La redditività degli affitti a Málaga, comune per comune: i canoni salgono del 4,5 % e le case del 7,4 %

La redditività degli affitti a Málaga si attesta intorno al 5,2 % lordo nell’insieme della provincia: il canone medio richiesto è di 18,7 €/m² al mese e il prezzo medio di vendita di 4.293 €/m², secondo i dati di agosto 2026 di idealista. Ma le case salgono più in fretta degli affitti (un 7,4 % contro un 4,5 % nell’ultimo anno), quindi questo margine si restringe, e non allo stesso modo in tutti i comuni.

Il dato arriva con gli affitti ancora in crescita in tutta la Spagna. L’ultimo rapporto mensile di idealista colloca il canone medio nazionale a 15,1 €/m², il 5,8 % in più rispetto a un anno fa, con aumenti in 47 dei 51 capoluoghi analizzati. Málaga è ormai la terza provincia più cara per affittare, dietro solo a Madrid (21,5 €/m²) e alle Baleari (20 €/m²), e davanti a Barcellona (17,1 €/m²).

Una precisazione prima di confrontare i dati: da luglio 2026 idealista esclude dal suo indice gli affitti transitori (alquiler de temporada) e quelli turistici, e ha ricalcolato l’intera serie storica con questo criterio. Le cifre di questo articolo riguardano quindi l’affitto residenziale di lunga durata e non vanno confrontate con i dati pubblicati prima del cambiamento.

Quanto costa affittare a Málaga e sulla Costa del Sol nel 2026?

Marbella guida la provincia, con 23,7 €/m² al mese: un appartamento di 80 m² costa lì circa 1.900 € al mese. Seguono Benahavís ed Estepona, entrambe sopra i 20 €/m². Málaga capitale si ferma a 16,5 €/m², al di sotto della media provinciale, perché la Costa del Sol occidentale trascina la cifra verso l’alto.

Fonte: idealista, prezzi di offerta di agosto 2026. Per Nerja non è disponibile la variazione annua.

L’ultimo anno restituisce una mappa disomogenea. I maggiori aumenti si registrano a Vélez-Málaga (+15,2 %) e Alhaurín de la Torre (+13,8 %), due comuni in cui si affitta ancora a meno di 14 €/m². Sulla costa occidentale continuano a trainare Fuengirola (+9,4 %), Benalmádena (+8,7 %) e Marbella (+8 %), mentre Benahavís, Torremolinos e Rincón de la Victoria arretrano leggermente.

Perché gli affitti a Málaga salgono meno che nel resto della Spagna?

La provincia cresce del 4,5 % su base annua, oltre un punto in meno rispetto alla media nazionale, e la capitale appena del 2,8 %. A settembre 2025 il ritmo provinciale sfiorava l’11 %. Inoltre, ad agosto il canone medio è calato dello 0,4 % rispetto a luglio, quando aveva toccato il massimo storico di 18,8 €/m².

La spiegazione più probabile è che i canoni abbiano raggiunto il tetto di ciò che le famiglie possono pagare. Málaga è la provincia in cui l’affitto assorbe la quota maggiore del reddito, come abbiamo visto su questo blog confrontando lo sforzo necessario per comprare e per affittare. Con prezzi di partenza così alti, ogni nuovo aumento trova meno inquilini in grado di sostenerlo.

Quale redditività lorda garantisce l’affitto in ciascun comune?

La redditività lorda è il canone di un anno diviso per il prezzo di acquisto. L’abbiamo calcolata in due modi: con il prezzo medio di vendita pubblicato da idealista per lo stesso mese, che comprende tutta l’offerta, incluse le case più vecchie, e con la mediana per metro quadro del nostro rapporto di mercato della Costa del Sol, che riflette le abitazioni proposte all’acquirente internazionale.

Redditività lorda = affitto annuo / prezzo di vendita, entrambi per metro quadro. Prezzi di offerta di idealista (agosto 2026) e mediane del nostro rapporto di mercato (settembre 2026).

Tre considerazioni per chi compra per affittare:

• Il prezzo d’ingresso pesa più del canone. Marbella è il luogo in cui si incassa di più per metro quadro, ma la sua redditività (4,8 %) è inferiore a quella di Casares o Manilva, dove l’affitto costa circa il 40 % in meno e l’acquisto costa quasi la metà.
• Lo stesso comune può offrire due redditività diverse. A Málaga capitale e a Fuengirola, acquistare ai prezzi del nostro rapporto, più alti per metro quadro, riduce la redditività di quasi un punto rispetto alla media del mercato; in cambio, di solito si tratta di abitazioni che richiedono meno ristrutturazioni e attirano inquilini con redditi più alti.
• Dove l’acquisto corre più dell’affitto, il margine si restringe. A Estepona le case in vendita salgono del 17,4 % in un anno e l’affitto del 3,8 %; a Vélez-Málaga, del 25,4 % contro il 15,2 %. A Marbella, Fuengirola e Benalmádena accade il contrario: l’affitto sale più del prezzo di vendita e la redditività migliora.

