Tinsa: ceny mieszkań rosną o 14,7 %, ale zaczynają hamować. Co to oznacza dla Costa del Sol

Ceny mieszkań w Hiszpanii wzrosły w trzecim kwartale 2026 roku o 14,7 % rok do roku według Tinsa, wobec 15,5 % w poprzednim kwartale. Ceny nadal mocno rosną, ale po raz pierwszy od kilku miesięcy tempo w znacznej części kraju słabnie. Mediana wartości wyceny wynosi 2.129 €/m², a miasto Málaga osiąga już 3.003 €/m².

Dane pochodzą z raportu IMIE Mercados Locales, który Tinsa by Accumin opublikowała 30 września. W odróżnieniu od portali ogłoszeniowych Tinsa nie mierzy cen ofertowych, lecz wartości wyceny, czyli to, ile według rzeczoznawcy wart jest konkretny lokal w momencie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Dlatego jest to jeden z najbardziej przydatnych punktów odniesienia, jeśli chcemy wiedzieć, ile sfinansuje bank.

O ile wzrosły ceny mieszkań według Tinsa?

Najważniejsze dane za trzeci kwartał 2026 roku dla całej Hiszpanii są następujące:

Przy tym poziomie cena nominalna przekracza już o 2 % maksima bańki z 2007 roku i jest o 80 % wyższa niż minima Wielkiej Recesji. Jeśli jednak odliczymy inflację skumulowaną od tamtego czasu, mieszkania pozostają o 32 % poniżej tamtego szczytu w ujęciu realnym. To istotne zastrzeżenie: cena jest rekordowa w euro, ale nie pod względem siły nabywczej.

Czy ceny mieszkań hamują w 2026 roku?

Tak, choć z bardzo wysokiego poziomu. Ceny rosną we wszystkich wspólnotach autonomicznych, ze wzrostami od 3,4 % w Estremadurze do 21,9 % we Wspólnocie Walenckiej, ale w ujęciu realnym w większości z nich rosną wolniej niż wcześniej. W 20 prowincjach wzrost wyhamował, a w kolejnych 7 utrzymuje się na stałym poziomie, bez przyspieszenia.

• Prowincje z największym wzrostem: Guipúzcoa (25,0 %), Toledo (24,2 %), Valencia (23,8 %), Albacete (22,1 %) i Kantabria (18,7 %).
• Prowincje z najmniejszym wzrostem: Cáceres (2,5 %), Badajoz (3,4 %) i Cuenca (3,4 %).
• W prowincji Madryt wzrost spada z 16,7 % do 13,1 % rok do roku, a w Barcelonie ceny rosną o 12,4 %.
• Piętnaście prowincji przekroczyło już swoje historyczne maksima nominalne, wśród nich Madryt, Baleary, Guipúzcoa i obie prowincje kanaryjskie.

Ten obraz jest zgodny z tym, co pokazał już INE za drugi kwartał, kiedy wzrost w Andaluzji spadł z 13,3 % do 11,9 % rok do roku: ceny nie spadają, ale gwałtowne przyspieszenie z 2025 roku i początku 2026 zaczyna zostawać w tyle.

Ile kosztuje metr kwadratowy w Maladze według Tinsa?

Málaga plasuje się na poziomie 3.003 €/m² wartości wyceny, co czyni ją szóstą najdroższą stolicą prowincji w Hiszpanii. Wyprzedzają ją tylko San Sebastián, jedyne miasto powyżej 5.000 €/m², Madryt, Barcelona, Palma i Bilbao. Łącznie 39 stolic prowincji notuje wzrost powyżej 10 %, a 13 przekroczyło już swoje nominalne maksima z 2007 roku, przy czym nowością w tym kwartale jest Sevilla.

Wycena a cena ofertowa na Costa del Sol

Osoba szukająca domu na Costa del Sol zobaczy na portalach wyraźnie wyższe kwoty. W naszym raporcie rynkowym z października 2026 roku, opracowanym na podstawie ponad 9.100 aktywnych ogłoszeń, mediana ceny ofertowej wynosi 4.670 €/m² dla całej Costa del Sol, 4.684 €/m² w gminie Málaga i 5.972 €/m² w Marbelli. W Benalmádenie wynosi ona 4.419 €/m², w Mijas 4.286 €/m², a w Esteponie 4.661 €/m².

Te dwie liczby nie są ze sobą sprzeczne, mierzą po prostu różne rzeczy. Wycena obejmuje rzeczywiste mieszkania i domy różnego typu i wieku, finansowane kredytem hipotecznym, natomiast ogłoszenie odzwierciedla to, czego żąda sprzedający, a na wybrzeżu oferta sprzedaży koncentruje się na nowych inwestycjach i nieruchomościach w pierwszej linii brzegowej. Praktyczny wniosek jest jasny: jeśli wycena jest niższa od uzgodnionej ceny, bank udzieli kredytu od niższej wartości, a różnicę pokrywasz z własnej kieszeni.

Co to oznacza dla kupujących i sprzedających na Costa del Sol?

Tinsa przypisuje presję na ceny niedoborowi oferty, podczas gdy inflacja i wzrost stóp procentowych zmniejszają siłę nabywczą gospodarstw domowych. Wskaźnik obciążenia (tasa de esfuerzo), czyli część dochodu przeznaczana na opłacenie mieszkania, rośnie do 36,9 %. Z tego można wyciągnąć kilka wskazówek:

• Jeśli kupujesz na kredyt hipoteczny, poproś o wycenę lub oszacowanie wartości przed podpisaniem arras (umowy przedwstępnej z zadatkiem), zwłaszcza w przypadku nowych inwestycji i w bardzo poszukiwanych lokalizacjach.
• Wylicz wkład własny z zapasem: oprócz 20 % i podatków zarezerwuj bufor na wypadek, gdyby wycena nie pokrywała całej ceny.
• Spowolnienie to nie spadek. Przy małej podaży czekanie na obniżki cen może drogo kosztować; rozsądniej jest lepiej negocjować, a nie czekać.
• Jeśli sprzedajesz, rynek nadal działa na Twoją korzyść, ale kupujący coraz uważniej patrzą na wycenę. Cena wywoławcza dopasowana do rzeczywistości skraca czas sprzedaży.

Podsumowanie

Raport Tinsa potwierdza zmianę fazy: ceny są na nominalnych maksimach i nadal rosną dwucyfrowo, ale tempo w większości prowincji stygnie. Na Costa del Sol brak oferty nadal podtrzymuje wartości, więc kluczem jest kupowanie z dobrą wiedzą i z zabezpieczonym finansowaniem. W EVS pomagamy wycenić Twoją nieruchomość lub znaleźć taką, która pasuje do Twojego budżetu w Maladze, Marbelli, Benalmádenie lub w dowolnym miejscu na wybrzeżu.

Najczęściej zadawane pytania