Cena mieszkań z rynku wtórnego w Hiszpanii rośnie w ciągu roku o 11,8 % i na koniec trzeciego kwartału 2026 roku wynosi 2.930 €/m², według indeksu idealista. Málaga (miasto) idzie pod prąd: jej wzrost spowalnia do 4,1 %, co jest jednym z najniższych wyników w kraju, choć ceny nadal utrzymują się na historycznych szczytach, a prowincja jest już czwartą najdroższą w Hiszpanii.
O ile wzrosła cena mieszkań z rynku wtórnego w Hiszpanii?
Roczny wzrost o 11,8 % kontrastuje ze znacznie łagodniejszym tempem w krótkim okresie: ceny rosną o 0,5 % w ujęciu kwartalnym i zaledwie o 0,2 % w ostatnim miesiącu. Historyczny szczyt odnotowano w lipcu, z wynikiem 2.933 €/m², więc w praktyce rynek od trzech miesięcy stoi niemal w miejscu na szczycie.
Warto pamiętać, że idealista mierzy ceny ofertowe, czyli te, których żądają sprzedający w swoich ogłoszeniach. Od lipca 2026 roku indeks wyklucza ponadto wynajem wakacyjny i krótkoterminowy oraz dokładniej filtruje wartości odstające, co jest istotną poprawą na rynku tak turystycznym jak nasz.
Kluczowe dane z raportu idealista
| Obszar | Cena | Zmiana roczna |
|---|---|---|
| Hiszpania | 2.930 €/m² | 11,8 % |
| Andaluzja | Brak danych | 10 % |
| Prowincja Málaga | 4.317 €/m² | Brak danych |
| Málaga (miasto) | Historyczny szczyt | 4,1 % |
| Baleary | 5.593 €/m² | 4,1 % |
| Madryt (miasto) | 6.458 €/m² | 2,4 % |
| San Sebastián | 6.726 €/m² | 3,4 % |
Żadne miasto wojewódzkie nie notuje spadku cen. Największe wzrosty występują na małych, wciąż przystępnych cenowo rynkach, takich jak Ciudad Real, Teruel czy Salamanca, natomiast najdroższe i najbardziej pożądane kierunki, jak Madryt, San Sebastián, Palma czy Málaga, rosną w tempie niskich jednocyfrowych wartości.
Dlaczego ceny mieszkań w Maladze rosną wolniej niż średnia?
Málaga nie ochładza się z powodu braku zainteresowania, lecz dlatego, że startowała już z bardzo wysokiego poziomu. Po kilku latach intensywnych wzrostów miasto należy do 11 rynków, które we wrześniu ustanowiły rekordy, a prowincja, z wynikiem 4.317 €/m², ustępuje jedynie Balearom, Madrytowi i Gipuzkoa.
Rzecznik idealista, Francisco Iñareta, opisuje rynek w punkcie zwrotnym: wysokie ceny wyeliminowały część kupujących, finansowanie jest droższe, a liczba transakcji spada. W średnim terminie nie wyklucza stabilizacji, a nawet niewielkich spadków w niektórych miastach, podczas gdy strefy wciąż dostępne cenowo utrzymują wzrosty dwucyfrowe.
Ta diagnoza pasuje do tego, co jesienią pokazywały także inne źródła: wycena Tinsa wskazuje na silne wzrosty, ale z oznakami hamowania, a notariusze odnotowują mniej transakcji przy wciąż rosnących cenach.
Jaka jest cena za metr kwadratowy na Costa del Sol?
