Los grandes promotores de Europa coinciden en que la vivienda asequible es hoy la inversión residencial con mejor equilibrio entre rentabilidad y riesgo: este año la demanda en Europa podría rondar los dos millones de viviendas y solo se construirán entre 1,5 y 1,6 millones. En la Costa del Sol ese segmento casi ha desaparecido de la oferta: apenas el 8,8 % de las viviendas en venta en nuestra cartera cuesta 300.000 € o menos, y en obra nueva son 19 de 464.
La conclusión salió de la mesa redonda sobre el mercado residencial europeo de The District, el encuentro inmobiliario celebrado en IFEMA Madrid del 22 al 24 de septiembre. Participaron directivos de promotoras, inversores y consultoras de España, Portugal, Italia, Alemania y Países Bajos, y todos repitieron el mismo mensaje: hay capital de sobra para construir vivienda asequible, pero hacen falta suelo, licencias rápidas, impuestos razonables y reglas que no cambien con cada gobierno.
¿Por qué dicen los promotores que la demanda de vivienda asequible es infinita?
«La demanda de vivienda asequible es infinita», resumió Javier Kindelán, socio de inmobiliario de PwC y exvicepresidente de CBRE. Su cálculo es sencillo: si Europa necesita unos dos millones de viviendas y termina entre 1,5 y 1,6 millones, el déficit crece a un ritmo de medio millón de viviendas al año.
Los ponentes pusieron el foco en el sur de Europa: España, Italia y Portugal atraen mucho capital por su evolución demográfica y porque se espera que la demanda siga creciendo, sobre todo la de viviendas a precios que puedan pagar las familias con ingresos medios. Por eso el capital institucional mira a este segmento: el margen es menor que en otros activos, pero también el riesgo, porque siempre hay alguien esperando para comprar o alquilar.
Los ponentes reconocieron que quieren invertir más en vivienda asequible que en oficinas o logística, precisamente por su menor riesgo. Para Kindelán es, desde el punto de vista institucional, la mejor inversión ajustada al riesgo, y prevé un buen ciclo para el sector en los próximos años.
¿Qué frena la construcción de vivienda asequible en Europa?
El interés existe, pero los promotores ponen condiciones. Estos fueron los cuatro frenos que más se repitieron:
- Reglas que cambian. Gonçalo Cadete, consejero delegado de la promotora portuguesa Solyd, explicó que la regulación en sí no asusta; lo que ahuyenta al capital es que un gobierno cambie la ley de alquiler que el anterior había dejado funcionando.
- Proyectos demasiado pequeños. Harm Janssen van Leeuwen, consejero delegado de BPD Europe, defendió desarrollar grandes ámbitos con construcción estandarizada y distintos tipos de vivienda, para que las de mercado libre ayuden a financiar las asequibles.
- Suelo y permisos lentos. Keyvan Tabatabai, de la italiana Immogroup, señaló la falta de suelo preparado, de planeamiento y de licencias, y pidió además que las normas nuevas no se apliquen con efecto retroactivo.
- Impuestos. Según Kindelán, en España los impuestos directos e indirectos suponen entre el 30 % y el 40 % del precio final de una vivienda, una palanca que los gobiernos podrían usar para abaratarla.
Países Bajos sirvió de aviso: el Gobierno limitó las rentas del alquiler, lo que ayudó a los inquilinos de renta media, pero invertir en viviendas para alquilar dejó de ser atractivo. Si se quiere atraer al capital institucional, que puede elegir entre países y tipos de activo, la fiscalidad tiene que jugar a favor de la vivienda asequible.
¿Cuánta vivienda asequible hay en venta en la Costa del Sol?
La nueva Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 5/2025, en vigor desde enero de 2026) da una definición: una vivienda es asequible cuando comprarla o alquilarla cuesta menos del 30 % de los ingresos de un hogar que gane como máximo siete veces el IPREM, el indicador público de renta que se usa para las ayudas. Con el IPREM de 2026 (8.400 € al año), el tope de ingresos es de 58.800 € anuales, así que la cuota o la renta no debería pasar de unos 1.470 € al mes.
Con el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda en julio (3,01 %, según el INE) y un plazo de 30 años, 1.470 € al mes dan para un préstamo de unos 348.000 €. Si el banco financia el 80 %, la vivienda no debería costar más de unos 435.000 €, y el comprador tendría que aportar más de 115.000 € entre la entrada y los impuestos. Es el mejor caso posible: el del hogar con más ingresos que admite la ley.
