Rentowność wynajmu w prowincji Málaga wynosi około 5,2% brutto w skali całej prowincji: średni czynsz ofertowy to 18,7 €/m² miesięcznie, a średnia cena sprzedaży 4 293 €/m², według danych idealista z sierpnia 2026 roku. Mieszkania drożeją jednak szybciej niż wynajem (o 7,4% wobec 4,5% w ostatnim roku), więc ta marża się zmniejsza, i to nie we wszystkich gminach w takim samym stopniu.
Dane te pojawiają się w momencie, gdy czynsze w całej Hiszpanii wciąż rosną. Najnowszy miesięczny raport idealista podaje średni czynsz krajowy na poziomie 15,1 €/m², czyli o 5,8% więcej niż przed rokiem, ze wzrostami w 47 z 51 analizowanych stolic prowincji. Málaga jest już trzecią najdroższą prowincją do wynajmu, ustępując jedynie Madrytowi (21,5 €/m²) i Balearom (20 €/m²), a wyprzedzając Barcelonę (17,1 €/m²).
Uwaga przed porównaniem: od lipca 2026 roku idealista wyłącza ze swojego indeksu najem sezonowy i wakacyjny oraz przeliczył całą serię historyczną według tego kryterium. Liczby w tym artykule dotyczą zatem długoterminowego najmu mieszkaniowego i nie należy zestawiać ich z danymi opublikowanymi przed tą zmianą.
Ile kosztuje wynajem w prowincji Málaga i na Costa del Sol w 2026 roku?
Marbella przoduje w prowincji z 23,7 €/m² miesięcznie: mieszkanie o powierzchni 80 m² kosztuje tam około 1 900 € miesięcznie. Za nią plasują się Benahavís i Estepona, obie powyżej 20 €/m². Miasto Málaga ma 16,5 €/m², poniżej średniej prowincji, ponieważ wynik podciąga w górę zachodnia Costa del Sol.
| Gmina | Czynsz (€/m² miesięcznie) | Zmiana roczna |
|---|---|---|
| Marbella | 23,7 | +8,0% |
| Benahavís | 21,8 | -1,5% |
| Estepona | 20,9 | +3,8% |
| Torremolinos | 17,5 | -0,4% |
| Fuengirola | 17,4 | +9,4% |
| Benalmádena | 17,3 | +8,7% |
| Mijas | 16,5 | +4,0% |
| Málaga (miasto) | 16,5 | +2,8% |
| Casares | 14,6 | +3,6% |
| Nerja | 14,2 | — |
| Manilva | 13,8 | +5,3% |
| Alhaurín de la Torre | 13,5 | +13,8% |
| Rincón de la Victoria | 13,3 | -2,1% |
| Vélez-Málaga | 11,2 | +15,2% |
| Prowincja Málaga | 18,7 | +4,5% |
| Hiszpania | 15,1 | +5,8% |
Źródło: idealista, ceny ofertowe z sierpnia 2026 roku. Dla Nerja nie jest dostępna zmiana roczna.
Ostatni rok przynosi nierówny obraz. Największe wzrosty notują Vélez-Málaga (+15,2%) i Alhaurín de la Torre (+13,8%), dwie gminy, w których nadal wynajmuje się poniżej 14 €/m². Na zachodnim wybrzeżu wciąż napędzają rynek Fuengirola (+9,4%), Benalmádena (+8,7%) i Marbella (+8%), podczas gdy Benahavís, Torremolinos i Rincón de la Victoria nieznacznie spadają.
Dlaczego czynsze w prowincji Málaga rosną wolniej niż w reszcie Hiszpanii?
Prowincja rośnie o 4,5% rok do roku, ponad punkt procentowy poniżej średniej krajowej, a samo miasto zaledwie o 2,8%. We wrześniu 2025 roku tempo w prowincji sięgało prawie 11%. Co więcej, w sierpniu średni czynsz spadł o 0,4% w porównaniu z lipcem, kiedy osiągnął historyczne maksimum 18,8 €/m².
