Euroopan suuret rakennuttajat ovat yhtä mieltä siitä, että edullinen asuminen on nykyisin asuntosijoituksista se, jossa tuotto ja riski ovat parhaassa tasapainossa: tänä vuonna kysyntää voisi Euroopassa olla noin kahdelle miljoonalle asunnolle, mutta rakennetaan vain 1,5–1,6 miljoonaa. Costa del Solilla tämä segmentti on käytännössä kadonnut tarjonnasta: valikoimassamme vain 8,8 % myynnissä olevista asunnoista maksaa 300 000 € tai vähemmän, ja uudisrakennuksista niitä on 19 / 464.
Johtopäätös tuli esiin The Districtin eurooppalaista asuntomarkkinaa käsitelleessä paneelikeskustelussa. Kiinteistöalan tapahtuma pidettiin IFEMA Madridissa 22.–24. syyskuuta. Mukana oli rakennuttajien, sijoittajien ja konsulttiyritysten johtoa Espanjasta, Portugalista, Italiasta, Saksasta ja Alankomaista, ja kaikki toistivat saman viestin: pääomaa edullisten asuntojen rakentamiseen on yllin kyllin, mutta tarvitaan maata, nopeita rakennuslupia, kohtuullisia veroja ja sääntöjä, jotka eivät muutu jokaisen hallituksen mukana.
Miksi rakennuttajat sanovat edullisten asuntojen kysynnän olevan rajatonta?
”Edullisten asuntojen kysyntä on rajatonta”, tiivisti Javier Kindelán, PwC:n kiinteistöalan osakas ja CBRE:n entinen varapuheenjohtaja. Hänen laskelmansa on yksinkertainen: jos Eurooppa tarvitsee noin kaksi miljoonaa asuntoa ja valmistuu 1,5–1,6 miljoonaa, vaje kasvaa puolella miljoonalla asunnolla vuodessa.
Puhujat painottivat Etelä-Eurooppaa: Espanja, Italia ja Portugali houkuttelevat paljon pääomaa väestökehityksensä vuoksi ja koska kysynnän odotetaan jatkavan kasvuaan, erityisesti sellaisten asuntojen, joihin keskituloisilla perheillä on varaa. Siksi institutionaalinen pääoma katsoo tätä segmenttiä: kate on pienempi kuin muissa kohteissa, mutta niin on riskikin, sillä aina on joku odottamassa ostoa tai vuokraamista.
Puhujat myönsivät haluavansa sijoittaa edulliseen asumiseen enemmän kuin toimistoihin tai logistiikkaan juuri sen pienemmän riskin vuoksi. Kindelánin mukaan se on institutionaalisesta näkökulmasta paras riskikorjattu sijoitus, ja hän ennakoi alalle hyvää sykliä lähivuosiksi.
Mikä jarruttaa edullisten asuntojen rakentamista Euroopassa?
Kiinnostusta on, mutta rakennuttajat asettavat ehtoja. Nämä neljä jarrua mainittiin useimmin:
- Muuttuvat säännöt. Portugalilaisen Solyd-rakennuttajan toimitusjohtaja Gonçalo Cadete selitti, ettei sääntely itsessään pelota; pääoman karkottaa se, että hallitus muuttaa vuokralain, jonka edeltäjä oli saanut toimimaan.
- Liian pienet hankkeet. BPD Europen toimitusjohtaja Harm Janssen van Leeuwen kannatti laajojen alueiden kehittämistä standardoidulla rakentamisella ja erityyppisillä asunnoilla, jotta vapaan markkinan asunnot auttaisivat rahoittamaan edullisia.
- Hidas maankäyttö ja luvitus. Italialaisen Immogroupin Keyvan Tabatabai huomautti rakennusvalmiin maan, kaavoituksen ja rakennuslupien puutteesta ja vaati lisäksi, ettei uusia sääntöjä sovellettaisi taannehtivasti.
- Verot. Kindelánin mukaan Espanjassa välittömät ja välilliset verot muodostavat 30–40 % asunnon lopullisesta hinnasta, ja hallitukset voisivat käyttää tätä vipua asuntojen halventamiseen.
Alankomaat toimi varoittavana esimerkkinä: hallitus rajoitti vuokria, mikä auttoi keskituloisia vuokralaisia, mutta vuokra-asuntoihin sijoittaminen lakkasi olemasta houkuttelevaa. Jos institutionaalista pääomaa halutaan houkutella, ja se voi valita maiden ja kohdetyyppien välillä, verotuksen on tuettava edullista asumista.
