Mieszkanie z rynku wtórnego z widokiem na morze jest na Costa del Sol ogłaszane za metr kwadratowy o 24% drożej niż mieszkanie bez widoku w tej samej gminie, a w pierwszej linii brzegu różnica sięga 52%. Takie są wyniki analizy 8399 mieszkań i domów na sprzedaż z naszej oferty z dnia 3 listopada 2026 r.
To nie są szacunki osób trzecich, lecz ceny z ogłoszeń prezentowanych na evsproperty.com, porównywane w obrębie każdej gminy, aby lokalizacja nie zniekształcała wyniku. Poniżej znajdziesz dane według obszarów, różnicę między rynkiem pierwotnym a wtórnym oraz informację, o ile tańsze są nieruchomości wymagające remontu.
Ile więcej kosztuje mieszkanie z widokiem na morze?
Porównaliśmy mieszkania z rynku wtórnego w tej samej gminie: te, które ogłoszeniodawca oznaczył jako mające widok na morze, z pozostałymi. Średnia różnica, ważona liczbą ogłoszeń, wynosi 24% za metr kwadratowy powierzchni zabudowy.
| Gmina | Z widokiem na morze (€/m²) | Bez widoku (€/m²) | Różnica |
|---|---|---|---|
| Málaga | 7 361 | 4 944 | +49% |
| Fuengirola | 6 164 | 4 490 | +37% |
| Estepona | 5 405 | 4 375 | +24% |
| Casares | 4 135 | 3 324 | +24% |
| Marbella | 6 644 | 5 450 | +22% |
| Benahavís | 5 635 | 4 612 | +22% |
| Mijas | 4 887 | 4 050 | +21% |
| Torremolinos | 5 052 | 4 290 | +18% |
| Benalmádena | 5 300 | 4 579 | +16% |
| Manilva | 3 523 | 3 267 | +8% |
Widok ma największe znaczenie w stolicy prowincji i w Fuengiroli: spora część oferty bez widoku znajduje się przy wewnętrznych ulicach. W Manilvie prawie cała zabudowa leży blisko morza, więc różnica jest niewielka.
A w pierwszej linii brzegu?
Pierwsza linia waży jeszcze więcej niż widok: średnio o 52% więcej niż pozostałe mieszkania w tej samej gminie.
| Gmina | Pierwsza linia (€/m²) | Pozostałe mieszkania (€/m²) | Różnica |
|---|---|---|---|
| Torremolinos | 8 400 | 4 255 | +97% |
| Málaga | 9 068 | 5 246 | +73% |
| Estepona | 7 473 | 4 655 | +61% |
| Marbella | 8 643 | 5 656 | +53% |
| Mijas | 6 477 | 4 459 | +45% |
| Fuengirola | 6 964 | 5 322 | +31% |
| Benalmádena | 6 250 | 4 760 | +31% |
| Manilva | 4 281 | 3 280 | +30% |
W Torremolinos i w stolicy prowincji na sprzedaż jest niewiele mieszkań w pierwszej linii (23 i 21 ogłoszeń), dlatego ich wartość procentowa jest bardziej zmienna. W pozostałych gminach próba obejmuje od 27 do 146 ogłoszeń.
O ile droższy jest rynek pierwotny od wtórnego?
Mieszkanie z rynku pierwotnego jest ogłaszane średnio po 5 717 €/m², wobec 4 992 €/m² na rynku wtórnym: to o 15% więcej. Do ceny dochodzi ponadto IVA (hiszpański podatek VAT) w wysokości 10% oraz AJD (impuesto de actos jurídicos documentados, podatek od czynności prawnych dokumentowanych) w wysokości 1,2%, zamiast ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales, podatek od przeniesienia własności) w wysokości 7%, który obowiązuje na rynku wtórnym.
| Gmina | Rynek pierwotny (€/m²) | Rynek wtórny (€/m²) | Różnica |
|---|---|---|---|
| Estepona | 5 859 | 4 835 | +21% |
| Marbella | 6 875 | 5 906 | +16% |
| Mijas | 5 144 | 4 483 | +15% |
| Fuengirola | 5 971 | 5 433 | +10% |
O ile tańsze są nieruchomości do remontu?
4,7% ogłoszeń dotyczy nieruchomości wymagających remontu. Ich właściciele proszą średnio o 18% mniej za metr niż za nieruchomości z rynku wtórnego w tej samej gminie i tego samego typu. W przypadku domów rabat jest wyraźnie większy niż w przypadku mieszkań.
| Gmina i typ | Do remontu (€/m²) | Rynek wtórny (€/m²) | Różnica |
|---|---|---|---|
| Marbella, domy | 4 628 | 6 186 | −25% |
| Mijas, domy | 2 819 | 3 877 | −27% |
| Estepona, domy | 3 660 | 4 556 | −20% |
| Estepona, mieszkania | 3 918 | 4 750 | −18% |
| Fuengirola, mieszkania | 4 357 | 5 288 | −18% |
| Marbella, mieszkania | 5 505 | 5 774 | −5% |
Uwaga, aby nie traktować rabatu jako oszczędności: kompleksowy remont na wybrzeżu kosztuje bez trudu kilkaset euro za metr, a w przypadku mieszkania różnica w cenie często go nie pokrywa.
Jak przeprowadziliśmy obliczenia
Wzięliśmy wszystkie domy i mieszkania na sprzedaż opublikowane na evsproperty.com w dniu 3 listopada 2026 r., z podaną ceną i powierzchnią zabudowy: 8399 ogłoszeń. Wykluczyliśmy działki, lokale użytkowe i dane niespójne. Posłużyliśmy się medianą, czyli wartością środkową, aby kilka luksusowych nieruchomości nie zniekształcało wyniku, i porównywaliśmy wyłącznie grupy z wystarczającą liczbą ogłoszeń. Widok, pierwszą linię i stan techniczny wskazuje ogłoszeniodawca w każdej karcie nieruchomości.
To ceny ofertowe, a nie transakcyjne: ostateczna cena podpisywana u notariusza zwykle bywa nieco niższa. Aby zobaczyć, jak ceny w poszczególnych gminach zmieniają się z miesiąca na miesiąc, zajrzyj do naszego raportu o rynku Costa del Sol, który aktualizujemy co miesiąc.
Najczęściej zadawane pytania
Ile widok na morze podnosi cenę nieruchomości na Costa del Sol?
W przypadku mieszkań z rynku wtórnego średnio o 24% więcej za metr kwadratowy w porównaniu z mieszkaniami bez widoku w tej samej gminie. Różnica waha się od 8% w Manilvie do 49% w stolicy prowincji.
Ile więcej kosztuje mieszkanie w pierwszej linii brzegu?
Średnio o 52% więcej za metr kwadratowy niż pozostałe mieszkania w tej samej gminie. W Marbelli różnica wynosi 53%, a w Esteponie 61%.
Czy warto kupować na rynku pierwotnym na Costa del Sol?
Nieruchomości z rynku pierwotnego są ogłaszane za metr o 15% drożej niż z rynku wtórnego i podlegają IVA oraz AJD zamiast ITP. W zamian oferują efektywność energetyczną, gwarancje dewelopera i niższe koszty utrzymania w pierwszych latach.
Czy mogę cytować te dane?
Tak, podając jako źródło EVS PROPERTY GROUP oraz datę danych, czyli 3 listopada 2026 r.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