Najbardziej prawdopodobne wyjaśnienie jest takie, że czynsze dotarły do sufitu tego, co mogą płacić gospodarstwa domowe. Málaga to prowincja, w której wynajem pochłania największą część dochodów, jak pokazaliśmy na tym blogu, porównując wysiłek finansowy związany z zakupem i wynajmem. Przy tak wysokich cenach wyjściowych każda kolejna podwyżka trafia na coraz mniej najemców, którzy są w stanie ją udźwignąć.
Jaką rentowność brutto daje wynajem w poszczególnych gminach?
Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Obliczyliśmy ją na dwa sposoby: ze średnią ceną sprzedaży publikowaną przez idealista za ten sam miesiąc, która obejmuje całą ofertę, także starsze mieszkania, oraz z medianą za metr kwadratowy z naszego raportu rynkowego o Costa del Sol, który odzwierciedla nieruchomości oferowane międzynarodowemu kupującemu.
| Gmina | Z cenami idealista | Z cenami z naszego raportu |
|---|---|---|
| Vélez-Málaga | 6,1% | 5,1% |
| Alhaurín de la Torre | 6,0% | 5,9% |
| Casares | 5,5% | 5,3% |
| Manilva | 5,5% | 5,2% |
| Mijas | 5,3% | 4,7% |
| Estepona | 5,1% | 5,3% |
| Málaga (miasto) | 5,0% | 4,2% |
| Benalmádena | 5,0% | 4,7% |
| Torremolinos | 5,0% | 4,8% |
| Marbella | 4,8% | 4,8% |
| Benahavís | 4,7% | 4,8% |
| Fuengirola | 4,7% | 3,9% |
| Rincón de la Victoria | 4,5% | 3,9% |
| Nerja | 4,3% | 4,6% |
| Prowincja Málaga | 5,2% | 4,8% |
Rentowność brutto = roczny czynsz / cena sprzedaży, oba za metr kwadratowy. Ceny ofertowe idealista (sierpień 2026) i mediany z naszego raportu rynkowego (wrzesień 2026).
Trzy wnioski dla osób kupujących z myślą o wynajmie:
- Cena wejścia waży więcej niż czynsz. W Marbelli płaci się najwięcej za metr kwadratowy, ale jej rentowność (4,8%) jest niższa niż w Casares czy Manilva, gdzie wynajem jest o około 40% tańszy, a zakup kosztuje prawie o połowę mniej.
- Ta sama gmina może dawać dwie różne rentowności. W mieście Málaga i w Fuengirola zakup po cenach z naszego raportu, wyższych za metr kwadratowy, obniża rentowność o prawie punkt procentowy w porównaniu ze średnią rynkową; w zamian zwykle są to nieruchomości wymagające mniejszego remontu, przyciągające najemców o wyższych dochodach.
- Tam, gdzie ceny zakupu rosną szybciej niż czynsze, marża się zmniejsza. W Esteponie mieszkania na sprzedaż drożeją o 17,4% w rok, a czynsze o 3,8%; w Vélez-Málaga jest to 25,4% wobec 15,2%. W Marbelli, Fuengiroli i Benalmádenie dzieje się odwrotnie: czynsze rosną szybciej niż ceny sprzedaży i rentowność się poprawia.
Ile zostaje z rentowności po odliczeniu kosztów i podatków?
Wartość brutto to tylko punkt wyjścia. Przykład na okrągłych liczbach: mieszkanie o powierzchni 80 m² w mieście Málaga, po średniej cenie idealista, kosztuje około 315 000 € i jest wynajmowane za około 1 320 € miesięcznie, czyli 5% brutto. Jeśli doliczymy koszty zakupu nieruchomości z rynku wtórnego w Andaluzji (7% ITP, czyli podatku od transakcji na nieruchomościach, plus notariusz i rejestr, łącznie około 8%), odejmiemy około 2 500 € rocznie na IBI (coroczny podatek od nieruchomości), comunidad (opłaty wspólnoty właścicieli), ubezpieczenie i konserwację oraz uwzględnimy jeden miesiąc w roku bez najemcy, rentowność spada do około 3,5% przed opodatkowaniem.
