Logement abordable : pourquoi les grands promoteurs européens le veulent et ce qu'il en reste sur la Costa del Sol

Les grands promoteurs européens s’accordent à dire que le logement abordable est aujourd’hui l’investissement résidentiel offrant le meilleur équilibre entre rentabilité et risque : cette année, la demande en Europe pourrait avoisiner les deux millions de logements, alors que seuls 1,5 à 1,6 million seront construits. Sur la Costa del Sol, ce segment a presque disparu de l’offre : à peine 8,8 % des logements à vendre dans notre portefeuille coûtent 300 000 € ou moins, et dans le neuf, ils sont 19 sur 464.

Cette conclusion est ressortie de la table ronde sur le marché résidentiel européen de The District, le rendez-vous immobilier qui s’est tenu à l’IFEMA Madrid du 22 au 24 septembre. Des dirigeants de promoteurs, des investisseurs et des cabinets de conseil d’Espagne, du Portugal, d’Italie, d’Allemagne et des Pays-Bas y ont participé, et tous ont répété le même message : les capitaux ne manquent pas pour construire du logement abordable, mais il faut du foncier, des permis rapides, une fiscalité raisonnable et des règles qui ne changent pas à chaque gouvernement.

Pourquoi les promoteurs disent-ils que la demande de logement abordable est infinie ?

« La demande de logement abordable est infinie », a résumé Javier Kindelán, associé du secteur immobilier chez PwC et ancien vice-président de CBRE. Son calcul est simple : si l’Europe a besoin d’environ deux millions de logements et en livre entre 1,5 et 1,6 million, le déficit se creuse au rythme d’un demi-million de logements par an.

Les intervenants ont mis l’accent sur le sud de l’Europe : l’Espagne, l’Italie et le Portugal attirent beaucoup de capitaux en raison de leur évolution démographique et parce que la demande devrait continuer de croître, surtout pour des logements à des prix accessibles aux familles aux revenus moyens. C’est pourquoi les capitaux institutionnels se tournent vers ce segment : la marge y est plus faible que sur d’autres actifs, mais le risque aussi, car il y a toujours quelqu’un qui attend pour acheter ou louer.

Les intervenants ont reconnu vouloir investir davantage dans le logement abordable que dans les bureaux ou la logistique, précisément en raison de son moindre risque. Pour Kindelán, c’est, du point de vue institutionnel, le meilleur investissement ajusté du risque, et il prévoit un bon cycle pour le secteur dans les prochaines années.

Qu’est-ce qui freine la construction de logements abordables en Europe ?

L’intérêt est bien là, mais les promoteurs posent leurs conditions. Voici les quatre freins les plus souvent cités :

• Des règles qui changent. Gonçalo Cadete, directeur général du promoteur portugais Solyd, a expliqué que la réglementation en soi n’effraie pas ; ce qui fait fuir les capitaux, c’est qu’un gouvernement modifie la loi sur les loyers que le précédent avait laissée en état de fonctionner.
• Des projets trop petits. Harm Janssen van Leeuwen, directeur général de BPD Europe, a défendu l’idée de développer de grands secteurs avec une construction standardisée et différents types de logements, afin que ceux du marché libre aident à financer les logements abordables.
• Du foncier et des permis lents. Keyvan Tabatabai, de l’italienne Immogroup, a pointé le manque de terrains prêts à bâtir, de planification et de permis, et a demandé en outre que les nouvelles normes ne s’appliquent pas de façon rétroactive.
• La fiscalité. Selon Kindelán, en Espagne, les impôts directs et indirects représentent entre 30 % et 40 % du prix final d’un logement, un levier que les gouvernements pourraient utiliser pour le rendre moins cher.

Les Pays-Bas ont servi d’avertissement : le gouvernement y a plafonné les loyers, ce qui a aidé les locataires aux revenus moyens, mais investir dans des logements destinés à la location a cessé d’être attractif. Si l’on veut attirer les capitaux institutionnels, qui peuvent choisir entre plusieurs pays et types d’actifs, la fiscalité doit jouer en faveur du logement abordable.

