Sur la Costa del Sol, un appartement de seconde main avec vue sur la mer est annoncé 24 % plus cher au mètre carré qu’un appartement sans vue dans la même commune, et en première ligne de plage l’écart atteint 52 %. Tels sont les résultats de l’analyse des 8 399 appartements et maisons en vente de notre catalogue au 3 novembre 2026.
Il ne s’agit pas d’estimations de tiers : ce sont les prix des annonces que nous affichons sur evsproperty.com, comparés au sein de chaque commune afin que l’emplacement ne fausse pas le résultat. Vous trouverez ci-dessous les chiffres par zone, la différence entre le neuf et la seconde main, et de combien les biens à rénover sont moins chers.
Combien coûte en plus un appartement avec vue sur la mer ?
Nous avons comparé des appartements de seconde main d’une même commune : ceux que l’annonceur indique avec vue sur la mer face aux autres. L’écart moyen, pondéré par le nombre d’annonces, est de 24 % par mètre carré construit.
| Commune | Avec vue sur la mer (€/m²) | Sans vue (€/m²) | Écart |
|---|---|---|---|
| Málaga | 7.361 | 4.944 | +49 % |
| Fuengirola | 6.164 | 4.490 | +37 % |
| Estepona | 5.405 | 4.375 | +24 % |
| Casares | 4.135 | 3.324 | +24 % |
| Marbella | 6.644 | 5.450 | +22 % |
| Benahavís | 5.635 | 4.612 | +22 % |
| Mijas | 4.887 | 4.050 | +21 % |
| Torremolinos | 5.052 | 4.290 | +18 % |
| Benalmádena | 5.300 | 4.579 | +16 % |
| Manilva | 3.523 | 3.267 | +8 % |
C’est dans la capitale et à Fuengirola que la vue pèse le plus : une bonne partie de l’offre sans vue se situe dans des rues intérieures. À Manilva, presque tout le parc immobilier est proche de la mer et l’écart est faible.
Et en première ligne de plage ?
La première ligne pèse encore plus que la vue : en moyenne, 52 % de plus que le reste des appartements de la même commune.
| Commune | Première ligne (€/m²) | Autres appartements (€/m²) | Écart |
|---|---|---|---|
| Torremolinos | 8.400 | 4.255 | +97 % |
| Málaga | 9.068 | 5.246 | +73 % |
| Estepona | 7.473 | 4.655 | +61 % |
| Marbella | 8.643 | 5.656 | +53 % |
| Mijas | 6.477 | 4.459 | +45 % |
| Fuengirola | 6.964 | 5.322 | +31 % |
| Benalmádena | 6.250 | 4.760 | +31 % |
| Manilva | 4.281 | 3.280 | +30 % |
Torremolinos et la capitale comptent peu d’appartements en première ligne à la vente (23 et 21 annonces), si bien que leur pourcentage est plus volatil. Dans les autres communes, l’échantillon va de 27 à 146 annonces.
Combien le neuf coûte-t-il de plus que la seconde main ?
Un appartement neuf est annoncé en moyenne à 5.717 €/m², contre 4.992 €/m² pour un appartement de seconde main : 15 % de plus. À ce prix s’ajoutent en outre l’IVA (la TVA espagnole) de 10 % et l’AJD (impôt sur les actes juridiques documentés) de 1,2 %, au lieu de l’ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) de 7 % applicable à la seconde main.
| Commune | Neuf (€/m²) | Seconde main (€/m²) | Écart |
|---|---|---|---|
| Estepona | 5.859 | 4.835 | +21 % |
| Marbella | 6.875 | 5.906 | +16 % |
| Mijas | 5.144 | 4.483 | +15 % |
| Fuengirola | 5.971 | 5.433 | +10 % |
Combien les biens à rénover sont-ils moins chers ?
4,7 % des annonces correspondent à des biens qui nécessitent une rénovation. Leurs vendeurs demandent en moyenne 18 % de moins au mètre carré que pour les biens de seconde main de la même commune et du même type. Pour les maisons, la décote est nettement plus élevée que pour les appartements.
| Commune et type | À rénover (€/m²) | Seconde main (€/m²) | Écart |
|---|---|---|---|
| Marbella, maisons | 4.628 | 6.186 | −25 % |
| Mijas, maisons | 2.819 | 3.877 | −27 % |
| Estepona, maisons | 3.660 | 4.556 | −20 % |
| Estepona, appartements | 3.918 | 4.750 | −18 % |
| Fuengirola, appartements | 4.357 | 5.288 | −18 % |
| Marbella, appartements | 5.505 | 5.774 | −5 % |
Attention à ne pas interpréter la décote comme une économie : une rénovation complète sur la côte coûte facilement plusieurs centaines d’euros par mètre carré, et pour un appartement, la différence de prix ne la couvre souvent pas.
Comment nous avons réalisé le calcul
Nous avons retenu toutes les maisons et tous les appartements en vente publiés sur evsproperty.com le 3 novembre 2026 avec prix et surface construite : 8 399 annonces. Nous avons exclu les terrains, les locaux commerciaux et les données incohérentes. Nous avons utilisé la médiane, la valeur centrale, afin que quelques biens de luxe ne faussent pas le résultat, et nous ne comparons que des groupes comptant suffisamment d’annonces. La vue, la première ligne et l’état du bien sont indiqués par l’annonceur dans chaque fiche.
Ce sont des prix d’offre, et non de vente : le prix final signé devant notaire est généralement un peu inférieur. Pour l’évolution mensuelle des prix par commune, consultez notre rapport sur le marché de la Costa del Sol, mis à jour chaque mois.
Questions fréquentes
De combien la vue sur la mer renchérit-elle un bien sur la Costa del Sol ?
Pour les appartements de seconde main, de 24 % de plus au mètre carré en moyenne par rapport aux appartements sans vue de la même commune. L’écart va de 8 % à Manilva à 49 % dans la capitale.
Combien coûte en plus un appartement en première ligne de plage ?
En moyenne, 52 % de plus au mètre carré que le reste des appartements de la même commune. À Marbella, l’écart est de 53 % et à Estepona de 61 %.
Vaut-il la peine d’acheter du neuf sur la Costa del Sol ?
Le neuf est annoncé 15 % plus cher au mètre carré que la seconde main et supporte l’IVA et l’AJD au lieu de l’ITP. En contrepartie, il offre une meilleure efficacité énergétique, les garanties du promoteur et moins de frais d’entretien les premières années.
Puis-je citer ces données ?
Oui, en indiquant comme source EVS PROPERTY GROUP et la date des données, le 3 novembre 2026.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
À lire aussi : vendre votre bien investir sur la Costa del Sol estimation gratuite rapport mensuel des prix
