Europas stora projektutvecklare är överens om att prisvärda bostäder i dag är den bostadsinvestering som ger bäst balans mellan avkastning och risk: i år kan efterfrågan i Europa ligga på runt två miljoner bostäder, medan bara 1,5–1,6 miljoner kommer att byggas. På Costa del Sol har det segmentet nästan försvunnit ur utbudet: knappt 8,8 % av bostäderna till salu i vår portfölj kostar 300 000 € eller mindre, och i nyproduktion är det 19 av 464.
Slutsatsen kom fram vid rundabordssamtalet om den europeiska bostadsmarknaden på The District, fastighetsmötet som hölls på IFEMA Madrid den 22–24 september. Ledande befattningshavare från projektutvecklare, investerare och konsultföretag i Spanien, Portugal, Italien, Tyskland och Nederländerna deltog, och alla upprepade samma budskap: det finns gott om kapital för att bygga prisvärda bostäder, men det krävs mark, snabba bygglov, rimliga skatter och regler som inte ändras med varje ny regering.
Varför säger projektutvecklarna att efterfrågan på prisvärda bostäder är oändlig?
”Efterfrågan på prisvärda bostäder är oändlig”, sammanfattade Javier Kindelán, partner inom fastigheter på PwC och tidigare vice ordförande för CBRE. Hans räkneexempel är enkelt: om Europa behöver omkring två miljoner bostäder och det slutar på 1,5–1,6 miljoner växer underskottet med ungefär en halv miljon bostäder per år.
Talarna lade fokus på södra Europa: Spanien, Italien och Portugal drar till sig mycket kapital på grund av den demografiska utvecklingen och eftersom efterfrågan väntas fortsätta växa, framför allt på bostäder till priser som familjer med medelinkomst har råd med. Därför tittar institutionellt kapital på det här segmentet: marginalen är lägre än i andra tillgångar, men det är risken också, eftersom det alltid finns någon som väntar på att få köpa eller hyra.
Talarna erkände att de vill investera mer i prisvärda bostäder än i kontor eller logistik, just på grund av den lägre risken. För Kindelán är det, ur ett institutionellt perspektiv, den bästa riskjusterade investeringen, och han räknar med en god cykel för sektorn de kommande åren.
Vad bromsar byggandet av prisvärda bostäder i Europa?
Intresset finns, men projektutvecklarna ställer villkor. Det här var de fyra hinder som oftast återkom:
- Regler som ändras. Gonçalo Cadete, vd för det portugisiska bolaget Solyd, förklarade att regleringen i sig inte skrämmer; det som skrämmer bort kapitalet är att en regering ändrar den hyreslag som den föregående hade fått att fungera.
- För små projekt. Harm Janssen van Leeuwen, vd för BPD Europe, förespråkade att utveckla stora områden med standardiserat byggande och olika typer av bostäder, så att bostäder på den fria marknaden hjälper till att finansiera de prisvärda.
- Långsam markberedning och långsamma tillstånd. Keyvan Tabatabai från italienska Immogroup pekade på bristen på färdig mark, planering och bygglov, och bad dessutom om att nya regler inte ska tillämpas med retroaktiv verkan.
- Skatter. Enligt Kindelán utgör direkta och indirekta skatter i Spanien mellan 30 % och 40 % av en bostads slutpris, en hävstång som regeringarna kunde använda för att sänka priset.
Nederländerna fick tjäna som varning: regeringen begränsade hyrorna, vilket hjälpte hyresgäster med medelinkomst, men det slutade vara attraktivt att investera i hyresbostäder. Om man vill locka institutionellt kapital, som kan välja mellan länder och tillgångsslag, måste skattesystemet gynna prisvärda bostäder.
Hur många prisvärda bostäder finns till salu på Costa del Sol?