Combien de logements abordables sont à vendre sur la Costa del Sol ?

La nouvelle loi andalouse sur le logement (Ley de Vivienda de Andalucía, Ley 5/2025, en vigueur depuis janvier 2026) en donne une définition : un logement est abordable lorsque son achat ou sa location coûte moins de 30 % des revenus d’un foyer gagnant au maximum sept fois l’IPREM, l’indicateur public de revenu utilisé pour les aides. Avec l’IPREM de 2026 (8 400 € par an), le plafond de revenus est de 58 800 € par an, de sorte que la mensualité ou le loyer ne devrait pas dépasser environ 1 470 € par mois.

Avec le taux moyen des prêts immobiliers sur l’habitat en juillet (3,01 %, selon l’INE) et une durée de 30 ans, 1 470 € par mois permettent d’emprunter environ 348 000 €. Si la banque finance 80 %, le logement ne devrait pas coûter plus d’environ 435 000 €, et l’acheteur devrait apporter plus de 115 000 € entre l’apport et les impôts. C’est le meilleur cas possible : celui du foyer aux revenus les plus élevés admis par la loi.

Avec ces deux seuils, 300 000 € et 435 000 €, voici comment se répartit l’offre de logements à vendre de notre portefeuille (hors terrains et locaux, septembre 2026) :

Seul un logement à vendre sur quatre se situe sous le plafond le plus généreux, et moins d’un sur dix coûte 300 000 € ou moins. À Marbella et à Benahavís, le logement à moins de 300 000 € est presque anecdotique. Parmi les communes du tableau, la proportion la plus élevée se trouve à Manilva, où un tiers de l’offre entre dans cette fourchette de prix, suivie de Torremolinos, même si c’est Mijas qui en compte le plus en nombre de logements, 114. Dans le neuf, l’écart est encore plus marqué : 19 logements sur 464.

Que fait l’Andalousie pour attirer l’investissement dans le logement abordable ?

Une bonne partie de ce que demandaient les promoteurs européens figure déjà dans la loi andalouse. L’exception, ce sont les impôts, qui ne changent pas :

Le cadre est favorable à ceux qui souhaitent investir, mais ses effets se feront sentir lentement : il s’écoule des années entre l’attribution d’un terrain et la remise des clés. En attendant, le foncier urbain de la province de Málaga atteint des sommets et la pénurie d’offre continue de soutenir les prix.

Que signifie cela pour acheter ou investir sur la Costa del Sol ?

• Si vous cherchez votre première résidence, la tranche sous 300 000 € est étroite et très disputée : mieux vaut disposer d’un accord de principe pour le prêt et regarder l’ancien dans des communes comme Manilva ou Torremolinos, ou à l’intérieur des terres.
• Si vous investissez pour louer, le déficit d’offre soutient la demande de location longue durée et, en Andalousie, il n’y a pas de plafond sur le loyer des nouveaux contrats, mais la rentabilité brute dépend beaucoup du prix d’achat.
• Si vous achetez sur plan, n’oubliez pas que les capitaux institutionnels se disputent aussi le foncier : cela renchérit le neuf et donne plus de valeur aux programmes qui disposent déjà de leur permis.

En résumé : pourquoi ce débat compte-t-il sur la Costa del Sol ?

Les grands promoteurs européens n’attendent pas que le déficit de logements se résorbe bientôt, et c’est pourquoi ils misent sur le segment abordable, qui laisse moins de marge mais apporte plus de sécurité. Sur la Costa del Sol, ce segment apparaît à peine dans l’offre, ce qui explique la pression sur les logements de prix moyen et pourquoi le prix d’entrée continue de monter. Si vous envisagez d’acheter, de vendre ou d’investir, nous pouvons vous aider à trouver les opportunités qui subsistent sous ces seuils.

Questions fréquentes