Więksi deweloperzy w Europie są zgodni, że mieszkania przystępne cenowo to dziś inwestycja mieszkaniowa z najlepszą równowagą między rentownością a ryzykiem: w tym roku popyt w Europie może sięgnąć około dwóch milionów mieszkań, a powstanie ich tylko od 1,5 do 1,6 miliona. Na Costa del Sol ten segment prawie zniknął z oferty: zaledwie 8,8 % mieszkań na sprzedaż w naszym portfolio kosztuje 300 000 € lub mniej, a na rynku pierwotnym to 19 z 464.
Wniosek padł podczas debaty o europejskim rynku mieszkaniowym na The District, spotkaniu branży nieruchomości, które odbyło się w IFEMA Madrid w dniach 22–24 września. Wzięli w niej udział przedstawiciele firm deweloperskich, inwestorzy i firmy doradcze z Hiszpanii, Portugalii, Włoch, Niemiec i Holandii, a wszyscy powtarzali ten sam przekaz: kapitału na budowę mieszkań przystępnych cenowo jest pod dostatkiem, ale potrzebne są grunty, szybkie pozwolenia, rozsądne podatki i przepisy, które nie zmieniają się z każdym rządem.
Dlaczego deweloperzy twierdzą, że popyt na mieszkania przystępne cenowo jest nieskończony?
„Popyt na mieszkania przystępne cenowo jest nieskończony”, podsumował Javier Kindelán, partner w dziale nieruchomości PwC i były wiceprezes CBRE. Jego rachunek jest prosty: jeśli Europa potrzebuje około dwóch milionów mieszkań, a kończy na 1,5–1,6 miliona, deficyt rośnie w tempie pół miliona mieszkań rocznie.
Prelegenci skupili się na południu Europy: Hiszpania, Włochy i Portugalia przyciągają dużo kapitału ze względu na sytuację demograficzną i dlatego, że popyt ma nadal rosnąć, zwłaszcza na mieszkania w cenach, na które mogą sobie pozwolić rodziny o średnich dochodach. Dlatego kapitał instytucjonalny patrzy na ten segment: marża jest niższa niż w przypadku innych aktywów, ale niższe jest też ryzyko, bo zawsze ktoś czeka, żeby kupić lub wynająć.
Prelegenci przyznali, że chcą inwestować więcej w mieszkania przystępne cenowo niż w biura czy logistykę, właśnie z powodu niższego ryzyka. Według Kindelána jest to z perspektywy instytucjonalnej najlepsza inwestycja w relacji do ryzyka, a on sam przewiduje dla sektora dobry cykl w najbliższych latach.
Co hamuje budowę mieszkań przystępnych cenowo w Europie?
Zainteresowanie jest, ale deweloperzy stawiają warunki. Oto cztery bariery, które powtarzały się najczęściej:
- Zmieniające się przepisy. Gonçalo Cadete, CEO portugalskiego dewelopera Solyd, wyjaśnił, że sama regulacja nie odstrasza; kapitał płoszy to, że rząd zmienia prawo najmu, które poprzedni pozostawił w działającym kształcie.
- Zbyt małe projekty. Harm Janssen van Leeuwen, CEO BPD Europe, opowiedział się za realizacją dużych obszarów zabudowy ze standaryzowaną konstrukcją i różnymi typami mieszkań, tak aby mieszkania z wolnego rynku pomagały finansować te przystępne cenowo.
- Wolne procedury gruntowe i pozwolenia. Keyvan Tabatabai z włoskiej Immogroup wskazał na brak uzbrojonych gruntów, planowania przestrzennego i pozwoleń, a ponadto poprosił, by nowe przepisy nie działały wstecz.
- Podatki. Według Kindelána w Hiszpanii podatki bezpośrednie i pośrednie stanowią od 30 % do 40 % ostatecznej ceny mieszkania, co jest dźwignią, której rządy mogłyby użyć, by je obniżyć.
Ostrzeżeniem były Niderlandy: rząd ograniczył stawki czynszów, co pomogło najemcom ze średnimi dochodami, ale inwestowanie w mieszkania na wynajem przestało być atrakcyjne. Jeśli chce się przyciągnąć kapitał instytucjonalny, który może wybierać między krajami i typami aktywów, system podatkowy musi sprzyjać mieszkaniom przystępnym cenowo.
