Abitazioni accessibili: perché i grandi promotori europei le vogliono e quante ne restano sulla Costa del Sol

I grandi promotori europei concordano sul fatto che oggi l’edilizia abitativa accessibile sia l’investimento residenziale con il miglior equilibrio tra rendimento e rischio: quest’anno la domanda in Europa potrebbe aggirarsi sui due milioni di abitazioni, mentre se ne costruiranno solo tra 1,5 e 1,6 milioni. Sulla Costa del Sol questo segmento è quasi scomparso dall’offerta: appena l’8,8 % delle abitazioni in vendita nel nostro portafoglio costa 300.000 € o meno e, tra le nuove costruzioni, sono 19 su 464.

La conclusione è emersa dalla tavola rotonda sul mercato residenziale europeo di The District, l’evento immobiliare che si è svolto a IFEMA Madrid dal 22 al 24 settembre. Hanno partecipato dirigenti di società di promozione, investitori e società di consulenza di Spagna, Portogallo, Italia, Germania e Paesi Bassi, e tutti hanno ripetuto lo stesso messaggio: il capitale per costruire abitazioni accessibili non manca, ma servono suolo, licenze rapide, imposte ragionevoli e regole che non cambino a ogni governo.

Perché i promotori dicono che la domanda di abitazioni accessibili è infinita?

«La domanda di abitazioni accessibili è infinita», ha riassunto Javier Kindelán, partner del settore immobiliare di PwC ed ex vicepresidente di CBRE. Il suo calcolo è semplice: se l’Europa ha bisogno di circa due milioni di abitazioni e ne costruisce tra 1,5 e 1,6 milioni, il deficit cresce al ritmo di mezzo milione di abitazioni all’anno.

I relatori hanno puntato l’attenzione sull’Europa meridionale: Spagna, Italia e Portogallo attraggono molto capitale per la loro evoluzione demografica e perché si prevede che la domanda continui a crescere, soprattutto quella di abitazioni a prezzi sostenibili per le famiglie con redditi medi. Per questo il capitale istituzionale guarda a questo segmento: il margine è inferiore rispetto ad altri asset, ma lo è anche il rischio, perché c’è sempre qualcuno in attesa di comprare o affittare.

I relatori hanno ammesso di voler investire più in abitazioni accessibili che in uffici o logistica, proprio per il loro minor rischio. Per Kindelán è, dal punto di vista istituzionale, il miglior investimento corretto per il rischio, e prevede un buon ciclo per il settore nei prossimi anni.

Che cosa frena la costruzione di abitazioni accessibili in Europa?

L’interesse c’è, ma i promotori pongono delle condizioni. Questi sono stati i quattro freni citati più spesso:

• Regole che cambiano. Gonçalo Cadete, amministratore delegato della società di promozione portoghese Solyd, ha spiegato che la regolamentazione in sé non spaventa; ciò che allontana il capitale è che un governo cambi la legge sugli affitti che il precedente aveva lasciato funzionante.
• Progetti troppo piccoli. Harm Janssen van Leeuwen, amministratore delegato di BPD Europe, ha sostenuto lo sviluppo di grandi ambiti con costruzione standardizzata e diverse tipologie di abitazione, in modo che quelle a mercato libero contribuiscano a finanziare quelle accessibili.
• Suolo e permessi lenti. Keyvan Tabatabai, della società italiana Immogroup, ha segnalato la mancanza di suolo pronto, di pianificazione urbanistica e di licenze, chiedendo inoltre che le nuove norme non vengano applicate con effetto retroattivo.
• Imposte. Secondo Kindelán, in Spagna le imposte dirette e indirette rappresentano tra il 30 % e il 40 % del prezzo finale di un’abitazione, una leva che i governi potrebbero usare per renderla meno cara.

I Paesi Bassi hanno fatto da monito: il governo ha limitato i canoni di locazione, il che ha aiutato gli inquilini a reddito medio, ma investire in abitazioni da affittare ha smesso di essere attraente. Se si vuole attrarre il capitale istituzionale, che può scegliere tra paesi e tipi di asset, la fiscalità deve giocare a favore delle abitazioni accessibili.

Quante abitazioni accessibili ci sono in vendita sulla Costa del Sol?

La nuova Ley de Vivienda de Andalucía (la legge andalusa sulla casa, Ley 5/2025, in vigore da gennaio 2026) ne dà una definizione: un’abitazione è accessibile quando acquistarla o affittarla costa meno del 30 % del reddito di un nucleo familiare che guadagni al massimo sette volte l’IPREM, l’indicatore pubblico di reddito usato per gli aiuti. Con l’IPREM del 2026 (8.400 € l’anno), il tetto di reddito è di 58.800 € annui, quindi la rata o il canone non dovrebbe superare circa 1.470 € al mese.

