Крупнейшие европейские девелоперы сходятся во мнении, что доступное жильё сегодня — это жилая инвестиция с лучшим балансом доходности и риска: в этом году спрос в Европе может составить около двух миллионов квартир и домов, а построят только от 1,5 до 1,6 млн. На Costa del Sol этот сегмент почти исчез из предложения: всего 8,8 % объектов на продажу в нашем портфеле стоят 300 000 € или меньше, а среди новостроек таких 19 из 464.
К этому выводу пришли на круглом столе о европейском рынке жилой недвижимости на The District — отраслевой встрече, которая прошла в IFEMA Madrid с 22 по 24 сентября. В ней участвовали руководители девелоперских компаний, инвесторы и консультанты из Испании, Португалии, Италии, Германии и Нидерландов, и все повторяли одно и то же: капитала для строительства доступного жилья более чем достаточно, но нужны земля, быстрые лицензии, разумные налоги и правила, которые не меняются с каждым новым правительством.
Почему девелоперы говорят, что спрос на доступное жильё бесконечен?
«Спрос на доступное жильё бесконечен», — подытожил Javier Kindelán, партнёр по недвижимости в PwC и бывший вице-президент CBRE. Его расчёт прост: если Европе нужно около двух миллионов квартир и домов, а строится от 1,5 до 1,6 млн, дефицит растёт примерно на полмиллиона единиц жилья в год.
Докладчики сосредоточились на юге Европы: Испания, Италия и Португалия привлекают много капитала из-за демографической динамики и ожидаемого дальнейшего роста спроса, прежде всего на жильё по ценам, доступным семьям со средним доходом. Поэтому институциональный капитал присматривается к этому сегменту: маржа здесь ниже, чем в других активах, но ниже и риск, ведь всегда найдётся тот, кто ждёт возможности купить или арендовать.
Докладчики признали, что хотят вкладывать в доступное жильё больше, чем в офисы или логистику, именно из-за меньшего риска. По мнению Kindelán, с институциональной точки зрения это лучшая инвестиция с поправкой на риск, и он прогнозирует для отрасли хороший цикл на ближайшие годы.
Что сдерживает строительство доступного жилья в Европе?
Интерес есть, но девелоперы выдвигают условия. Вот четыре главных сдерживающих фактора, которые звучали чаще всего:
- Меняющиеся правила. Gonçalo Cadete, генеральный директор португальской девелоперской компании Solyd, пояснил, что сама по себе регуляция не пугает; капитал отпугивает другое — когда новое правительство меняет закон об аренде, который при предыдущем работал.
- Слишком маленькие проекты. Harm Janssen van Leeuwen, генеральный директор BPD Europe, выступил за освоение крупных территорий со стандартизированным строительством и разными типами жилья, чтобы квартиры по рыночным ценам помогали финансировать доступные.
- Медленное оформление земли и разрешений. Keyvan Tabatabai из итальянской Immogroup указал на нехватку подготовленной земли, градостроительного планирования и лицензий и попросил также, чтобы новые нормы не применялись с обратной силой.
- Налоги. По словам Kindelán, в Испании прямые и косвенные налоги составляют от 30 % до 40 % конечной цены жилья — это рычаг, который власти могли бы использовать для её снижения.
Нидерланды стали предостережением: правительство ограничило арендную плату, что помогло арендаторам со средним доходом, но вкладывать в жильё для сдачи в аренду перестало быть привлекательным. Если хотят привлечь институциональный капитал, который может выбирать между странами и типами активов, налоговая система должна играть на стороне доступного жилья.
Сколько доступного жилья продаётся на Costa del Sol?
Новый закон о жилье Андалусии (Ley 5/2025, действует с января 2026 года) даёт определение: жильё считается доступным, если его покупка или аренда стоят менее 30 % дохода домохозяйства, зарабатывающего не более семи IPREM — публичного индикатора дохода, который используется для расчёта пособий и субсидий. При IPREM 2026 года (8 400 € в год) потолок дохода составляет 58 800 € в год, а значит, платёж по ипотеке или арендная плата не должны превышать примерно 1 470 € в месяц.
При средней ставке по ипотеке на жильё в июле (3,01 %, по данным INE) и сроке 30 лет 1 470 € в месяц соответствуют кредиту примерно в 348 000 €. Если банк финансирует 80 %, жильё не должно стоить больше примерно 435 000 €, а покупателю придётся внести более 115 000 € в виде первоначального взноса и налогов. Это наилучший из возможных случаев: домохозяйство с максимальным доходом, допускаемым законом.
Вот как с учётом этих двух порогов, 300 000 € и 435 000 €, распределяется предложение жилья на продажу в нашем портфеле (без земельных участков и коммерческих помещений, сентябрь 2026 года):
| Муниципалитет | Жильё на продажу | Медианная цена | До 300 000 € | До 435 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 2 009 | 980 000 € | 1,6 % | 10,0 % |
| Estepona | 1 327 | 639 000 € | 6,1 % | 20,6 % |
| Mijas | 1 098 | 550 000 € | 10,4 % | 35,2 % |
| Fuengirola | 655 | 567 000 € | 10,4 % | 31,1 % |
| Benahavís | 572 | 1 017 500 € | 3,0 % | 9,1 % |
| Benalmádena | 374 | 622 500 € | 12,0 % | 30,5 % |
| Málaga | 355 | 596 000 € | 12,1 % | 33,2 % |
| Manilva | 310 | 360 000 € | 33,2 % | 64,5 % |
| Torremolinos | 153 | 510 000 € | 18,3 % | 37,9 % |
| Всего по Costa del Sol | 7 858 | 659 475 € | 8,8 % | 25,2 % |
Лишь каждый четвёртый объект на продажу укладывается в самый щедрый потолок, и менее чем каждый десятый стоит 300 000 € или меньше. В Marbella и Benahavís жильё дешевле 300 000 € — почти символическая величина. Среди муниципалитетов из таблицы самая высокая доля приходится на Manilva, где треть предложения укладывается в эту цену, за ней следует Torremolinos, хотя по числу объектов больше всего их в Mijas — 114. В новостройках дефицит ещё заметнее: 19 из 464 объектов.
