Zakup mieszkania wymaga prawie 8 lat pensji w Hiszpanii: ile lat potrzeba na Costa del Sol

Wysiłek finansowy potrzebny do zakupu mieszkania w Hiszpanii wzrósł w ciągu ostatniego roku o 3,6 %: standardowe mieszkanie o powierzchni 90 metrów kwadratowych, wycenione na około 195 000 euro, kosztuje już prawie osiem lat całej pensji brutto. Taki wniosek płynie z najnowszego raportu firmy wyceniającej nieruchomości Grupo ST, opublikowanego 1 października 2026 roku. Na Costa del Sol rachunek jest znacznie bardziej wymagający: przy cenach z naszego katalogu to samo mieszkanie odpowiada około 17 latom takiej pensji.

Ile lat pensji potrzeba, żeby kupić dom w Hiszpanii?

Według Grupo ST prawie osiem lat pełnej pensji brutto, bez wydawania ani jednego euro na cokolwiek innego. Wskaźnik wysiłku finansowego, który opracowuje firma, wzrósł o 3,6 % rok do roku i o 0,6 % w porównaniu z poprzednim kwartałem. Powód jest prosty: ceny mieszkań rosną o około 8 % rocznie, podczas gdy wynagrodzenia prawie się nie zmieniają.

Drugi wskaźnik z raportu, wskaźnik dostępności, mierzy, czy gospodarstwo domowe ze średnią pensją może kupić standardowe mieszkanie przy rozsądnym finansowaniu. Wynosi on 80 punktów, czyli o 8 % mniej niż przed rokiem i o 3,6 % mniej niż kwartał wcześniej. Poziom równowagi to 100 i żadna wspólnota autonomiczna go nie osiąga.

O ile wzrosły ceny mieszkań według Grupo ST?

Firma szacuje średnią cenę mieszkań, nowych i z rynku wtórnego, na 2173 euro za metr kwadratowy na koniec pierwszego półrocza 2026 roku, czyli o 8,1 % więcej niż rok wcześniej. Jej prognoza na grudzień to 2255 euro za metr kwadratowy, co oznaczałoby zamknięcie roku ze wzrostem o 8,2 %. W podziale na wspólnoty autonomiczne obraz sytuacji wygląda następująco:

Comunidad Valenciana dzieli z Baleares najwyższy roczny wzrost, wynoszący 9,3 %, a Castilla y León odnotowała najłagodniejszy, na poziomie 6,2 %. Raport nie podaje danych dla Andaluzji. Dla porównania: INE oszacował wzrost w Andaluzji na 11,9 % rok do roku w drugim kwartale.

Ile lat pensji kosztuje mieszkanie 90 m² na Costa del Sol?

Aby przełożyć te dane na nasz region, zastosowaliśmy to samo standardowe mieszkanie o powierzchni 90 metrów kwadratowych do median cen z naszego raportu o rynku Costa del Sol, zaktualizowanego w październiku 2026 roku, i porównaliśmy je z punktem odniesienia Grupo ST: 195 000 euro to prawie osiem lat pensji. To nasze własne oszacowanie, z dwoma zastrzeżeniami. Nasz raport uwzględnia ceny ofertowe, a nie wyceny rzeczoznawców, i opiera się na tej samej krajowej pensji referencyjnej, a nie na lokalnych wynagrodzeniach.

Wniosek jest jednoznaczny. Mediana ceny metra kwadratowego na Costa del Sol z naddatkiem dwukrotnie przekracza średnią krajową według Grupo ST, a w Marbelli jest niemal trzykrotnie wyższa. Kto kupuje tu za przeciętną hiszpańską pensję, potrzebuje od 10 do 22 lat pełnego wynagrodzenia, w zależności od gminy. Dlatego znaczną część popytu tworzą kupujący z zagranicy oraz rezydenci o dochodach powyżej średniej.

Dlaczego wysiłek potrzebny do zakupu mieszkania wciąż rośnie?

Raport wskazuje trzy wzajemnie wzmacniające się przyczyny:

• Mało nowych inwestycji. Nowych mieszkań trafiających na rynek jest niewiele, więc popyt przesuwa się na rynek wtórny, który w strefach o napiętym rynku również nie nadąża za zapotrzebowaniem.
• Budowanie jest coraz droższe. Średni koszt budowy sięga 1470 euro za metr kwadratowy, czyli o 11,08 % więcej niż przed rokiem i około 195 euro więcej niż dwa lata temu.
• Wynagrodzenia nie nadążają. Przy cenach rosnących o około 8 % rocznie i pensjach niemal stojących w miejscu, z każdym kwartałem potrzeba więcej miesięcy pracy, by zapłacić za ten sam dom.

Jest tu jednak pewne zastrzeżenie: zaufanie w sektorze słabnie. Wskaźnik zaufania na rynku nieruchomości Grupo ST spadł w trzecim kwartale do 56,2, czyli o 3,1 % w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 4,6 % w porównaniu z rokiem wcześniejszym. Nadal jest powyżej 50, progu oddzielającego optymizm od pesymizmu, ale nie odzwierciedla już takiej euforii.

Co to oznacza dla osób, które chcą kupić nieruchomość na Costa del Sol?

Skoro Grupo ST prognozuje zamknięcie 2026 roku z cenami o 3,8 % wyższymi niż w czerwcu, oczekiwanie na spadek cen nie wydaje się solidną strategią w krótkim terminie. W rękach kupującego leży natomiast dobry wybór lokalizacji i produktu. Różnica między gminami jest ogromna: te same 90 metrów kwadratowych kosztują około 250 000 euro w Vélez-Málaga i ponad 530 000 euro w Marbelli.

Warto też przygotować finansowanie przed rozpoczęciem poszukiwań. Wiedza, ile pożyczy ci bank i ile oszczędności potrzebujesz na wkład własny, podatki i koszty, pozwala nie stracić odpowiedniego mieszkania przez spóźnienie. W EVS PROPERTY GROUP pomagamy porównywać gminy na podstawie rzeczywistych danych rynkowych i znaleźć mieszkanie, które odpowiada twojemu budżetowi.

Najczęściej zadawane pytania