Betaalbare woningen: waarom grote Europese ontwikkelaars erop inzetten en hoeveel er nog over is aan de Costa del Sol

De grote ontwikkelaars van Europa zijn het erover eens dat betaalbare woningbouw momenteel de residentiële belegging is met de beste balans tussen rendement en risico: dit jaar zou de vraag in Europa rond de twee miljoen woningen kunnen liggen, terwijl er slechts 1,5 tot 1,6 miljoen worden gebouwd. Aan de Costa del Sol is dat segment vrijwel verdwenen uit het aanbod: amper 8,8% van de woningen te koop in onze portefeuille kost € 300.000 of minder, en in nieuwbouw zijn dat er 19 van de 464.

De conclusie kwam voort uit het rondetafelgesprek over de Europese woningmarkt tijdens The District, de vastgoedbeurs die van 22 tot 24 september in IFEMA Madrid werd gehouden. Er namen bestuurders van ontwikkelaars, beleggers en adviesbureaus uit Spanje, Portugal, Italië, Duitsland en Nederland aan deel, en allemaal herhaalden ze dezelfde boodschap: er is méér dan genoeg kapitaal om betaalbare woningen te bouwen, maar daarvoor zijn grond, snelle vergunningen, redelijke belastingen en regels die niet met elke regering veranderen nodig.

Waarom zeggen ontwikkelaars dat de vraag naar betaalbare woningen oneindig is?

“De vraag naar betaalbare woningen is oneindig”, vatte Javier Kindelán samen, partner vastgoed bij PwC en oud-vicepresident van CBRE. Zijn berekening is eenvoudig: als Europa ongeveer twee miljoen woningen nodig heeft en er uiteindelijk 1,5 tot 1,6 miljoen worden gebouwd, groeit het tekort met ongeveer een half miljoen woningen per jaar.

De sprekers richtten de aandacht op Zuid-Europa: Spanje, Italië en Portugal trekken veel kapitaal aan vanwege hun demografische ontwikkeling en omdat de vraag naar verwachting blijft groeien, vooral naar woningen met prijzen die gezinnen met een gemiddeld inkomen kunnen betalen. Daarom kijkt institutioneel kapitaal naar dit segment: de marge is kleiner dan bij andere vastgoedcategorieën, maar het risico ook, omdat er altijd iemand klaarstaat om te kopen of te huren.

De sprekers gaven toe dat ze liever meer investeren in betaalbare woningen dan in kantoren of logistiek, juist vanwege het lagere risico. Voor Kindelán is het, vanuit institutioneel oogpunt, de beste risicogecorrigeerde belegging, en hij verwacht de komende jaren een goede cyclus voor de sector.

Wat remt de bouw van betaalbare woningen in Europa?

De belangstelling is er, maar de ontwikkelaars stellen voorwaarden. Dit waren de vier knelpunten die het vaakst terugkwamen:

• Regels die veranderen. Gonçalo Cadete, algemeen directeur van de Portugese ontwikkelaar Solyd, legde uit dat de regelgeving op zich niet afschrikt; wat kapitaal wegjaagt, is dat een regering de huurwet aanpast die de vorige had laten functioneren.
• Te kleine projecten. Harm Janssen van Leeuwen, CEO van BPD Europe, pleitte voor het ontwikkelen van grote gebieden met gestandaardiseerde bouw en verschillende woningtypes, zodat woningen in de vrije sector helpen de betaalbare te financieren.
• Trage grondverwerving en vergunningen. Keyvan Tabatabai, van het Italiaanse Immogroup, wees op het gebrek aan bouwrijpe grond, ruimtelijke planning en vergunningen, en vroeg bovendien dat nieuwe regels niet met terugwerkende kracht worden toegepast.
• Belastingen. Volgens Kindelán maken directe en indirecte belastingen in Spanje tussen 30% en 40% uit van de uiteindelijke prijs van een woning, een hefboom die regeringen zouden kunnen gebruiken om woningen goedkoper te maken.