Con esos dos umbrales, 300.000 € y 435.000 €, así se reparte la oferta de viviendas en venta de nuestra cartera (sin terrenos ni locales, septiembre de 2026):
| Municipio | Viviendas en venta | Precio mediano | Hasta 300.000 € | Hasta 435.000 € |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 2.009 | 980.000 € | 1,6 % | 10,0 % |
| Estepona | 1.327 | 639.000 € | 6,1 % | 20,6 % |
| Mijas | 1.098 | 550.000 € | 10,4 % | 35,2 % |
| Fuengirola | 655 | 567.000 € | 10,4 % | 31,1 % |
| Benahavís | 572 | 1.017.500 € | 3,0 % | 9,1 % |
| Benalmádena | 374 | 622.500 € | 12,0 % | 30,5 % |
| Málaga | 355 | 596.000 € | 12,1 % | 33,2 % |
| Manilva | 310 | 360.000 € | 33,2 % | 64,5 % |
| Torremolinos | 153 | 510.000 € | 18,3 % | 37,9 % |
| Total Costa del Sol | 7.858 | 659.475 € | 8,8 % | 25,2 % |
Solo una de cada cuatro viviendas en venta queda por debajo del techo más generoso, y menos de una de cada diez cuesta 300.000 € o menos. En Marbella y Benahavís la vivienda por debajo de 300.000 € es casi testimonial. Entre los municipios de la tabla, la proporción más alta está en Manilva, donde un tercio de la oferta entra en ese precio, seguida de Torremolinos, aunque en número de viviendas es Mijas la que más tiene, 114. En obra nueva el hueco es aún mayor: 19 de 464 viviendas.
¿Qué está haciendo Andalucía para atraer inversión en vivienda asequible?
Buena parte de lo que pidieron los promotores europeos ya figura en la ley andaluza. La excepción son los impuestos, que no cambian:
| Lo que piden los promotores | Qué ofrece Andalucía en 2026 |
|---|---|
| Suelo disponible | Bolsa de suelo para vivienda asequible y viviendas dotacionales en parcelas públicas de equipamiento vacías (Ley 5/2025, arts. 12 y 24) |
| Licencias más rápidas | Unidad Aceleradora de Proyectos para desarrollos con al menos 250 viviendas protegidas o más de 500 viviendas, y calificación provisional de vivienda protegida con silencio positivo a los tres meses (arts. 25 y 66) |
| Colaboración público-privada | Derechos de superficie y concesiones sobre suelo público para construir y gestionar alquiler protegido o asequible (arts. 13 y 96) |
| Reglas estables en el alquiler | Ninguna zona tensionada declarada: la renta inicial de los contratos nuevos no tiene tope |
| Menos impuestos | Sin cambios: ITP del 7 % en segunda mano e IVA del 10 % más AJD del 1,2 % en obra nueva |
El marco es favorable para quien quiere invertir, pero sus efectos llegarán despacio: desde que se asigna un suelo hasta que se entregan las llaves pasan años. Mientras tanto, el suelo urbano de la provincia de Málaga marca máximos y la escasez de oferta sigue sosteniendo los precios.
¿Qué significa para comprar o invertir en la Costa del Sol?
- Si buscas tu primera vivienda, la franja por debajo de 300.000 € es estrecha y muy disputada: conviene llevar la hipoteca preaprobada y mirar segunda mano en municipios como Manilva o Torremolinos, o en el interior.
- Si inviertes para alquilar, el déficit de oferta sostiene la demanda de alquiler de larga duración y en Andalucía no hay tope a la renta de los contratos nuevos, pero la rentabilidad bruta depende mucho del precio de compra.
- Si compras sobre plano, recuerda que el capital institucional también compite por el suelo: eso encarece la obra nueva y da más valor a las promociones que ya tienen licencia.
En resumen: ¿por qué importa este debate en la Costa del Sol?
Los grandes promotores europeos no esperan que el déficit de vivienda se cierre pronto, y por eso apuestan por el segmento asequible, que deja menos margen pero da más seguridad. En la Costa del Sol ese segmento apenas aparece en la oferta, lo que explica la presión sobre las viviendas de precio medio y por qué el precio de entrada sigue subiendo. Si estás pensando en comprar, vender o invertir, podemos ayudarte a encontrar las oportunidades que todavía quedan por debajo de esos umbrales.
Preguntas frecuentes
¿Qué se considera vivienda asequible en Andalucía?
Según la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, una vivienda es asequible cuando comprarla o alquilarla cuesta menos del 30 % de los ingresos de un hogar que gane como máximo siete veces el IPREM. En 2026 eso equivale a unos ingresos de hasta 58.800 € al año y a una cuota o renta de unos 1.470 € al mes.
¿Por qué invierten los fondos en vivienda asequible?
Porque en Europa se construyen menos viviendas de las que se necesitan y la demanda de las familias con ingresos medios está asegurada. El margen es menor que en la vivienda de lujo, las oficinas o la logística, pero el riesgo de quedarse sin compradores o inquilinos es muy bajo.
¿Hay viviendas por menos de 300.000 € en la Costa del Sol?
Sí, pero pocas: en septiembre de 2026 eran el 8,8 % de las viviendas en venta de nuestra cartera, 689 de 7.858. Entre los grandes mercados de la costa destacan Manilva, con un 33 %, y Torremolinos, con un 18 %; en Marbella no llegan al 2 %.
¿Hay zonas tensionadas con tope al alquiler en la Costa del Sol?
No. La Junta de Andalucía no ha declarado ninguna zona de mercado residencial tensionado, así que la renta inicial de los contratos nuevos se pacta libremente entre propietario e inquilino.
¿Qué impuestos paga quien compra vivienda en Andalucía?
En segunda mano, el ITP del 7 %, que baja al 6 % en la vivienda habitual de hasta 150.000 € y al 3,5 % para menores de 35 años y otros colectivos, con límites de precio. En obra nueva, el IVA del 10 % más el 1,2 % de actos jurídicos documentados.
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