Następnie przychodzi czas na podatki. Co do zasady właściciel niebędący rezydentem w Hiszpanii, mieszkający w innym kraju Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego, płaci 19% od dochodu netto, z możliwością odliczenia kosztów; jeśli mieszka poza nimi, w tym w Wielkiej Brytanii, płaci 24% od przychodu brutto, bez odliczeń. Rezydenci rozliczają się w IRPF (hiszpańskim podatku dochodowym od osób fizycznych), z ulgami, gdy mieszkanie jest wynajmowane jako stałe miejsce zamieszkania najemcy.
Jeszcze dwie uwagi. Jeśli mieszkanie jest już wynajęte, czynsz z obowiązującej umowy nie podlega tym liczbom: jest waloryzowany zgodnie z umową i w granicach prawnych, które wyjaśniamy w naszym artykule o IPC (wskaźniku cen konsumpcyjnych) i IRAV (referencyjnym wskaźniku waloryzacji czynszów). A kto myśli o najmie sezonowym lub wakacyjnym, wchodzi na inny rynek, z większym potencjałem przychodów, ale też z wyższymi kosztami, większą rotacją i bardziej wymagającymi przepisami, które w mieście Málaga obejmują ograniczenia dotyczące mieszkań turystycznych.
Czy na Costa del Sol nadal opłaca się kupować pod wynajem?
Tak, o ile rachunki są dobrze przeprowadzone. Przy rentowności brutto między 4% a 6% w głównych gminach i popycie, który wciąż winduje czynsze, Costa del Sol zachowuje solidny profil dla inwestora długoterminowego, tym bardziej gdy doliczy się wzrost wartości nieruchomości. Nie działa już kupowanie za każdą cenę w nadziei, że czynsz to zrekompensuje: różnicę robi trafny wybór gminy, typu nieruchomości i ceny wejścia.
W EVS PROPERTY GROUP wspólnie z Tobą obliczamy rzeczywistą rentowność każdej nieruchomości przed zakupem, na podstawie aktualnych cen sprzedaży i wynajmu w danej okolicy. Zajrzyj do naszego miesięcznego raportu rynkowego lub napisz do nas, a pomożemy Ci znaleźć opcję, która najlepiej pasuje do Twojej inwestycji.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje wynajem mieszkania w prowincji Málaga w 2026 roku?
W sierpniu 2026 roku średni czynsz wynosi 16,5 €/m² miesięcznie w mieście Málaga i 18,7 €/m² w całej prowincji, według idealista. Mieszkanie o powierzchni 80 m² kosztuje około 1 320 € miesięcznie w mieście Málaga i 1 900 € w Marbelli.
Jaką rentowność daje wynajem nieruchomości na Costa del Sol?
Rentowność brutto długoterminowego najmu waha się między 4% a 6% w głównych gminach i wynosi około 5,2% w całej prowincji Málaga. Po odliczeniu kosztów i podatków rentowność netto jest zwykle o jeden do dwóch punktów procentowych niższa.
Gdzie w prowincji Málaga kupno pod wynajem jest najbardziej opłacalne?
Przy cenach z sierpnia 2026 roku najwyższa rentowność brutto występuje w Vélez-Málaga i Alhaurín de la Torre, około 6%, oraz na zachodnim wybrzeżu, w Casares i Manilva, gdzie wynosi 5,5%. Marbella i Benahavís mają odpowiednio 4,8% i 4,7%, ponieważ cena zakupu jest tam znacznie wyższa.
Jak oblicza się rentowność brutto wynajmu?
Miesięczny czynsz mnoży się przez dwanaście i dzieli przez cenę zakupu. Mieszkanie za 315 000 € wynajęte za 1 320 € miesięcznie daje 5% brutto (15 840 € rocznie podzielone przez 315 000 €). Rentowność netto uwzględnia dodatkowo koszty zakupu, podatki, opłaty wspólnoty (comunidad), ubezpieczenie i miesiące bez najemcy.
Czy te ceny obejmują najem wakacyjny?
Nie. Od lipca 2026 roku idealista wyłącza ze swojego indeksu najem sezonowy i wakacyjny, więc ceny i rentowności w tym artykule dotyczą długoterminowego najmu mieszkaniowego.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
