Bezahlbarer Wohnraum: Warum Europas große Bauträger ihn wollen und wie viel davon an der Costa del Sol noch übrig ist

Europas große Bauträger sind sich einig: Bezahlbarer Wohnraum ist derzeit das Wohnimmobilieninvestment mit dem besten Verhältnis von Rendite und Risiko. In diesem Jahr könnte die Nachfrage in Europa bei rund zwei Millionen Wohnungen liegen, gebaut werden aber nur zwischen 1,5 und 1,6 Millionen. An der Costa del Sol ist dieses Segment nahezu aus dem Angebot verschwunden: Nur 8,8 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen in unserem Portfolio kosten 300.000 € oder weniger, und im Neubau sind es 19 von 464.

Zu dieser Schlussfolgerung kam die Podiumsdiskussion über den europäischen Wohnungsmarkt bei The District, dem Immobilientreffen, das vom 22. bis 24. September in der IFEMA Madrid stattfand. Teilgenommen haben Führungskräfte von Bauträgern, Investoren und Beratungsunternehmen aus Spanien, Portugal, Italien, Deutschland und den Niederlanden, und alle wiederholten dieselbe Botschaft: Kapital für den Bau bezahlbarer Wohnungen gibt es mehr als genug, doch es fehlen Bauland, zügige Baugenehmigungen, vernünftige Steuern und Regeln, die sich nicht mit jeder Regierung ändern.

Warum sagen die Bauträger, die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sei unendlich?

„Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist unendlich“, fasste Javier Kindelán zusammen, Immobilienpartner bei PwC und ehemaliger Vizepräsident von CBRE. Seine Rechnung ist einfach: Wenn Europa rund zwei Millionen Wohnungen braucht und am Ende zwischen 1,5 und 1,6 Millionen entstehen, wächst das Defizit um etwa eine halbe Million Wohnungen pro Jahr.

Die Redner richteten den Blick auf Südeuropa: Spanien, Italien und Portugal ziehen viel Kapital an, wegen ihrer demografischen Entwicklung und weil man erwartet, dass die Nachfrage weiter steigt, vor allem nach Wohnungen zu Preisen, die sich Familien mit mittlerem Einkommen leisten können. Deshalb schaut institutionelles Kapital auf dieses Segment: Die Marge ist geringer als bei anderen Anlageklassen, das Risiko aber auch, denn es wartet immer jemand darauf, zu kaufen oder zu mieten.

Die Redner räumten ein, dass sie lieber in bezahlbaren Wohnraum investieren möchten als in Büros oder Logistik, eben wegen des geringeren Risikos. Für Kindelán ist er aus institutioneller Sicht die beste risikoadjustierte Investition, und er rechnet in den kommenden Jahren mit einem guten Zyklus für die Branche.

Was bremst den Bau bezahlbarer Wohnungen in Europa?

Das Interesse ist da, doch die Bauträger stellen Bedingungen. Das waren die vier am häufigsten genannten Bremsen:

• Sich ändernde Regeln. Gonçalo Cadete, Geschäftsführer des portugiesischen Bauträgers Solyd, erklärte, die Regulierung an sich schrecke nicht ab; was Kapital vertreibe, sei, dass eine Regierung das Mietrecht ändert, das die vorherige funktionsfähig hinterlassen hatte.
• Zu kleine Projekte. Harm Janssen van Leeuwen, Geschäftsführer von BPD Europe, sprach sich dafür aus, große Areale mit standardisierter Bauweise und unterschiedlichen Wohnungstypen zu entwickeln, damit die frei finanzierten Wohnungen helfen, die bezahlbaren mitzufinanzieren.
• Langsame Flächenbereitstellung und Genehmigungen. Keyvan Tabatabai vom italienischen Unternehmen Immogroup verwies auf den Mangel an erschlossenem Bauland, an Bauleitplanung und an Baugenehmigungen und forderte außerdem, dass neue Vorschriften nicht rückwirkend angewendet werden.
• Steuern. Laut Kindelán machen in Spanien direkte und indirekte Steuern 30 % bis 40 % des Endpreises einer Wohnung aus – ein Hebel, mit dem die Regierungen sie verbilligen könnten.

Die Niederlande dienten als Warnung: Die Regierung deckelte die Mieten, was Mietern mit mittlerem Einkommen half, doch Investitionen in Mietwohnungen wurden unattraktiv. Wer institutionelles Kapital anziehen will, das zwischen Ländern und Anlageklassen wählen kann, muss die Besteuerung zugunsten des bezahlbaren Wohnraums ausgestalten.