Что делает Андалусия, чтобы привлечь инвестиции в доступное жильё?
Значительная часть того, о чём просили европейские девелоперы, уже закреплена в андалусском законе. Исключение — налоги, которые не меняются:
| О чём просят девелоперы | Что предлагает Андалусия в 2026 году |
|---|---|
| Доступная земля | Земельный банк для доступного жилья и служебного жилья (viviendas dotacionales) на пустующих муниципальных участках, отведённых под общественные объекты (Ley 5/2025, ст. 12 и 24) |
| Более быстрые лицензии | Unidad Aceleradora de Proyectos (подразделение по ускорению проектов) для проектов, в которых не менее 250 единиц жилья с государственной защитой или более 500 единиц жилья, а также предварительная квалификация жилья как защищённого (vivienda protegida, субсидируемое жильё) с положительным административным молчанием (silencio positivo) через три месяца (ст. 25 и 66) |
| Государственно-частное партнёрство | Права застройки (derechos de superficie) и концессии на государственной земле для строительства и управления защищённым или доступным арендным жильём (ст. 13 и 96) |
| Стабильные правила в аренде | Ни одна зона не объявлена зоной с напряжённым рынком жилья (zona tensionada): на начальную арендную плату по новым договорам потолка нет |
| Меньше налогов | Без изменений: ITP (налог на передачу имущественных прав) 7 % на вторичное жильё и IVA (НДС) 10 % плюс AJD (налог на оформление юридических актов) 1,2 % на новостройки |
Рамочные условия благоприятны для тех, кто хочет инвестировать, но результат проявится не сразу: от выделения земли до передачи ключей проходят годы. Пока же стоимость городской земли в провинции Málaga обновляет максимумы, а нехватка предложения продолжает поддерживать цены.
Что это значит для покупки и инвестиций на Costa del Sol?
- Если вы ищете первое жильё, сегмент до 300 000 € узок и за него идёт острая борьба: стоит заранее получить предварительное одобрение ипотеки и смотреть вторичное жильё в таких муниципалитетах, как Manilva или Torremolinos, либо вглубь побережья.
- Если вы инвестируете ради аренды, дефицит предложения поддерживает спрос на долгосрочную аренду, а в Андалусии на плату по новым договорам потолка нет, но валовая доходность сильно зависит от цены покупки.
- Если вы покупаете на этапе строительства, помните, что за землю конкурирует и институциональный капитал: это удорожает новостройки и повышает ценность проектов, у которых лицензия уже есть.
Итог: почему эта дискуссия важна для Costa del Sol?
Крупные европейские девелоперы не ждут скорого сокращения дефицита жилья и потому делают ставку на доступный сегмент, где маржа ниже, но надёжность выше. На Costa del Sol этот сегмент почти не представлен в предложении, чем объясняется давление на жильё средней ценовой категории и то, почему входной порог продолжает расти. Если вы думаете о покупке, продаже или инвестициях, мы поможем найти возможности, которые ещё остались ниже этих порогов.
Часто задаваемые вопросы
Какое жильё считается доступным в Андалусии?
Согласно закону о жилье Андалусии Ley 5/2025, жильё считается доступным, если его покупка или аренда стоят менее 30 % дохода домохозяйства, зарабатывающего не более семи IPREM. В 2026 году это соответствует доходу до 58 800 € в год и платежу по ипотеке или арендной плате около 1 470 € в месяц.
Почему фонды инвестируют в доступное жильё?
Потому что в Европе строится меньше жилья, чем необходимо, а спрос семей со средним доходом гарантирован. Маржа ниже, чем в элитном жилье, офисах или логистике, но риск остаться без покупателей или арендаторов очень мал.
Есть ли на Costa del Sol жильё дешевле 300 000 €?
Да, но немного: в сентябре 2026 года оно составляло 8,8 % выставленного на продажу жилья в нашем портфеле — 689 из 7 858. Среди крупных рынков побережья выделяются Manilva с 33 % и Torremolinos с 18 %; в Marbella таких объектов нет и 2 %.
Есть ли на Costa del Sol зоны с напряжённым рынком жилья и ограничением арендной платы?
Нет. Junta de Andalucía не объявила ни одной зоны напряжённого рынка жилья (zona tensionada), поэтому начальная арендная плата по новым договорам свободно согласовывается между собственником и арендатором.
Какие налоги платит покупатель жилья в Андалусии?
На вторичное жильё — ITP (налог на передачу имущественных прав) 7 %, который снижается до 6 % для основного жилья стоимостью до 150 000 € и до 3,5 % для лиц моложе 35 лет и других категорий, с ограничениями по цене. На новостройки — IVA (НДС) 10 % плюс 1,2 % налога на документированные юридические акты (AJD).
Что дальше? После чтения полезнее всего взглянуть на реальный рынок: посмотрите объекты по городам или напишите нам в WhatsApp, что вы ищете — район, бюджет, сроки, — и мы подготовим подборку под вас, без обязательств.
Также может пригодиться: продать недвижимость инвестировать на Коста-дель-Соль бесплатная оценка ежемесячный отчёт о ценах