Nederland diende als waarschuwing: de regering beperkte de huurprijzen, wat huurders met een middeninkomen hielp, maar investeren in woningen om te verhuren werd onaantrekkelijk. Wil men institutioneel kapitaal aantrekken, dat kan kiezen tussen landen en soorten vastgoed, dan moet de fiscaliteit in het voordeel van betaalbare woningen werken.

Hoeveel betaalbare woningen zijn er te koop aan de Costa del Sol?

De nieuwe woningwet van Andalusië (Ley 5/2025, van kracht sinds januari 2026) geeft een definitie: een woning is betaalbaar wanneer kopen of huren minder kost dan 30% van het inkomen van een huishouden dat maximaal zeven keer de IPREM verdient, de openbare inkomensindicator die wordt gebruikt voor subsidies. Met de IPREM van 2026 (€ 8.400 per jaar) ligt de inkomensgrens op € 58.800 per jaar, zodat de maandlast of huur niet hoger zou mogen zijn dan ongeveer € 1.470 per maand.

Met de gemiddelde rente op woninghypotheken in juli (3,01%, volgens het INE) en een looptijd van 30 jaar is € 1.470 per maand genoeg voor een lening van ongeveer € 348.000. Als de bank 80% financiert, zou de woning niet meer mogen kosten dan ongeveer € 435.000, en zou de koper meer dan € 115.000 moeten inbrengen aan eigen geld en belastingen. Dat is het best mogelijke scenario: dat van het huishouden met het hoogste inkomen dat de wet toelaat.

Met die twee drempels, € 300.000 en € 435.000, ziet het aanbod van woningen te koop in onze portefeuille er als volgt uit (zonder bouwgrond en bedrijfsruimten, september 2026):

Slechts een op de vier woningen te koop blijft onder het ruimste plafond, en minder dan een op de tien kost € 300.000 of minder. In Marbella en Benahavís zijn woningen onder € 300.000 bijna symbolisch. Van de gemeenten in de tabel heeft Manilva het hoogste aandeel, waar een derde van het aanbod binnen die prijs valt, gevolgd door Torremolinos, hoewel Mijas in absolute aantallen de meeste woningen heeft, namelijk 114. In nieuwbouw is het gat nog groter: 19 van de 464 woningen.

Wat doet Andalusië om investeringen in betaalbare woningen aan te trekken?

Een groot deel van wat de Europese ontwikkelaars vroegen, staat al in de Andalusische wet. De uitzondering zijn de belastingen, die niet veranderen:

Het kader is gunstig voor wie wil investeren, maar de effecten komen langzaam: vanaf het moment dat grond wordt toegewezen tot de sleuteloverdracht gaan er jaren voorbij. Ondertussen zet de bouwgrond in de provincie Málaga recordprijzen neer en blijft de schaarste aan aanbod de prijzen schragen.

Wat betekent dit voor kopen of investeren aan de Costa del Sol?

• Als je op zoek bent naar je eerste woning, is het segment onder € 300.000 smal en sterk betwist: het is verstandig om een vooraf goedgekeurde hypotheek te hebben en te zoeken naar bestaande bouw in gemeenten als Manilva of Torremolinos, of in het binnenland.
• Als je investeert om te verhuren, houdt het aanbodtekort de vraag naar langetermijnhuur op peil en is er in Andalusië geen maximum op de huur van nieuwe contracten, maar het brutorendement hangt sterk af van de aankoopprijs.
• Als je in de verkoop op plan koopt, bedenk dan dat ook institutioneel kapitaal om grond concurreert: dat maakt nieuwbouw duurder en geeft meer waarde aan projecten die al een vergunning hebben.

Kortom: waarom doet dit debat ertoe aan de Costa del Sol?

De grote Europese ontwikkelaars verwachten niet dat het woningtekort snel wordt gedicht, en daarom zetten ze in op het betaalbare segment, dat minder marge oplevert maar meer zekerheid geeft. Aan de Costa del Sol komt dat segment amper voor in het aanbod, wat de druk op woningen met een gemiddelde prijs verklaart en waarom de instapprijs blijft stijgen. Als je overweegt te kopen, te verkopen of te investeren, helpen wij je graag de kansen te vinden die er nog zijn onder die drempels.

Veelgestelde vragen