Kuinka paljon edullisia asuntoja on myynnissä Costa del Solilla?
Andalusian uusi asuntolaki (Ley de Vivienda de Andalucía, Ley 5/2025, voimassa tammikuusta 2026) antaa määritelmän: asunto on edullinen, kun sen ostaminen tai vuokraaminen maksaa alle 30 % sellaisen kotitalouden tuloista, jonka tulot ovat enintään seitsemänkertaiset IPREM-indikaattoriin nähden. IPREM on julkinen tulomittari, jota käytetään tukien perusteena. Vuoden 2026 IPREM-arvolla (8 400 € vuodessa) tulokatto on 58 800 € vuodessa, joten kuukausierä tai vuokra ei saisi ylittää noin 1 470 € kuukaudessa.
Kun asuntolainojen keskikorko heinäkuussa oli 3,01 % (INE:n mukaan) ja laina-aika 30 vuotta, 1 470 € kuukaudessa riittää noin 348 000 €:n lainaan. Jos pankki rahoittaa 80 %, asunto ei saisi maksaa yli noin 435 000 €, ja ostajan pitäisi maksaa omana osuutenaan käsirahan ja verojen kautta yli 115 000 €. Tämä on paras mahdollinen tapaus: laissa sallittu suurituloisin kotitalous.
Näillä kahdella rajalla, 300 000 € ja 435 000 €, valikoimamme myynnissä olevat asunnot jakautuvat seuraavasti (ilman tontteja ja liiketiloja, syyskuu 2026):
| Kunta | Myynnissä olevat asunnot | Mediaanihinta | Enintään 300 000 € | Enintään 435 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 2 009 | 980 000 € | 1,6 % | 10,0 % |
| Estepona | 1 327 | 639 000 € | 6,1 % | 20,6 % |
| Mijas | 1 098 | 550 000 € | 10,4 % | 35,2 % |
| Fuengirola | 655 | 567 000 € | 10,4 % | 31,1 % |
| Benahavís | 572 | 1 017 500 € | 3,0 % | 9,1 % |
| Benalmádena | 374 | 622 500 € | 12,0 % | 30,5 % |
| Málaga | 355 | 596 000 € | 12,1 % | 33,2 % |
| Manilva | 310 | 360 000 € | 33,2 % | 64,5 % |
| Torremolinos | 153 | 510 000 € | 18,3 % | 37,9 % |
| Costa del Sol yhteensä | 7 858 | 659 475 € | 8,8 % | 25,2 % |
Vain yksi neljästä myynnissä olevasta asunnosta jää anteliaimman katon alle, ja alle yksi kymmenestä maksaa 300 000 € tai vähemmän. Marbellassa ja Benahavísissa alle 300 000 €:n asunnot ovat lähinnä symbolisia. Taulukon kunnista suurin osuus on Manilvassa, jossa kolmannes tarjonnasta mahtuu tähän hintaan, ja sitä seuraa Torremolinos, vaikka asuntojen lukumäärässä eniten niitä on Mijasissa, 114. Uudisrakennuksissa aukko on vielä suurempi: 19 asuntoa 464:stä.
Mitä Andalusia tekee houkutellakseen sijoituksia edulliseen asumiseen?
Suuri osa siitä, mitä eurooppalaiset rakennuttajat vaativat, on jo Andalusian laissa. Poikkeuksena ovat verot, jotka eivät muutu:
| Mitä rakennuttajat pyytävät | Mitä Andalusia tarjoaa vuonna 2026 |
|---|---|
| Käytettävissä oleva maa | Maapankki edullisille asunnoille ja palveluasunnoille (viviendas dotacionales) tyhjillä julkisilla palvelurakennustonteilla (Ley 5/2025, 12 ja 24 §) |
| Nopeammat rakennusluvat | Hankkeiden kiihdytysyksikkö (Unidad Aceleradora de Proyectos) hankkeille, joissa on vähintään 250 suojattua asuntoa (vivienda protegida, viranomaisvalvottu tuettu asunto) tai yli 500 asuntoa, sekä suojatun asunnon väliaikainen luokitus, joka hyväksytään hiljaisesti kolmen kuukauden kuluttua (25 ja 66 §) |
| Julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyö | Pintaoikeudet ja käyttöoikeussopimukset julkisella maalla suojatun tai edullisen vuokra-asumisen rakentamiseen ja hallinnointiin (13 ja 96 §) |
| Vakaat vuokrasäännöt | Yhtään painealuetta (zona tensionada, vuokrien nousua rajoittava alue) ei ole julistettu: uusien sopimusten alkuvuokralle ei ole kattoa |
| Vähemmän veroja | Ei muutoksia: käytetyissä asunnoissa ITP 7 % (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, varainsiirtovero) ja uudisrakennuksissa IVA 10 % (arvonlisävero) sekä AJD 1,2 % (Actos Jurídicos Documentados, asiakirjaleimavero) |
Kehys on suotuisa sijoittamista harkitsevalle, mutta sen vaikutukset näkyvät hitaasti: siitä, kun maa osoitetaan, siihen, kun avaimet luovutetaan, kuluu vuosia. Samaan aikaan Málagan maakunnan kaupunkimaan hinta on ennätyslukemissa ja tarjonnan niukkuus pitää hinnat edelleen korkealla.