Ile mieszkań przystępnych cenowo jest na sprzedaż na Costa del Sol?
Nowa Ley de Vivienda de Andalucía (andaluzyjska ustawa mieszkaniowa, Ley 5/2025, obowiązująca od stycznia 2026 r.) podaje definicję: mieszkanie jest przystępne cenowo, gdy jego zakup lub wynajem kosztuje mniej niż 30 % dochodów gospodarstwa domowego, które zarabia najwyżej siedem razy tyle co IPREM, publiczny wskaźnik dochodowy stosowany przy przyznawaniu pomocy. Przy IPREM na 2026 r. (8 400 € rocznie) limit dochodów wynosi 58 800 € rocznie, więc rata lub czynsz nie powinny przekraczać około 1 470 € miesięcznie.
Przy średnim oprocentowaniu kredytów hipotecznych na mieszkania w lipcu (3,01 % według INE) i okresie 30 lat 1 470 € miesięcznie wystarcza na kredyt w wysokości około 348 000 €. Jeśli bank sfinansuje 80 %, mieszkanie nie powinno kosztować więcej niż około 435 000 €, a kupujący musiałby wnieść ponad 115 000 € na wkład własny i podatki. To najlepszy możliwy przypadek: gospodarstwa domowego o najwyższych dochodach, jakie dopuszcza ustawa.
Przy tych dwóch progach, 300 000 € i 435 000 €, oferta mieszkań na sprzedaż w naszym portfolio (bez działek i lokali użytkowych, wrzesień 2026 r.) rozkłada się następująco:
| Gmina | Mieszkania na sprzedaż | Cena mediana | Do 300 000 € | Do 435 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 2 009 | 980 000 € | 1,6 % | 10,0 % |
| Estepona | 1 327 | 639 000 € | 6,1 % | 20,6 % |
| Mijas | 1 098 | 550 000 € | 10,4 % | 35,2 % |
| Fuengirola | 655 | 567 000 € | 10,4 % | 31,1 % |
| Benahavís | 572 | 1 017 500 € | 3,0 % | 9,1 % |
| Benalmádena | 374 | 622 500 € | 12,0 % | 30,5 % |
| Málaga | 355 | 596 000 € | 12,1 % | 33,2 % |
| Manilva | 310 | 360 000 € | 33,2 % | 64,5 % |
| Torremolinos | 153 | 510 000 € | 18,3 % | 37,9 % |
| Razem Costa del Sol | 7 858 | 659 475 € | 8,8 % | 25,2 % |
Tylko co czwarte mieszkanie na sprzedaż mieści się poniżej najbardziej hojnego pułapu, a mniej niż jedno na dziesięć kosztuje 300 000 € lub mniej. W Marbelli i Benahavís mieszkania poniżej 300 000 € to niemal symboliczna część oferty. Wśród gmin z tabeli najwyższy udział ma Manilva, gdzie jedna trzecia oferty mieści się w tej cenie, a za nią Torremolinos, choć pod względem liczby mieszkań najwięcej ma Mijas – 114. Na rynku pierwotnym luka jest jeszcze większa: 19 z 464 mieszkań.
Co robi Andaluzja, by przyciągnąć inwestycje w mieszkania przystępne cenowo?
Duża część tego, o co prosili europejscy deweloperzy, jest już w prawie andaluzyjskim. Wyjątkiem są podatki, które się nie zmieniają:
| Czego chcą deweloperzy | Co oferuje Andaluzja w 2026 r. |
|---|---|
| Dostępne grunty | Bank gruntów pod mieszkania przystępne cenowo i mieszkania na cele publiczne (viviendas dotacionales) na pustych publicznych działkach przeznaczonych pod infrastrukturę (Ley 5/2025, art. 12 i 24) |
| Szybsze pozwolenia | Unidad Aceleradora de Proyectos (jednostka przyspieszająca projekty) dla inwestycji z co najmniej 250 mieszkaniami chronionymi lub ponad 500 mieszkaniami oraz tymczasowa kwalifikacja mieszkania chronionego (vivienda protegida) z milczącą zgodą po trzech miesiącach (art. 25 i 66) |
| Współpraca publiczno-prywatna | Prawa powierzchni (derechos de superficie) i koncesje na gruntach publicznych w celu budowy i zarządzania chronionym lub przystępnym cenowo najmem (art. 13 i 96) |
| Stabilne zasady w najmie | Brak ogłoszonej strefy o napiętym rynku (zona tensionada): początkowy czynsz nowych umów nie ma limitu |
| Niższe podatki | Bez zmian: ITP (podatek od transakcji na rynku wtórnym, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) w wysokości 7 % na rynku wtórnym oraz IVA (hiszpański VAT) 10 % plus AJD (podatek od aktów prawnych, Actos Jurídicos Documentados) 1,2 % na rynku pierwotnym |
Ramy są korzystne dla tych, którzy chcą inwestować, ale ich skutki będą widoczne powoli: od przydzielenia gruntu do przekazania kluczy mijają lata. Tymczasem grunty miejskie w prowincji Málaga biją rekordy, a niedobór oferty nadal podtrzymuje ceny.
