Boligunderskuddet passerer én million i 2028: hva det betyr for boligkjøp i Málaga og på Costa del Sol

Spania har siden 2021 dratt på seg et boligunderskudd på rundt 755 000 enheter, og Banco de España beregner at det vil passere én million i 2028, fordi det hvert år dannes langt flere husholdninger enn det bygges boliger til. Provinsen Málaga er én av seks som står for mer enn halvparten av dette gapet. For deg som kjøper eller investerer på Costa del Sol er budskapet derfor klart: tilbudet vil fortsatt være knapt, og det holder prisene oppe.

Tallet kom fra visesentralbanksjef i Banco de España, Soledad Núñez, i hennes innlegg 23. september 2026 på Forbes Economic Summit i Madrid. Det oppdaterer beregningen i institusjonens Informe Anual 2025 (årsrapport), publisert i juni, som anslo gapet mellom 2021 og 2025 til rundt 750 000 boliger. Her er hovedpunktene og hva de betyr for markedet på Costa del Sol.

Hvor mange boliger mangler det i Spania?

Banco de España måler underskuddet som forskjellen mellom ferdigstilte boliger og nyopprettede husholdninger. I 2025 ble det dannet rundt 240 000 husholdninger, på linje med gjennomsnittet på 245 000 i året mellom 2021 og 2024, mens det bare ble ferdigstilt rundt 92 000 boliger, 9 % færre enn året før. Gapet utgjør til sammen rundt 755 000 boliger siden 2021, og ifølge Núñez kan det vokse med ytterligere 300 000 mellom 2026 og 2028.

Målt i forhold til antall husholdninger tilsvarer gapet mellom 2021 og 2025 3,7 % av de spanske husholdningene, mot et gjennomsnitt på 0,5 % i eurosonen. Av økonomiene Banco de España sammenligner med, er det bare Portugal som står dårligere, og Tyskland er det eneste landet som har bygget mer enn det trengte:

Hvorfor bygges det ikke flere boliger?

Problemet er ikke mangel på etterspørsel eller kreditt, men på tilbud. Banco de España peker på flere hindringer som forsterker hverandre:

• Lite byggeklar tomt og tungrodd arealforvaltning: I Málaga er bare 35 % av boligene som er planlagt i arealplanene, blitt gjennomført, ifølge Sistema de Información Urbana til Ministerio de Vivienda.
• En fragmentert utbygger- og byggenæring med fallende produktivitet og beskjedne marginer som begrenser evnen til å investere.
• Mangel på faglært arbeidskraft og stigende byggekostnader.
• En usolgt boligbeholdning som ikke passer: Det gjenstår rundt 450 000 boliger fra boomen på 2000-tallet, men mange ligger på steder eller er i en stand som ikke svarer til det markedet ettertrakter.

Vi har tidligere skrevet på denne bloggen at byggeproduksjonen har vært negativ i flere måneder. Dataene fra Banco de España bekrefter at flaskehalsen er strukturell og ikke vil løses på kort sikt.

Hvorfor er provinsen Málaga blant de mest pressede?

Mer enn halvparten av underskuddet, 52,5 %, er konsentrert i seks provinser: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia og Málaga. I Madrid og Barcelona er det først og fremst boligetterspørselen knyttet til arbeidsmarkedet som driver utviklingen. Langs Middelhavskysten kommer det i tillegg en annen kraft som Banco de España analyserer i detalj: utenlandske kjøperes kjøp og turistbruk av boliger, som tar leiligheter ut av boligmarkedet.

I 2025 sto ikke-residenter for 27,9 % av boligkjøpene i provinsen, nesten fire ganger landsgjennomsnittet på 7,4 % og 13,6 prosentpoeng mer enn i 2007. Turistboliger og boliger eid av utenlandske ikke-residenter utgjør til sammen 14,1 % av boligmassen i provinsen, mot 3,3 % i Spania. Resultatet er et marked der internasjonal etterspørsel og etterspørselen fra lokale innbyggere, som får det stadig vanskeligere, eksisterer side om side:

Av Spanias seks største byer er Málaga den som krever mest innsats for å kjøpe for den som ennå ikke eier bolig: ti års nettoinntekt, mer enn i Madrid (9,7) og Barcelona (9,0). Og i motsetning til i Madrid eller Sevilla gir det knapt noen lettelse å flytte til en annen kommune i byområdet.

Hva sier prisene i vår portefølje?