Con il tasso medio dei mutui sulla casa a luglio (3,01 %, secondo l’INE) e una durata di 30 anni, 1.470 € al mese permettono un prestito di circa 348.000 €. Se la banca finanzia l’80 %, l’abitazione non dovrebbe costare più di circa 435.000 € e l’acquirente dovrebbe versare più di 115.000 € tra anticipo e imposte. È il caso migliore possibile: quello del nucleo con il reddito più alto che la legge ammette.

Con queste due soglie, 300.000 € e 435.000 €, ecco come si distribuisce l’offerta di abitazioni in vendita del nostro portafoglio (esclusi terreni e locali commerciali, settembre 2026):

Solo un’abitazione in vendita su quattro rimane sotto il tetto più generoso, e meno di una su dieci costa 300.000 € o meno. A Marbella e Benahavís le abitazioni sotto i 300.000 € sono quasi irrilevanti. Tra i comuni della tabella, la quota più alta è a Manilva, dove un terzo dell’offerta rientra in quel prezzo, seguita da Torremolinos, anche se in numero di abitazioni è Mijas a averne di più, 114. Tra le nuove costruzioni il divario è ancora maggiore: 19 abitazioni su 464.

Che cosa sta facendo l’Andalusia per attrarre investimenti in abitazioni accessibili?

Buona parte di ciò che hanno chiesto i promotori europei è già previsto nella legge andalusa. L’eccezione sono le imposte, che non cambiano:

Il quadro è favorevole per chi vuole investire, ma i suoi effetti arriveranno lentamente: dall’assegnazione di un suolo alla consegna delle chiavi passano anni. Nel frattempo, il suolo urbano della provincia di Málaga segna i massimi e la scarsità di offerta continua a sostenere i prezzi.

Che cosa significa per chi compra o investe sulla Costa del Sol?

• Se cerchi la tua prima casa, la fascia sotto i 300.000 € è stretta e molto contesa: conviene presentarsi con il mutuo preapprovato e guardare gli immobili di seconda mano in comuni come Manilva o Torremolinos, oppure nell’entroterra.
• Se investi per affittare, il deficit di offerta sostiene la domanda di affitto a lungo termine e in Andalusia non c’è tetto al canone dei nuovi contratti, ma la redditività lorda dipende molto dal prezzo di acquisto.
• Se compri sulla carta, ricorda che anche il capitale istituzionale compete per il suolo: questo rende più care le nuove costruzioni e dà più valore ai progetti che hanno già la licenza.

In sintesi: perché questo dibattito è importante sulla Costa del Sol?

I grandi promotori europei non si aspettano che il deficit abitativo si chiuda presto, e per questo puntano sul segmento accessibile, che lascia meno margine ma dà più sicurezza. Sulla Costa del Sol questo segmento compare appena nell’offerta, il che spiega la pressione sulle abitazioni di prezzo medio e perché il prezzo di ingresso continui a salire. Se stai pensando di comprare, vendere o investire, possiamo aiutarti a trovare le opportunità che ancora restano sotto queste soglie.

Domande frequenti

Che cosa si considera abitazione accessibile in Andalusia?

Secondo la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, un’abitazione è accessibile quando acquistarla o affittarla costa meno del 30 % del reddito di un nucleo familiare che guadagni al massimo sette volte l’IPREM. Nel 2026 equivale a un reddito fino a 58.800 € all’anno e a una rata o un canone di circa 1.470 € al mese.

Perché i fondi investono in abitazioni accessibili?

Perché in Europa si costruiscono meno abitazioni di quante ne servano e la domanda delle famiglie con redditi medi è assicurata. Il margine è inferiore rispetto alle abitazioni di lusso, agli uffici o alla logistica, ma il rischio di restare senza acquirenti o inquilini è molto basso.

Ci sono abitazioni a meno di 300.000 € sulla Costa del Sol?

Sì, ma poche: a settembre 2026 erano l’8,8 % delle abitazioni in vendita del nostro portafoglio, 689 su 7.858. Tra i grandi mercati della costa spiccano Manilva, con il 33 %, e Torremolinos, con il 18 %; a Marbella non arrivano al 2 %.

Ci sono zone tensionadas con tetto agli affitti sulla Costa del Sol?

No. La Junta de Andalucía non ha dichiarato alcuna zona di mercato residenziale teso, quindi il canone iniziale dei nuovi contratti viene concordato liberamente tra proprietario e inquilino.

Quali imposte paga chi compra casa in Andalusia?

Sugli immobili di seconda mano, l’ITP del 7 %, che scende al 6 % per la prima casa fino a 150.000 € e al 3,5 % per gli under 35 e altre categorie, con limiti di prezzo. Sulle nuove costruzioni, l’IVA del 10 % più l’1,2 % di AJD (actos jurídicos documentados).