Kto płaci IBI przy najmie? Czego właściciel nie może już przerzucić na najemcę

W umowach najmu lokali mieszkalnych zawartych od 8 października 2026 r. IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, roczny podatek od nieruchomości) płaci właściciel, nawet jeśli umowa stanowi inaczej: Real Decreto-ley 29/2026 zakazuje przerzucania na najemcę podatków związanych z mieszkaniem, chyba że to on jest zobowiązany do ich zapłaty. Opłatę za wywóz śmieci (tasa de basuras) nadal można przenieść na najemcę, opłaty wspólnoty (comunidad de propietarios) tylko wtedy, gdy zostanie to uzgodnione na piśmie wraz z kwotą roczną, a honorariów agencji – nigdy.

Dla osoby, która ma na wybrzeżu mieszkanie na wynajem, zmiana oznacza, że co roku musi pokryć rachunek, który wcześniej zwykle płacił najemca. W naszym portfolio mediana IBI dla mieszkania na sprzedaż wynosi 520 euro rocznie, a połowa mieszkań płaci od 369 do 712 euro.

Jakie koszty może ponosić najemca od 8 października?

Dekret zmienia brzmienie artykułu 20 Ley de Arrendamientos Urbanos (ustawy o najmie miejskim), który reguluje koszty wynajmowanego mieszkania. Tak wygląda podział w nowej umowie:

Jeśli postanowienie umowy jest sprzeczne z tymi regułami, jest nieważne i uważa się je za niezastrzeżone, ponieważ ustawa nie pozwala na umowne pogarszanie sytuacji najemcy (artykuł 6 LAU). Pozostała część umowy pozostaje w mocy.

Czy właściciel może obciążyć najemcę IBI?

Już nie, w nowych umowach. Dotychczas ustawa pozwalała uzgodnić, że podatki od mieszkania ponosi najemca, a sądy uznawały taką klauzulę, jeśli znajdowała się w umowie. Nowe brzmienie mówi coś odwrotnego: w żadnym wypadku nie można nakładać na najemcę podatków związanych z mieszkaniem, chyba że to on jest podatnikiem.

W przypadku IBI ten wyjątek nie występuje: zobowiązanym do zapłaty jest właściciel nieruchomości, zwykle ten sam, który wynajmuje mieszkanie, zgodnie z Ley de Haciendas Locales (ustawą o finansach lokalnych). Dlatego klauzula, która przenosiła ten podatek na najemcę, a była częsta w wielu umowach długoterminowych, przestaje obowiązywać.

Zmiana nie działa wstecz. W umowie zawartej przed 8 października klauzula dotycząca IBI pozostaje ważna przez cały okres jej trwania, także w przedłużeniach. Jeśli zawierana jest nowa umowa, nawet z tym samym najemcą, obowiązuje już nowa zasada.

Kto płaci opłatę za wywóz śmieci w wynajmowanym mieszkaniu?

Opłatę za wywóz śmieci (tasa de basuras) nadal może płacić najemca. W większości uchwał gminnych podatnikiem opłaty jest osoba zajmująca mieszkanie i korzystająca z usługi, a właściciel figuruje wobec urzędu gminy jako podmiot zastępczy, uprawniony do przeniesienia kwoty na najemcę. Ponieważ to najemca jest zobowiązanym podatnikiem, mieści się w wyjątku przewidzianym w dekrecie.

Dwie przestrogi: warto sprawdzić, jak uchwała danej gminy definiuje podatnika, a uzgodnienie musi zostać zapisane w umowie na piśmie.

Kto płaci wspólnotę w wynajmowanym mieszkaniu?

To zależy od budynku. W budynkach w reżimie propiedad horizontal, czyli w prawie wszystkich blokach i osiedlach na wybrzeżu, można uzgodnić, że najemca pokrywa koszty wspólnoty według udziału przypadającego na mieszkanie. Uzgodnienie musi mieć formę pisemną i określać kwotę roczną na dzień zawarcia umowy.