Aby odnieść dane krajowe do rzeczywistości, porównujemy je z naszym raportem o rynku Costa del Sol, który co miesiąc wylicza medianę cen ofertowych w poszczególnych gminach na podstawie ponad 9.000 aktywnych ogłoszeń. W październiku 2026 roku mediana dla całego wybrzeża wynosi 4.667 €/m², czyli prawie 1,6 raza więcej niż średnia hiszpańska dla mieszkań z rynku wtórnego.
| Gmina | Mediana €/m² | Krotność średniej dla Hiszpanii |
|---|---|---|
| Marbella | 5.967 € | ×2,0 |
| Benahavís | 5.520 € | ×1,9 |
| Fuengirola | 5.303 € | ×1,8 |
| Málaga | 4.684 € | ×1,6 |
| Estepona | 4.658 € | ×1,6 |
| Benalmádena | 4.462 € | ×1,5 |
| Torremolinos | 4.314 € | ×1,5 |
| Mijas | 4.276 € | ×1,5 |
| Casares | 3.558 € | ×1,2 |
| Manilva | 3.373 € | ×1,2 |
| Costa del Sol (łącznie) | 4.667 € | ×1,6 |
Uwaga przy porównaniach: nasze dane obejmują rynek pierwotny (nowe budownictwo) i wtórny i są medianami cen ofertowych z naszego własnego katalogu, podczas gdy idealista mierzy wyłącznie mieszkania z rynku wtórnego. Mimo to obraz jest jasny: zachodnie wybrzeże, z Marbellą, Benahavís i Esteponą, gra w innej lidze, a najniższe ceny za metr kwadratowy znajdziemy w Manilvie, Casares i miejscowościach w głębi lądu.
Czy ceny mieszkań w Maladze i na Costa del Sol spadną?
Powszechny spadek nie wydaje się najbardziej prawdopodobnym scenariuszem. Podaż mieszkań wciąż jest niewielka, budownictwo nie odzyskuje tempa, a popyt międzynarodowy się utrzymuje. Dane wskazują natomiast na zmianę fazy: wolniejsze wzrosty na najdroższych rynkach oraz przesuwanie się kupujących w stronę stref o lepszym stosunku ceny do jakości.
- Jeśli kupujesz, by tu mieszkać: jest więcej miejsca na negocjacje w mieście Málaga i w strefach prime niż rok temu, zwłaszcza w przypadku mieszkań ogłaszanych od dłuższego czasu.
- Jeśli kupujesz w celach inwestycyjnych: potencjał wzrostu wartości koncentruje się obecnie w gminach wciąż przystępnych cenowo, takich jak Manilva, Casares czy Axarquía.
- Jeśli sprzedajesz: cena wywoławcza ma większe znaczenie niż kiedykolwiek, ponieważ kupujący porównują oferty, a rynek nie przyjmuje już każdej kwoty.
Podsumowanie
Indeks idealista potwierdza, że mieszkania z rynku wtórnego w Hiszpanii nadal silnie drożeją, ale też że najdroższe rynki, w tym Málaga, zdejmują nogę z gazu. Na Costa del Sol oznacza to bardziej selektywny rynek, na którym o różnicy decyduje dobry wybór lokalizacji i ceny. W EVS PROPERTY GROUP pomożemy Ci znaleźć odpowiednią nieruchomość lub wycenić Twoją na podstawie rzeczywistych danych z każdej gminy.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Hiszpanii?
Według idealista średnia cena sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego wynosi w trzecim kwartale 2026 roku 2.930 €/m², czyli o 11,8 % więcej niż rok wcześniej.
O ile wzrosły ceny mieszkań w Maladze w 2026 roku?
W mieście Málaga ceny mieszkań z rynku wtórnego rosną o 4,1 % rok do roku, co jest jednym z najniższych wzrostów wśród miast wojewódzkich, choć ceny nadal są na szczytach. Prowincja plasuje się na poziomie 4.317 €/m².
Jaka jest cena za metr kwadratowy na Costa del Sol?
Mediana cen ofertowych na Costa del Sol wynosi w październiku 2026 roku 4.667 €/m², przy czym w Marbelli jest to blisko 6.000 €/m², a w Manilvie poniżej 3.400 €/m².
Czy ceny mieszkań w Maladze spadną?
Najbardziej prawdopodobne w krótkim terminie jest złagodzenie wzrostów, a nie powszechny spadek. Idealista nie wyklucza w średnim terminie stabilizacji lub niewielkich spadków w niektórych drogich miastach.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
