Prisoverkommelige boliger: Hvorfor Europas store projektudviklere vil have dem, og hvor mange der er tilbage på Costa del Sol

Europas store projektudviklere er enige om, at prisoverkommelige boliger i dag er den boliginvestering, der har den bedste balance mellem afkast og risiko: I år kan efterspørgslen i Europa ligge omkring to millioner boliger, mens der kun bliver bygget mellem 1,5 og 1,6 millioner. På Costa del Sol er dette segment næsten forsvundet fra udbuddet: Kun 8,8 % af de boliger, vi har til salg i vores portefølje, koster 300.000 € eller mindre, og blandt nybyggerier er det 19 ud af 464.

Konklusionen kom fra rundbordsdiskussionen om det europæiske boligmarked på The District, ejendomsarrangementet i IFEMA Madrid den 22.-24. september. Deltagerne var ledere fra udviklingsselskaber, investorer og rådgivere fra Spanien, Portugal, Italien, Tyskland og Holland, og alle gentog det samme budskab: Der er rigeligt med kapital til at bygge prisoverkommelige boliger, men der mangler byggegrunde, hurtige byggetilladelser, rimelige skatter og regler, der ikke skifter med hver ny regering.

Hvorfor siger projektudviklerne, at efterspørgslen efter prisoverkommelige boliger er uendelig?

»Efterspørgslen efter prisoverkommelige boliger er uendelig«, lød det fra Javier Kindelán, partner for ejendomme i PwC og tidligere vicepræsident i CBRE. Hans regnestykke er enkelt: Hvis Europa har brug for omkring to millioner boliger og ender på mellem 1,5 og 1,6 millioner, vokser underskuddet med omkring en halv million boliger om året.

Oplægsholderne satte fokus på Sydeuropa: Spanien, Italien og Portugal tiltrækker meget kapital på grund af den demografiske udvikling, og fordi efterspørgslen forventes at fortsætte med at vokse, især efter boliger til priser, som familier med middelindkomst kan betale. Derfor kigger institutionel kapital mod dette segment: Marginen er lavere end i andre aktivtyper, men det er risikoen også, fordi der altid er nogen, der venter på at købe eller leje.

Oplægsholderne erkendte, at de ønsker at investere mere i prisoverkommelige boliger end i kontorer eller logistik, netop på grund af den lavere risiko. For Kindelán er det set fra et institutionelt synspunkt den bedste risikojusterede investering, og han forventer en god cyklus for sektoren de kommende år.

Hvad bremser byggeriet af prisoverkommelige boliger i Europa?

Interessen er der, men projektudviklerne stiller betingelser. Det er de fire bremser, der blev nævnt oftest:

• Regler, der ændrer sig. Gonçalo Cadete, administrerende direktør i det portugisiske udviklingsselskab Solyd, forklarede, at selve reguleringen ikke skræmmer; det, der skræmmer kapitalen væk, er, at en regering ændrer den lejelov, som den forrige havde fået til at fungere.
• For små projekter. Harm Janssen van Leeuwen, administrerende direktør i BPD Europe, gik ind for at udvikle store områder med standardiseret byggeri og forskellige boligtyper, så boliger på det frie marked kan være med til at finansiere de prisoverkommelige.
• Langsom grundtilgængelighed og langsomme tilladelser. Keyvan Tabatabai fra italienske Immogroup pegede på manglen på byggemodnede grunde, byplanlægning og byggetilladelser og bad desuden om, at nye regler ikke anvendes med tilbagevirkende kraft.
• Skatter. Ifølge Kindelán udgør direkte og indirekte skatter i Spanien mellem 30 % og 40 % af den endelige pris på en bolig, et værktøj, som regeringerne kunne bruge til at gøre boliger billigere.

Holland tjente som advarsel: Regeringen indførte loft over huslejen, hvilket hjalp lejere med middelindkomst, men det holdt op med at være attraktivt at investere i boliger til udlejning. Hvis man vil tiltrække institutionel kapital, som frit kan vælge mellem lande og aktivtyper, skal beskatningen spille på lag med prisoverkommelige boliger.

Hvor mange prisoverkommelige boliger er der til salg på Costa del Sol?

Andalusiens nye boliglov (Ley 5/2025, i kraft siden januar 2026) giver en definition: En bolig er prisoverkommelig, når det koster mindre end 30 % af indkomsten at købe eller leje den for en husstand, der højst tjener syv gange IPREM, den offentlige indkomstindikator, som bruges til tilskud. Med 2026-værdien af IPREM (8.400 € om året) er indkomstlofiet 58.800 € om året, så ydelsen eller huslejen bør ikke overstige omkring 1.470 € om måneden.

