Tinsa: ceny mieszkań rosną o 14,2 %, a wybrzeże śródziemnomorskie prowadzi z wynikiem 17,2 %. Co to oznacza na Costa del Sol

Ceny mieszkań w Hiszpanii wzrosły we wrześniu 2026 roku o 14,2 % rok do roku według indeksu Tinsa IMIE, a wybrzeże śródziemnomorskie znów jest regionem, który drożeje najbardziej, z wynikiem 17,2 %. Ceny wciąż rosną dynamicznie, ale ogólne tempo wzrostu słabnie już od trzech miesięcy.

Miesięczny raport Tinsa by Accumin, opublikowany 16 października, opiera się na wycenach mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, które przeprowadza ta firma. Nie mierzy on cen, jakich żądają sprzedający w portalach ogłoszeniowych, lecz wartość, jaką rzeczoznawca przypisuje każdemu mieszkaniu, zwykle w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny.

Jak bardzo wzrosły ceny mieszkań we wrześniu 2026 roku?

W skali kraju średnia wartość mieszkań wzrosła o 0,7 % w ciągu jednego miesiąca, między sierpniem a wrześniem. Roczna stopa spada do 14,2 %, wobec 14,9 % w sierpniu i 15,6 % w czerwcu, co potwierdza łagodne i stałe wyhamowanie.

Mimo to wzrost jest prawie trzykrotnie wyższy od inflacji, którą Tinsa szacuje we wrześniu na 4,9 %, i znacznie przekracza nominalny próg 9 %, którego Komisja Europejska używa jako sygnału ostrzegawczego przy monitorowaniu nierównowag na rynku mieszkaniowym.

Które regiony Hiszpanii drożeją najbardziej według Tinsa?

Tinsa dzieli kraj na pięć dużych rynków. Wszystkie rosną o ponad 10 % rocznie, ale na czele tabeli znajduje się wybrzeże śródziemnomorskie, które obejmuje nadmorskie gminy o dużym udziale drugich domów.

Wyspy odnotowują największy wzrost miesięczny, 2,2 %, i są jedynym rynkiem, który wyraźnie przekracza ceny z okresu bańki. Stolice prowincji i obszary metropolitalne nadal drożeją, ale w znacznie bardziej umiarkowanym tempie miesięcznym, co świadczy o tym, że ceny zaczynają zderzać się z możliwościami zakupowymi ich mieszkańców.

Czy ceny mieszkań na wybrzeżu przekroczyły szczyt z 2007 roku?

Jeszcze nie, ale są bardzo blisko. Wybrzeże śródziemnomorskie znajduje się zaledwie 2,7 % poniżej nominalnego szczytu z 2007 roku i skumulowało wzrost o 82 % od minimów po kryzysie. Przy wzroście o 1,3 % we wrześniu wystarczyłyby mniej więcej trzy miesiące w takim tempie, by wartości wycen na wybrzeżu ustanowiły nowy rekord w euro.

Ważnym zastrzeżeniem jest inflacja. Dla całej Hiszpanii średnia cena jest już o 2,5 % wyższa od szczytu z 2007 roku, ale w ujęciu realnym wciąż pozostaje około 32 % niżej. Innymi słowy, ceny mieszkań biją rekord w euro, a nie w sile nabywczej, i to wyraźnie odróżnia obecną sytuację od bańki sprzed prawie dwóch dekad.

Ile kosztuje metr kwadratowy na Costa del Sol?

Costa del Sol należy do grupy wybrzeża śródziemnomorskiego, która przoduje we wzrostach. Aby przełożyć to na konkretne liczby, poniżej przedstawiamy mediany cen ofertowych z naszego raportu o rynku Costa del Sol, zaktualizowanego w październiku 2026 roku na podstawie ponad 8 200 aktywnych ogłoszeń.

Te liczby nie są bezpośrednio porównywalne z indeksem Tinsa: my mierzymy ceny ofertowe z własnego katalogu, obejmującego rynek pierwotny i wtórny, a Tinsa mierzy wartości wycen. Przydatna jest różnica między jednymi a drugimi, ponieważ pomaga przewidzieć, ile mógłby sfinansować bank w porównaniu z tym, czego żąda sprzedający.

Czy ceny mieszkań na Costa del Sol spadną?

Dane towarzyszące indeksowi wskazują na umiarkowanie, a nie na spadek. Liczba transakcji kupna-sprzedaży spadła w lipcu o 5,1 % rok do roku, a kredytów hipotecznych o 3,5 %, podczas gdy euribor wzrósł we wrześniu do 3,247 % z 2,954 % w sierpniu. Jednocześnie oferta w portalach ogłoszeniowych pozostaje praktycznie w stagnacji, na poziomie około 493 000 mieszkań w całym kraju.

Cristina Arias, szefowa działu Research w Tinsa by Accumin, podsumowuje, że rynek transakcji wyhamowuje z powodu większego wysiłku finansowego, jakiego wymaga zakup, choć wciąż utrzymuje się na solidnym poziomie i powyżej średniej historycznej. Przy niewielkiej podaży i utrzymującym się popycie zagranicznym najbardziej prawdopodobne jest, że na wybrzeżu ceny będą rosnąć wolniej, a nie że spadną.

• Jeśli kupujesz, aby w nim zamieszkać: spowolnienie transakcji może dać nieco większe pole do negocjacji, zwłaszcza w przypadku mieszkań, które są ogłoszone od kilku miesięcy.
• Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym: zamów wycenę jak najszybciej, ponieważ przy rosnącym euriborze różnica między ceną ofertową a wartością wyceny mocniej wpływa na wkład własny, którego potrzebujesz.
• Jeśli jesteś inwestorem: wybrzeże pozostaje najbardziej dynamicznym rynkiem, ale przy cenach bliskich szczytów warto liczyć rentowność na podstawie realistycznych stawek najmu, a nie dotychczasowego wzrostu wartości.

Podsumowanie

Wrześniowy indeks Tinsa potwierdza jednocześnie dwie rzeczy: ceny mieszkań w całej Hiszpanii nadal rosną o dwie cyfry, a wybrzeże śródziemnomorskie jest najgorętszym rynkiem, tuż przed odzyskaniem swoich szczytów z 2007 roku. Jeśli myślisz o kupnie, sprzedaży lub inwestycji na Costa del Sol, w EVS pomożemy Ci ocenić Twój przypadek na podstawie rzeczywistych danych z każdej gminy.

Najczęstsze pytania

O ile wzrosły ceny mieszkań we wrześniu 2026 roku według Tinsa?

Według indeksu Tinsa IMIE ceny mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego wzrosły we wrześniu 2026 roku o 14,2 % rok do roku i o 0,7 % miesiąc do miesiąca.

Który region Hiszpanii drożeje najbardziej?

Wybrzeże śródziemnomorskie, z wynikiem 17,2 % rocznie, a za nim obszary metropolitalne (16,6 %) oraz Baleary i Wyspy Kanaryjskie (15,2 %).

Czy mieszkania są droższe niż w 2007 roku?

W euro tak: średnia dla Hiszpanii przekracza szczyt z 2007 roku o 2,5 %. Po odliczeniu inflacji wciąż pozostaje około 32 % niżej. Wybrzeże śródziemnomorskie jest nadal 2,7 % poniżej swojego nominalnego szczytu.

Ile kosztuje metr kwadratowy na Costa del Sol?

Mediana cen ofertowych na Costa del Sol wynosi w październiku 2026 roku 4 738 €/m², przy czym Marbella przekracza 6 000 €/m², a Manilva oscyluje wokół 3 400 €/m².