W ciągu pierwszych pięciu lat umowy, a siedmiu, jeśli wynajmującym jest firma, kwota ta może wzrosnąć tylko za porozumieniem stron i nigdy o więcej niż dwukrotność tego, o ile może wzrosnąć czynsz. W budynkach niepodzielonych w reżimie propiedad horizontal, na przykład w całym bloku należącym do jednego właściciela, dekret zabrania obciążania najemcy kosztami wspólnoty.

Ile IBI płaci teraz właściciel na Costa del Sol?

Zmierzyliśmy to na podstawie mieszkań o powierzchni od 60 do 100 m² na sprzedaż w naszym portfolio, czyli najczęstszego rozmiaru w najmie długoterminowym, oraz średniego czynszu według idealista z września 2026 r. dla mieszkania o powierzchni 80 m².

W Marbelli IBI dla mieszkania tej wielkości wynosi około 644 euro rocznie: prawie 3% rocznego czynszu, czyli około dziesięciu dni najmu. W samej Maladze to 229 euro, około pięciu dni czynszu. Dla właściciela kilku wynajmowanych mieszkań suma ta zaczyna już ważyć na rentowności netto, zwłaszcza przy ograniczonych podwyżkach czynszu do końca 2027 r.

Czy agencja nieruchomości może pobierać honoraria od najemcy?

Nie. Od Ley de Vivienda (ustawy mieszkaniowej) z maja 2023 r. koszty pośrednictwa nieruchomościowego i zawarcia umowy ponosi wynajmujący. Dekret zamyka luki: nie można ich przerzucać ani bezpośrednio, ani pośrednio, pod żadnym pretekstem ani nazwą, a obejmują one każdą usługę związaną z przygotowaniem, zawarciem, zarządzaniem, nowacją lub odnowieniem umowy.

Każda inna usługa, która nie jest niezbędna do podpisania umowy, może być opłacona przez najemcę tylko wtedy, gdy wyraźnie o nią poprosi na piśmie, po poinformowaniu go, że jest opcjonalna i ile kosztuje.

Czy można wymagać od najemcy ubezpieczenia od niepłacenia czynszu?

Również nie. Dekret zabrania wymagania od najemcy zawarcia ubezpieczenia od niepłacenia czynszu lub podobnych ubezpieczeń; właściciel może je zawrzeć, ale na własny koszt. Dodatkowe zabezpieczenie ponad kaucję (fianza) pozostaje ograniczone do dwóch miesięcznych czynszów w umowach do pięciu lat, a siedmiu, jeśli wynajmującym jest firma, a w najmie czasowym nie może przekraczać jednego.

Co zmienia się w naprawach?

Zasadniczy podział pozostaje bez zmian: właściciel płaci za naprawy niezbędne, aby mieszkanie nadal nadawało się do zamieszkania, a najemca za drobne naprawy wynikające z codziennego użytkowania. W najmie czasowym te drobne naprawy również przechodzą na właściciela.

Nowością jest procedura. Jeśli usterka wpływa na zdatność do zamieszkania, bezpieczeństwo lub warunki sanitarne, najemca może zażądać naprawy na piśmie, przedstawiając rozsądny kosztorys, a właściciel ma piętnaście dni kalendarzowych, aby go zaakceptować, zaproponować inne rozwiązanie lub wykonać prace. Jeśli nie odpowie lub bez uzasadnienia odmówi, najemca może zlecić naprawę i odliczyć jej koszt od kolejnych czynszów, o ile jest on rozsądny i udokumentowany.

Po zakończeniu umowy strony muszą podpisać dokument opisujący stan mieszkania. Jeśli nie zostanie podpisany lub nie wskazuje usterek, domniemywa się, że mieszkanie zwrócono w dobrym stanie, dlatego przy przekazaniu kluczy warto sporządzić inwentarz ze zdjęciami.

Co musi teraz zawierać ogłoszenie o najmie?