Wie viel bezahlbarer Wohnraum steht an der Costa del Sol zum Verkauf?

Das neue Wohnungsgesetz Andalusiens (Ley 5/2025, seit Januar 2026 in Kraft) liefert eine Definition: Eine Wohnung gilt als bezahlbar, wenn Kauf oder Miete weniger als 30 % des Einkommens eines Haushalts kosten, der höchstens das Siebenfache des IPREM verdient – des öffentlichen Einkommensindikators, der für staatliche Beihilfen verwendet wird. Mit dem IPREM 2026 (8.400 € pro Jahr) liegt die Einkommensobergrenze bei 58.800 € jährlich, die Rate bzw. Miete sollte also etwa 1.470 € im Monat nicht übersteigen.

Bei dem durchschnittlichen Zinssatz für Wohnungsbaukredite im Juli (3,01 %, laut INE) und einer Laufzeit von 30 Jahren reichen 1.470 € im Monat für ein Darlehen von rund 348.000 €. Finanziert die Bank 80 %, dürfte die Wohnung nicht mehr als etwa 435.000 € kosten, und der Käufer müsste mehr als 115.000 € an Eigenkapital und Steuern aufbringen. Das ist der bestmögliche Fall: der des Haushalts mit dem höchsten Einkommen, den das Gesetz zulässt.

Anhand dieser beiden Schwellen, 300.000 € und 435.000 €, verteilt sich das Angebot an Wohnungen zum Verkauf in unserem Portfolio so (ohne Grundstücke und Gewerbeflächen, September 2026):

Nur eine von vier zum Verkauf stehenden Wohnungen liegt unter der großzügigeren Obergrenze, und weniger als eine von zehn kostet 300.000 € oder weniger. In Marbella und Benahavís sind Wohnungen unter 300.000 € nahezu eine Randerscheinung. Unter den Gemeinden der Tabelle ist der Anteil in Manilva am höchsten, wo ein Drittel des Angebots in diese Preisklasse fällt, gefolgt von Torremolinos; der Anzahl nach hat jedoch Mijas die meisten, nämlich 114. Im Neubau ist die Lücke noch größer: 19 von 464 Wohnungen.

Was unternimmt Andalusien, um Investitionen in bezahlbaren Wohnraum anzuziehen?

Ein großer Teil dessen, was die europäischen Bauträger gefordert haben, steht bereits im andalusischen Gesetz. Die Ausnahme sind die Steuern, die unverändert bleiben:

Der Rahmen ist für Investitionswillige günstig, doch seine Wirkung wird sich nur langsam entfalten: Von der Zuweisung eines Grundstücks bis zur Schlüsselübergabe vergehen Jahre. In der Zwischenzeit erreicht das Bauland in der Provinz Málaga Höchstwerte, und die Angebotsknappheit stützt weiterhin die Preise.

Was bedeutet das für Kauf oder Investition an der Costa del Sol?

• Wenn Sie Ihre erste Wohnung suchen: Das Segment unter 300.000 € ist schmal und stark umkämpft. Es empfiehlt sich, die Hypothek vorab genehmigen zu lassen und den Wiederverkaufsmarkt in Gemeinden wie Manilva oder Torremolinos oder im Hinterland zu prüfen.
• Wenn Sie zur Vermietung investieren: Das Angebotsdefizit stützt die Nachfrage nach Langzeitmieten, und in Andalusien gibt es keine Mietobergrenze für neue Verträge, doch die Bruttorendite hängt stark vom Kaufpreis ab.
• Wenn Sie vom Plan kaufen: Bedenken Sie, dass auch institutionelles Kapital um Bauland konkurriert; das verteuert den Neubau und verleiht Projekten, die bereits eine Baugenehmigung haben, mehr Wert.

Fazit: Warum ist diese Debatte an der Costa del Sol wichtig?

Die großen europäischen Bauträger rechnen nicht damit, dass sich das Wohnungsdefizit bald schließt, und setzen deshalb auf das bezahlbare Segment, das weniger Marge, aber mehr Sicherheit bietet. An der Costa del Sol taucht dieses Segment im Angebot kaum auf, was den Druck auf Wohnungen im mittleren Preissegment erklärt und warum der Einstiegspreis weiter steigt. Wenn Sie überlegen zu kaufen, zu verkaufen oder zu investieren, helfen wir Ihnen gern, die Chancen zu finden, die unterhalb dieser Schwellen noch übrig sind.

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