Co to oznacza dla zakupu lub inwestycji na Costa del Sol?
- Jeśli szukasz pierwszego mieszkania, przedział poniżej 300 000 € jest wąski i bardzo oblegany: warto mieć wstępnie zatwierdzony kredyt hipoteczny i szukać na rynku wtórnym w gminach takich jak Manilva czy Torremolinos albo w głębi lądu.
- Jeśli inwestujesz w wynajem, deficyt oferty podtrzymuje popyt na najem długoterminowy, a w Andaluzji nie ma limitu czynszu w nowych umowach, ale rentowność brutto zależy w dużej mierze od ceny zakupu.
- Jeśli kupujesz na etapie projektu, pamiętaj, że o grunty rywalizuje też kapitał instytucjonalny: to podraża rynek pierwotny i zwiększa wartość inwestycji, które mają już pozwolenie.
Podsumowanie: dlaczego ta debata ma znaczenie na Costa del Sol?
Więksi europejscy deweloperzy nie spodziewają się, że deficyt mieszkań szybko się zamknie, dlatego stawiają na segment przystępny cenowo, który daje mniejszą marżę, ale większe bezpieczeństwo. Na Costa del Sol ten segment ledwo pojawia się w ofercie, co wyjaśnia presję na mieszkania w średniej cenie i to, dlaczego próg wejścia nadal rośnie. Jeśli myślisz o kupnie, sprzedaży lub inwestycji, możemy pomóc Ci znaleźć okazje, które wciąż zostały poniżej tych progów.
Najczęstsze pytania
Co uznaje się za mieszkanie przystępne cenowo w Andaluzji?
Według Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía mieszkanie jest przystępne cenowo, gdy jego zakup lub wynajem kosztuje mniej niż 30 % dochodów gospodarstwa domowego, które zarabia najwyżej siedem razy tyle co IPREM. W 2026 r. odpowiada to dochodom do 58 800 € rocznie i racie lub czynszowi w wysokości około 1 470 € miesięcznie.
Dlaczego fundusze inwestują w mieszkania przystępne cenowo?
Ponieważ w Europie buduje się mniej mieszkań, niż potrzeba, a popyt ze strony rodzin o średnich dochodach jest zapewniony. Marża jest niższa niż w przypadku mieszkań luksusowych, biur czy logistyki, ale ryzyko braku kupujących lub najemców jest bardzo niskie.
Czy na Costa del Sol są mieszkania za mniej niż 300 000 €?
Tak, ale niewiele: we wrześniu 2026 r. stanowiły 8,8 % mieszkań na sprzedaż w naszym portfolio, czyli 689 z 7 858. Wśród dużych rynków wybrzeża wyróżniają się Manilva z 33 % i Torremolinos z 18 %; w Marbelli nie dochodzą do 2 %.
Czy na Costa del Sol są strefy o napiętym rynku z limitem czynszu?
Nie. Junta de Andalucía nie ogłosiła żadnej strefy napiętego rynku mieszkaniowego (zona de mercado residencial tensionado), więc początkowy czynsz w nowych umowach jest swobodnie uzgadniany między właścicielem a najemcą.
Jakie podatki płaci kupujący mieszkanie w Andaluzji?
Na rynku wtórnym ITP w wysokości 7 %, który spada do 6 % przy mieszkaniu na własne potrzeby do 150 000 € i do 3,5 % dla osób poniżej 35 lat i innych grup, z limitami cenowymi. Na rynku pierwotnym IVA 10 % plus 1,2 % AJD.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