Dekret wymaga, aby ogłoszenia o najmie były rzetelne i zawierały, gdy ma to zastosowanie, indeks referencyjny i limit czynszu w strefach napiętych (zonas tensionadas), kod rejestracyjny mieszkania, jak w przypadku mieszkań turystycznych, oraz informację, czy wynajmujący jest gran tenedor (dużym posiadaczem). W Andaluzji nie ogłoszono stref napiętych, więc na wybrzeżu na razie obowiązują dwa ostatnie wymogi.

Jak uwzględnić IBI przy ustalaniu czynszu?

W Andaluzji początkowy czynsz w nowej umowie ustala się swobodnie, więc właściciel może wliczyć IBI w cenę. Nie będzie mógł jednak odzyskać go później: do końca 2027 r., bez nowego porozumienia z najemcą, roczna podwyżka nie może przekroczyć 2%, a czynsz zostaje zamrożony, jeśli przekracza indeks referencyjny. Jeśli gmina podniesie rachunek, różnicę pokrywa właściciel.

• Oblicz czynsz z uwzględnieniem IBI: podziel ostatni rachunek przez dwanaście i dodaj go do miesięcznego czynszu.
• Jeśli najemca ma płacić za śmieci lub wspólnotę, zapisz to na piśmie wraz z kwotą roczną każdego z tych kosztów.
• Nie pobieraj od najemcy honorariów ani kosztów pośrednictwa, także pod inną nazwą.
• Odpowiadaj na piśmie na każdą prośbę o naprawę przed upływem piętnastu dni.
• Podpisz inwentarz ze zdjęciami przy przekazaniu kluczy oraz dokument kończący umowę przy ich odbiorze.

Podsumowanie: kto co płaci w najmie w 2026 r.?

W umowach zawartych od 8 października IBI i honoraria agencji zawsze ponosi właściciel; śmieci i wspólnota mogą przejść na najemcę, jeśli zostaną uzgodnione na piśmie, a media z licznikiem to koszt najemcy. W umowach wcześniejszych obowiązują dotychczasowe klauzule.

W EVS PROPERTY GROUP pomagamy właścicielom i inwestorom ustalić realistyczny czynsz, obliczyć rentowność netto mieszkania na wynajem i przeanalizować umowę najmu mieszkania przed jego zakupem w Maladze i na Costa del Sol. Jeśli rozważasz swój przypadek, porozmawiajmy.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika w Twojej konkretnej sprawie.

Najczęstsze pytania

Czy klauzula zobowiązująca najemcę do płacenia IBI jest ważna?

To zależy od daty umowy. Jeśli została zawarta przed 8 października 2026 r. i uzgodniona na piśmie, pozostaje ważna. W umowach zawartych od tego dnia jest nieważna i uważa się ją za niezastrzeżoną: IBI płaci właściciel.

Czy najemca musi płacić opłatę za wywóz śmieci?

Tylko jeśli zostanie to uzgodnione na piśmie w umowie. Ustawa na to pozwala, ponieważ w większości gmin podatnikiem opłaty jest osoba zajmująca mieszkanie, a właściciel płaci ją jako podmiot zastępczy.

Czy te zasady dotyczą najmu sezonowego i turystycznego?

Umów sezonowych (de temporada) zawartych od 8 października – tak: są teraz najmem mieszkania na czas określony i obowiązują je te same zasady dotyczące kosztów. Wcześniejsze zachowują swój reżim do wygaśnięcia. Wynajem turystyczny nadal pozostaje poza Ley de Arrendamientos Urbanos.

Czy zasada dotycząca IBI może się zmienić w najbliższych tygodniach?

Tak. Dekret obowiązuje, ale Diputación Permanente del Congreso (stała komisja izby niższej parlamentu) musi go jeszcze zatwierdzić, a według stanu na 16 października nie wyznaczono terminu głosowania. Jeśli go nie zatwierdzi, wraca poprzednie brzmienie artykułu 20 i IBI będzie można znów uzgadniać w nowych umowach.