardt konkurranseutsatt: det lønner seg å ha forhåndsgodkjent boliglån og se etter bruktboliger i kommuner som Manilva eller Torremolinos, eller i innlandet.
- Hvis du investerer for utleie, holder tilbudsunderskuddet oppe etterspørselen etter langtidsleie, og i Andalucía er det ikke tak på leien i nye kontrakter, men bruttoavkastningen avhenger mye av kjøpesummen.
- Hvis du kjøper på plan, bør du huske at institusjonell kapital også konkurrerer om tomtene: det gjør nybygg dyrere og gir prosjekter som allerede har byggetillatelse høyere verdi.
Oppsummert: hvorfor er denne debatten viktig på Costa del Sol?
De store europeiske utviklerne venter ikke at boligunderskuddet vil lukkes snart, og derfor satser de på det rimelige segmentet, som gir mindre margin, men mer trygghet. På Costa del Sol finnes dette segmentet knapt i tilbudet, noe som forklarer presset på boliger i mellomprisklassen og hvorfor inngangsprisen fortsetter å stige. Hvis du vurderer å kjøpe, selge eller investere, kan vi hjelpe deg med å finne mulighetene som fortsatt finnes under disse grensene.
Ofte stilte spørsmål
Hva regnes som en rimelig bolig i Andalucía?
Ifølge Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía er en bolig rimelig når kjøp eller leie koster mindre enn 30 % av inntekten til en husstand som tjener høyst sju ganger IPREM. I 2026 tilsvarer det en inntekt på opptil 58 800 € i året og en månedlig termin eller husleie på om lag 1 470 €.
Hvorfor investerer fondene i rimelige boliger?
Fordi det i Europa bygges færre boliger enn det er behov for, og etterspørselen fra familier med middels inntekt er sikret. Marginen er lavere enn for luksusboliger, kontorer eller logistikk, men risikoen for å stå uten kjøpere eller leietakere er svært lav.
Finnes det boliger under 300 000 € på Costa del Sol?
Ja, men få: i september 2026 utgjorde de 8,8 % av boligene til salgs i vår portefølje, 689 av 7 858. Blant de store kystmarkedene utmerker Manilva seg med 33 % og Torremolinos med 18 %; i Marbella er andelen under 2 %.
Finnes det «zonas tensionadas» med leietak på Costa del Sol?
Nei. Junta de Andalucía har ikke erklært noe område som «zona de mercado residencial tensionado» (presset boligmarked), så startleien i nye kontrakter avtales fritt mellom utleier og leietaker.
Hvilke skatter betaler den som kjøper bolig i Andalucía?
For brukte boliger ITP på 7 %, som synker til 6 % for primærbolig på opptil 150 000 € og til 3,5 % for personer under 35 år og andre grupper, med prisgrenser. For nybygg IVA på 10 % pluss 1,2 % i AJD.
Hva nå? Det nyttigste etter å ha lest er å se på det faktiske markedet: ta en titt på boliger etter sted eller fortell oss på WhatsApp hva du ser etter – område, budsjett, tidsramme – så setter vi sammen et skreddersydd utvalg, uforpliktende.
Kan også være nyttig: selge boligen din investere på Costa del Sol gratis verdivurdering månedlig prisrapport