Vår markedsrapport for september, utarbeidet på grunnlag av 8 810 eiendommer til salgs på Costa del Sol, setter medianen til 650 000 € og 4 657 €/m². Nybygg, som er det som skulle tette gapet, utgjør knapt 5 % av tilbudet: 468 av de 9 288 eiendommene til salgs i vår portefølje.

De få nybyggene som finnes, er konsentrert i Mijas, Estepona og Marbella, mens vi i byen Málaga knapt har 12 nye boliger til salgs. Med så lite tilbud selges en stor del av prosjektene på tegning, så den som venter på å se bygget ferdig, har gjerne færre å velge mellom.

Står vi overfor en boble som i 2008?

De reelle boligprisene, justert for inflasjon, har akselerert siden 2024 til nivåer som kan sammenlignes med 2005, men Banco de España avviser at risikoen er den samme som før finanskrisen. Bankene innvilger boliglån etter forsiktige kriterier, og husholdningenes gjeld og rentebyrde er på historiske bunnivåer. Med Núñez’ ord er bolig i dag et alvorlig økonomisk og sosialt problem, men ikke et problem for finanssystemet.

Omsetningsvolumet bekrefter dette: I 2025 ble det gjennomført over 750 000 transaksjoner, et tall som ligner på begynnelsen av 2008, men de tilsvarer 3,8 % av husholdningene, mot et gjennomsnitt på 5,5 % under boomen fra 2004 til 2007. Den grunnleggende forskjellen er at det den gang var overskudd av boliger og lett tilgang på kreditt. Nå mangler det boliger.

Skjevheten har lange røtter. Siden 1980 har de spanske husholdningenes reelle disponible inntekt blitt multiplisert med 1,8, mens de reelle boligprisene er multiplisert med 3,5. I eurosonen er tallene 1,8 for prisene og 1,6 for inntekten. Med andre ord har boliger i Spania blitt langt dyrere raskere enn familienes inntekt, og mangelen på tilbud forverrer det.

Hva betyr det for kjøp eller investering på Costa del Sol?

Ingen rapport kan forutsi prisen på en bestemt bolig, men dataene fra Banco de España tegner et nyttig scenario for beslutningene dine:

• Et generelt prisfall er lite sannsynlig så lenge underskuddet fortsetter å vokse. Det rimelige er å vente at prisveksten avtar, slik det allerede skjer i Andalucía: Ifølge INE (Spanias statistikkbyrå) steg prisen med 11,9 % på årsbasis i andre kvartal, mot 13,3 % i første.
• Utleiemarkedet for boliger vil fortsatt være presset. Byområdet Málaga er, sammen med Valencia, der leieprisene har steget mest i reelle termer de siste årene, og nesten tre av ti boliger i utleiemarkedet der er turistboliger.
• Regelverket er faktoren som kan endre mest. Banco de España ber om tiltak som øker tilbudet og advarer om at tiltak som demper etterspørselen kan gi lettelse på kort sikt, men ha uønskede virkninger på tilbudet. Før du kjøper for å leie ut, bør du alltid sjekke kommunens regler for turistutleie.
• For nybygg er nøkkelen å komme tidlig inn og med sikkerhet. Loven krever at beløpene du betaler på forskudd til utbyggeren under byggingen, er dekket av bankgaranti eller forsikring, så be om garantien eller forsikringsbeviset før du betaler.
• For den internasjonale kjøperen veier forskjellene mellom kommunene like tungt som den generelle trenden: I vår portefølje går medianen per kvadratmeter fra 4 213 € i Mijas til 5 972 € i Marbella.

Oppsummert: lønner det seg å vente på at prisene faller?

Med et underskudd som Banco de España selv ser vokse til over én million boliger i 2028, er det å vente på et generelt prisfall på Costa del Sol et veddemål med lite støtte i dataene. Det som endrer seg, er tempoet: Prisveksten har en tendens til å avta, og det å lykkes avhenger av å velge riktig område, boligtype og tidspunkt for å gå inn i et prosjekt.

Hvis du vurderer å kjøpe eller investere på Costa del Sol, hjelper vi hos EVS PROPERTY GROUP deg med å tolke disse dataene med utgangspunkt i budsjettet ditt og området du er interessert i.

Kilder: Banco de España (Informe Anual 2025 og Soledad Núñez’ innlegg 23. september 2026), INE og EVS PROPERTY GROUPs markedsrapport for september 2026.

Ofte stilte spørsmål