Med den gennemsnitlige rente på boliglån i juli (3,01 % ifølge INE) og en løbetid på 30 år rækker 1.470 € om måneden til et lån på omkring 348.000 €. Hvis banken finansierer 80 %, bør boligen ikke koste mere end omkring 435.000 €, og køberen skal selv lægge mere end 115.000 € til udbetaling og skatter. Det er det bedst mulige tilfælde: husstanden med den højeste indkomst, loven tillader.

Med disse to tærskler, 300.000 € og 435.000 €, fordeler udbuddet af boliger til salg i vores portefølje sig således (uden grunde og lokaler, september 2026):

Kun én ud af fire boliger til salg ligger under det mest generøse loft, og under én ud af ti koster 300.000 € eller mindre. I Marbella og Benahavís er boliger under 300.000 € næsten symbolske. Blandt kommunerne i tabellen findes den højeste andel i Manilva, hvor en tredjedel af udbuddet falder inden for den pris, efterfulgt af Torremolinos, selvom det i antal boliger er Mijas, der har flest, nemlig 114. Blandt nybyggerier er hullet endnu større: 19 ud af 464 boliger.

Hvad gør Andalusien for at tiltrække investeringer i prisoverkommelige boliger?

En stor del af det, de europæiske projektudviklere bad om, står allerede i den andalusiske lov. Undtagelsen er skatterne, som ikke ændrer sig:

Rammerne er gunstige for dem, der vil investere, men virkningen kommer langsomt: Fra en grund tildeles, til nøglerne afleveres, går der år. I mellemtiden sætter byggegrundspriserne i Málaga-provinsen rekord, og manglen på udbud er fortsat med til at holde priserne oppe.

Hvad betyder det for at købe eller investere på Costa del Sol?

• Hvis du leder efter din første bolig, er segmentet under 300.000 € smalt og hårdt konkurrenceudsat: Det kan betale sig at have et forhåndsgodkendt boliglån og se på brugte boliger i kommuner som Manilva eller Torremolinos eller inde i landet.
• Hvis du investerer for at udleje, understøtter udbudsunderskuddet efterspørgslen efter langtidsudlejning, og i Andalusien er der intet loft over huslejen i nye kontrakter, men bruttoafkastet afhænger meget af købsprisen.
• Hvis du køber på tegning, så husk, at institutionel kapital også konkurrerer om jorden: Det gør nybyggeri dyrere og giver mere værdi til projekter, der allerede har byggetilladelse.

Kort sagt: Hvorfor er denne debat vigtig på Costa del Sol?

De store europæiske projektudviklere forventer ikke, at boligunderskuddet lukkes snart, og derfor satser de på det prisoverkommelige segment, som giver mindre margen, men mere sikkerhed. På Costa del Sol optræder dette segment næsten ikke i udbuddet, hvilket forklarer presset på boliger i mellemprisklassen og hvorfor indgangsprisen fortsætter med at stige. Hvis du overvejer at købe, sælge eller investere, kan vi hjælpe dig med at finde de muligheder, der stadig findes under disse tærskler.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad betragtes som en prisoverkommelig bolig i Andalusien?

Ifølge Andalusiens boliglov, Ley 5/2025, er en bolig prisoverkommelig, når det koster mindre end 30 % af indkomsten at købe eller leje den for en husstand, der højst tjener syv gange IPREM. I 2026 svarer det til en indkomst på op til 58.800 € om året og en ydelse eller husleje på omkring 1.470 € om måneden.

Hvorfor investerer fondene i prisoverkommelige boliger?

Fordi der i Europa bygges færre boliger, end der er brug for, og efterspørgslen fra familier med middelindkomst er sikret. Marginen er lavere end ved luksusboliger, kontorer eller logistik, men risikoen for at stå uden købere eller lejere er meget lav.

Findes der boliger under 300.000 € på Costa del Sol?

Ja, men der er få: I september 2026 udgjorde de 8,8 % af boligerne til salg i vores portefølje, 689 ud af 7.858. Blandt kystens store markeder skiller Manilva sig ud med 33 % og Torremolinos med 18 %; i Marbella når de ikke op på 2 %.

Findes der zonas tensionadas med lejeloft på Costa del Sol?

Nej. Junta de Andalucía har ikke erklæret nogen zona de mercado residencial tensionado (område med presset boligmarked), så startlejen i nye kontrakter aftales frit mellem udlejer og lejer.

Hvilke skatter betaler en køber af bolig i Andalusien?

Ved brugte boliger ITP på 7 %, som falder til 6 % for primærbolig op til 150.000 € og til 3,5 % for personer under 35 år og andre grupper, med prisgrænser. Ved nybyggeri IVA på 10 % plus 1,2 % i actos jurídicos documentados.