Den nya bostadslagen för Andalusien (Ley 5/2025, i kraft sedan januari 2026) ger en definition: en bostad är prisvärd när det kostar mindre än 30 % av inkomsten att köpa eller hyra den för ett hushåll som tjänar högst sju gånger IPREM, den offentliga inkomstindikator som används för bidrag. Med 2026 års IPREM (8 400 € per år) är inkomsttaket 58 800 € per år, så månadsbetalningen eller hyran bör inte överstiga cirka 1 470 € i månaden.
Med den genomsnittliga räntan på bostadslån i juli (3,01 %, enligt INE) och en löptid på 30 år räcker 1 470 € i månaden till ett lån på cirka 348 000 €. Om banken finansierar 80 % bör bostaden inte kosta mer än omkring 435 000 €, och köparen skulle behöva lägga in över 115 000 € i kontantinsats och skatter. Det är det bästa tänkbara fallet: hushållet med högst inkomst som lagen tillåter.
Med de två gränserna, 300 000 € och 435 000 €, fördelar sig utbudet av bostäder till salu i vår portfölj så här (utan tomter och lokaler, september 2026):
| Kommun | Bostäder till salu | Medianpris | Upp till 300 000 € | Upp till 435 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 2 009 | 980 000 € | 1,6 % | 10,0 % |
| Estepona | 1 327 | 639 000 € | 6,1 % | 20,6 % |
| Mijas | 1 098 | 550 000 € | 10,4 % | 35,2 % |
| Fuengirola | 655 | 567 000 € | 10,4 % | 31,1 % |
| Benahavís | 572 | 1 017 500 € | 3,0 % | 9,1 % |
| Benalmádena | 374 | 622 500 € | 12,0 % | 30,5 % |
| Málaga | 355 | 596 000 € | 12,1 % | 33,2 % |
| Manilva | 310 | 360 000 € | 33,2 % | 64,5 % |
| Torremolinos | 153 | 510 000 € | 18,3 % | 37,9 % |
| Totalt Costa del Sol | 7 858 | 659 475 € | 8,8 % | 25,2 % |
Bara en av fyra bostäder till salu ligger under det mest generösa taket, och färre än en av tio kostar 300 000 € eller mindre. I Marbella och Benahavís är bostäder under 300 000 € nästan symboliska. Bland kommunerna i tabellen finns den högsta andelen i Manilva, där en tredjedel av utbudet ryms inom det priset, följt av Torremolinos, även om det är Mijas som har flest bostäder, 114. I nyproduktion är glappet ännu större: 19 av 464 bostäder.
Vad gör Andalusien för att locka investeringar i prisvärda bostäder?
En stor del av det som Europas projektutvecklare efterfrågade finns redan i den andalusiska lagen. Undantaget är skatterna, som inte ändras:
| Vad projektutvecklarna efterfrågar | Vad Andalusien erbjuder 2026 |
|---|---|
| Tillgänglig mark | Markbank för prisvärda bostäder och bostäder för allmännyttiga ändamål (viviendas dotacionales) på tomma offentliga tomter avsedda för samhällsfunktioner (Ley 5/2025, art. 12 och 24) |
| Snabbare bygglov | Unidad Aceleradora de Proyectos (en enhet för att snabba på projekt) för utvecklingsprojekt med minst 250 skyddade bostäder (viviendas protegidas, bostäder med offentligt skydd och reglerade priser) eller fler än 500 bostäder, samt provisorisk klassificering som skyddad bostad med positivt administrativt tystnadsbeslut (silencio positivo, tyst godkännande) efter tre månader (art. 25 och 66) |
| Offentlig-privat samverkan | Yträtter (derechos de superficie) och koncessioner på offentlig mark för att bygga och förvalta skyddade eller prisvärda hyresbostäder (art. 13 och 96) |
| Stabila regler för hyresmarknaden | Ingen zona tensionada (område med ansträngd bostadsmarknad där hyrorna kan begränsas) har förklarats: ingångshyran i nya kontrakt har inget tak |
| Lägre skatter | Oförändrat: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, överlåtelseskatt vid köp av begagnade bostäder) på 7 % för andrahandsbostäder samt IVA (moms) på 10 % plus AJD (Actos Jurídicos Documentados, stämpelskatt) på 1,2 % för nyproduktion |
Ramverket är gynnsamt för den som vill investera, men effekterna kommer att dröja: från det att marken tilldelas tills nycklarna överlämnas går det år. Under tiden slår stadsmarken i provinsen Málaga nya rekord och bristen på utbud fortsätter att hålla uppe priserna.