Quanto resta di redditività dopo spese e imposte?

La cifra lorda è solo il punto di partenza. Un esempio con numeri tondi: un appartamento di 80 m² a Málaga capitale, al prezzo medio di idealista, costa circa 315.000 € e si affitta per circa 1.320 € al mese, un 5 % lordo. Se si sommano le spese di acquisto di un’abitazione di seconda mano in Andalusia (il 7 % di ITP, l’imposta di trasmissione patrimoniale, più notaio e registro, circa l’8 % in totale), si detraggono circa 2.500 € l’anno tra IBI (l’imposta comunale sugli immobili), spese condominiali, assicurazione e manutenzione e si conta un mese all’anno senza inquilino, la redditività scende a circa il 3,5 % prima delle imposte.

Poi arriva la fiscalità. In linea generale, un proprietario non residente in Spagna che vive in un altro paese dell’Unione Europea o dello Spazio Economico Europeo paga il 19 % sul reddito netto, con spese deducibili; se risiede fuori, compreso il Regno Unito, paga il 24 % sul reddito lordo, senza deduzioni. I residenti pagano l’IRPF (l’imposta sul reddito delle persone fisiche), con riduzioni quando l’immobile è affittato come abitazione principale dell’inquilino.

Altre due precisazioni. Se l’appartamento è già affittato, il canone di un contratto in vigore non segue queste cifre: si aggiorna secondo quanto pattuito e nei limiti di legge che spieghiamo nel nostro articolo sull’IPC e sull’IRAV. E chi pensa all’affitto transitorio o turistico entra in un altro mercato, con maggiori ricavi potenziali, ma anche più spese, più turnover e una normativa più severa, che a Málaga capitale comprende limiti per gli appartamenti turistici.

Vale ancora la pena comprare per affittare sulla Costa del Sol?

Sì, purché i conti siano fatti bene. Con redditività lorde tra il 4 % e il 6 % nei principali comuni e una domanda che continua a spingere i canoni, la Costa del Sol mantiene un profilo solido per l’investitore a lungo termine, tanto più se si somma la rivalutazione degli immobili. Ciò che non funziona più è comprare a qualsiasi prezzo confidando che il canone compensi: la differenza sta nello scegliere bene il comune, il tipo di abitazione e il prezzo d’ingresso.

In EVS PROPERTY GROUP calcoliamo insieme a te la redditività reale di ogni immobile prima di acquistare, con prezzi di vendita e di affitto aggiornati per ogni zona. Consulta il nostro rapporto di mercato mensile o scrivici e ti aiuteremo a trovare l’opzione più adatta al tuo investimento.

Domande frequenti

Quanto costa affittare un appartamento a Málaga nel 2026?

Ad agosto 2026 l’affitto medio è di 16,5 €/m² al mese a Málaga capitale e di 18,7 €/m² nell’insieme della provincia, secondo idealista. Un appartamento di 80 m² costa circa 1.320 € al mese nella capitale e 1.900 € a Marbella.

Quale redditività garantisce affittare una casa sulla Costa del Sol?

La redditività lorda dell’affitto di lunga durata oscilla tra il 4 % e il 6 % nei principali comuni e si aggira intorno al 5,2 % nell’insieme della provincia di Málaga. Dopo spese e imposte, la redditività netta di solito si colloca da uno a due punti più in basso.

Dove conviene di più comprare per affittare nella provincia di Málaga?

Con i prezzi di agosto 2026, le redditività lorde più alte si trovano a Vélez-Málaga e Alhaurín de la Torre, intorno al 6 %, e sulla costa occidentale, a Casares e Manilva, con il 5,5 %. Marbella e Benahavís si fermano al 4,8 % e al 4,7 %, perché il prezzo di acquisto è molto più alto.

Come si calcola la redditività lorda di un affitto?

Si moltiplica il canone mensile per dodici e si divide per il prezzo di acquisto. Un appartamento da 315.000 € affittato a 1.320 € al mese dà un 5 % lordo (15.840 € l’anno su 315.000 €). La redditività netta sottrae inoltre le spese di acquisto, le imposte, le spese condominiali, l’assicurazione e i mesi senza inquilino.

Questi prezzi includono l’affitto turistico?

No. Da luglio 2026 idealista esclude dal suo indice gli affitti transitori e turistici, quindi i prezzi e le redditività di questo articolo corrispondono all’affitto residenziale di lunga durata.