Mitä tämä tarkoittaa ostajalle tai sijoittajalle Costa del Solilla?
- Jos etsit ensimmäistä asuntoasi, alle 300 000 €:n haarukka on kapea ja kova kilpailu: kannattaa hankkia ennakkohyväksytty asuntolaina ja katsoa käytettyjä asuntoja esimerkiksi Manilvasta tai Torremolinosista tai sisämaasta.
- Jos sijoitat vuokraukseen, tarjontavaje pitää yllä pitkäaikaisen vuokra-asumisen kysyntää, eikä Andalusiassa ole uusien sopimusten vuokrakattoa, mutta bruttotuotto riippuu paljon ostohinnasta.
- Jos ostat rakennusvaiheessa olevaa kohdetta, muista, että institutionaalinen pääoma kilpailee myös maasta: se nostaa uudisrakentamisen hintoja ja lisää niiden hankkeiden arvoa, joilla on jo rakennuslupa.
Yhteenvetona: miksi tämä keskustelu on tärkeä Costa del Solilla?
Suuret eurooppalaiset rakennuttajat eivät odota asuntovajeen umpeutuvan pian, ja siksi ne panostavat edulliseen segmenttiin, joka jättää vähemmän katetta mutta antaa enemmän varmuutta. Costa del Solilla tämä segmentti on tarjonnassa lähes olematon, mikä selittää paineen keskihintaisiin asuntoihin ja sen, miksi sisäänpääsyhinta nousee edelleen. Jos harkitset ostamista, myymistä tai sijoittamista, voimme auttaa sinua löytämään ne mahdollisuudet, joita näiden rajojen alapuolella vielä on.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä katsotaan edulliseksi asunnoksi Andalusiassa?
Andalusian asuntolain (Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía) mukaan asunto on edullinen, kun sen ostaminen tai vuokraaminen maksaa alle 30 % sellaisen kotitalouden tuloista, jonka tulot ovat enintään seitsemänkertaiset IPREM-indikaattoriin nähden. Vuonna 2026 se vastaa enintään 58 800 €:n vuositulosia ja noin 1 470 €:n kuukausierää tai vuokraa kuukaudessa.
Miksi rahastot sijoittavat edulliseen asumiseen?
Koska Euroopassa rakennetaan vähemmän asuntoja kuin tarvitaan ja keskituloisten perheiden kysyntä on taattu. Kate on pienempi kuin luksusasunnoissa, toimistoissa tai logistiikassa, mutta riski jäädä ilman ostajia tai vuokralaisia on hyvin pieni.
Onko Costa del Solilla asuntoja alle 300 000 €:lla?
On, mutta vähän: syyskuussa 2026 ne olivat 8,8 % valikoimamme myynnissä olevista asunnoista, eli 689 / 7 858. Rannikon suurista markkinoista erottuvat Manilva, 33 %, ja Torremolinos, 18 %; Marbellassa osuus jää alle 2 %:n.
Onko Costa del Solilla painealueita, joilla on vuokrakatto?
Ei. Junta de Andalucía ei ole julistanut yhtään painealuetta (zona de mercado residencial tensionado), joten uusien sopimusten alkuvuokra sovitaan vapaasti vuokranantajan ja vuokralaisen kesken.
Mitä veroja asunnon ostaja maksaa Andalusiassa?
Käytetyssä asunnossa ITP 7 %, joka laskee 6 %:iin vakituisessa asunnossa, jonka hinta on enintään 150 000 €, ja 3,5 %:iin alle 35-vuotiailla ja eräillä muilla ryhmillä hintarajoin. Uudisrakennuksessa IVA 10 % sekä 1,2 % AJD-veroa (Actos Jurídicos Documentados).
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