Vad innebär det för den som köper eller investerar på Costa del Sol?
- Om du letar efter din första bostad är prisspannet under 300 000 € smalt och hårt konkurrensutsatt: det är klokt att ha ett förhandsgodkänt bolån och titta på andrahandsbostäder i kommuner som Manilva eller Torremolinos, eller i inlandet.
- Om du investerar för uthyrning håller underskottet på utbud uppe efterfrågan på långtidshyra, och i Andalusien finns inget tak för hyran i nya kontrakt, men bruttoavkastningen beror mycket på inköpspriset.
- Om du köper på ritning, kom ihåg att institutionellt kapital också konkurrerar om marken: det gör nyproduktionen dyrare och ger mer värde åt projekt som redan har bygglov.
Sammanfattning: varför spelar den här debatten roll på Costa del Sol?
Europas stora projektutvecklare räknar inte med att bostadsunderskottet stängs snart, och därför satsar de på det prisvärda segmentet, som ger lägre marginal men större trygghet. På Costa del Sol syns det segmentet knappt i utbudet, vilket förklarar trycket på bostäder i mellanprisläget och varför ingångspriset fortsätter att stiga. Om du funderar på att köpa, sälja eller investera kan vi hjälpa dig att hitta de möjligheter som fortfarande finns under de gränserna.
Vanliga frågor
Vad räknas som en prisvärd bostad i Andalusien?
Enligt Ley 5/2025, Andalusiens bostadslag, är en bostad prisvärd när det kostar mindre än 30 % av inkomsten att köpa eller hyra den för ett hushåll som tjänar högst sju gånger IPREM. År 2026 motsvarar det en inkomst på upp till 58 800 € per år och en månadsbetalning eller hyra på cirka 1 470 € i månaden.
Varför investerar fonder i prisvärda bostäder?
Eftersom det i Europa byggs färre bostäder än vad som behövs och efterfrågan från familjer med medelinkomst är säkrad. Marginalen är lägre än för lyxbostäder, kontor eller logistik, men risken att stå utan köpare eller hyresgäster är mycket låg.
Finns det bostäder för under 300 000 € på Costa del Sol?
Ja, men få: i september 2026 utgjorde de 8,8 % av bostäderna till salu i vår portfölj, 689 av 7 858. Bland kustens stora marknader utmärker sig Manilva, med 33 %, och Torremolinos, med 18 %; i Marbella når de inte upp till 2 %.
Finns det zonas tensionadas med hyrestak på Costa del Sol?
Nej. Junta de Andalucía har inte förklarat något område som zona de mercado residencial tensionado (ansträngd bostadsmarknad), så ingångshyran i nya kontrakt avtalas fritt mellan hyresvärd och hyresgäst.
Vilka skatter betalar den som köper bostad i Andalusien?
Vid köp av en andrahandsbostad ITP på 7 %, som sänks till 6 % för permanentbostad upp till 150 000 € och till 3,5 % för personer under 35 år och vissa andra grupper, med prisgränser. Vid nyproduktion IVA på 10 % plus 1,2 % i actos jurídicos documentados.
Och nu? Det mest användbara efter läsningen är att titta på den verkliga marknaden: se bostäder per ort eller berätta på WhatsApp vad du söker – område, budget, tidsplan – så tar vi fram ett skräddarsytt urval, utan förpliktelser.
Kan också vara till hjälp: sälja din bostad investera på Costa del Sol kostnadsfri värdering månatlig prisrapport
