Vuokratuotto Málagassa on koko maakunnan tasolla noin 5,2 % brutto: keskimääräinen pyyntivuokra on 18,7 €/m² kuukaudessa ja keskimääräinen myyntihinta 4 293 €/m² idealistan elokuun 2026 tietojen mukaan. Asuntojen hinnat nousevat kuitenkin vuokria nopeammin (7,4 % vs. 4,5 % viimeisen vuoden aikana), joten tuottomarginaali kaventuu, eikä se kavennu kaikissa kunnissa yhtä paljon.
Luku julkaistaan tilanteessa, jossa vuokrat ovat edelleen nousussa kaikkialla Espanjassa. Idealistan viimeisin kuukausiraportti asettaa koko maan keskivuokran tasolle 15,1 €/m², mikä on 5,8 % enemmän kuin vuosi sitten, ja vuokrat nousivat 47:ssä analysoidusta 51 maakuntakeskuksesta. Málaga on jo kolmanneksi kallein maakunta vuokrata asunto: vain Madrid (21,5 €/m²) ja Baleares (20 €/m²) ovat edellä, ja Barcelona (17,1 €/m²) jää taakse.
Yksi huomautus ennen vertailua: heinäkuusta 2026 alkaen idealista on jättänyt indeksistään pois kausivuokrauksen ja lomavuokrauksen ja laskenut koko historiallisen aikasarjan uudelleen tällä perusteella. Tämän artikkelin luvut koskevat siis pitkäaikaista asuinvuokrausta, eikä niitä pidä verrata ennen muutosta julkaistuihin tietoihin.
Paljonko vuokra maksaa Málagassa ja Costa del Solilla vuonna 2026?
Marbella on maakunnan kärjessä 23,7 €/m² kuukaudessa: 80 m²:n asunnosta pyydetään siellä noin 1 900 € kuussa. Seuraavina tulevat Benahavís ja Estepona, molemmat yli 20 €/m². Málagan kaupunki jää tasolle 16,5 €/m², eli maakunnan keskiarvon alle, koska läntinen Costa del Sol nostaa keskiarvoa.
| Kunta | Vuokra (€/m² kuukaudessa) | Vuosimuutos |
|---|---|---|
| Marbella | 23,7 | +8,0 % |
| Benahavís | 21,8 | -1,5 % |
| Estepona | 20,9 | +3,8 % |
| Torremolinos | 17,5 | -0,4 % |
| Fuengirola | 17,4 | +9,4 % |
| Benalmádena | 17,3 | +8,7 % |
| Mijas | 16,5 | +4,0 % |
| Málaga (kaupunki) | 16,5 | +2,8 % |
| Casares | 14,6 | +3,6 % |
| Nerja | 14,2 | — |
| Manilva | 13,8 | +5,3 % |
| Alhaurín de la Torre | 13,5 | +13,8 % |
| Rincón de la Victoria | 13,3 | -2,1 % |
| Vélez-Málaga | 11,2 | +15,2 % |
| Málagan maakunta | 18,7 | +4,5 % |
| Espanja | 15,1 | +5,8 % |
Lähde: idealista, pyyntihinnat elokuussa 2026. Nerjan osalta vuosimuutosta ei ole saatavilla.
Viimeinen vuosi on tuonut epätasaisen kartan. Suurimmat nousut nähdään Vélez-Málagassa (+15,2 %) ja Alhaurín de la Torressa (+13,8 %), kahdessa kunnassa, joissa vuokra on edelleen alle 14 €/m². Länsirannikolla vetävät edelleen Fuengirola (+9,4 %), Benalmádena (+8,7 %) ja Marbella (+8 %), kun taas Benahavís, Torremolinos ja Rincón de la Victoria laskevat hieman.
Miksi vuokrat nousevat Málagassa vähemmän kuin muualla Espanjassa?
Maakunnassa vuokrat nousevat 4,5 % vuodessa, yli prosenttiyksikön vähemmän kuin koko maassa keskimäärin, ja kaupungissa vain 2,8 %. Syyskuussa 2025 maakunnan vuosikasvu oli lähes 11 %. Elokuussa lisäksi keskivuokra laski 0,4 % heinäkuuhun verrattuna, jolloin se oli saavuttanut historiallisen huippunsa 18,8 €/m².
Todennäköisin selitys on, että vuokrat ovat saavuttaneet kotitalouksien maksukyvyn katon. Málaga on maakunta, jossa vuokra vie suurimman osan tuloista, kuten totesimme tässä blogissa vertaillessamme asunnon ostamisen ja vuokraamisen rasitusta. Kun lähtötaso on näin korkea, jokaiselle uudelle korotukselle löytyy yhä vähemmän vuokralaisia, jotka pystyvät sen maksamaan.
Paljonko bruttovuokratuotto on kussakin kunnassa?
Bruttovuokratuotto on vuoden vuokra jaettuna ostohinnalla. Olemme laskeneet sen kahdella tavalla: käyttäen idealistan julkaisemaa keskimääräistä myyntihintaa samalta kuukaudelta, joka kattaa koko tarjonnan vanhemmat asunnot mukaan lukien, sekä Costa del Solin markkinaraporttimme neliöhinnan mediaania, joka kuvaa kansainväliselle ostajalle tarjolla olevia asuntoja.
| Kunta | Idealistan hinnoilla | Raporttimme hinnoilla |
|---|---|---|
| Vélez-Málaga | 6,1 % | 5,1 % |
| Alhaurín de la Torre | 6,0 % | 5,9 % |
| Casares | 5,5 % | 5,3 % |
| Manilva | 5,5 % | 5,2 % |
| Mijas | 5,3 % | 4,7 % |
| Estepona | 5,1 % | 5,3 % |
| Málaga (kaupunki) | 5,0 % | 4,2 % |
| Benalmádena | 5,0 % | 4,7 % |
| Torremolinos | 5,0 % | 4,8 % |
| Marbella | 4,8 % | 4,8 % |
| Benahavís | 4,7 % | 4,8 % |
| Fuengirola | 4,7 % | 3,9 % |
| Rincón de la Victoria | 4,5 % | 3,9 % |
| Nerja | 4,3 % | 4,6 % |
| Málagan maakunta | 5,2 % | 4,8 % |
Bruttovuokratuotto = vuosivuokra / myyntihinta, molemmat neliömetriä kohti. Idealistan pyyntihinnat (elokuu 2026) ja markkinaraporttimme mediaanit (syyskuu 2026).
Kolme havaintoa vuokrattavaa asuntoa ostavalle:
- Sisääntulohinta painaa enemmän kuin vuokra. Marbellassa neliömetriltä peritään eniten, mutta sen tuotto (4,8 %) jää Casaresin tai Manilvan tuoton alle, vaikka vuokra on siellä noin 40 % halvempi ja ostaminen maksaa lähes puolet vähemmän.
- Samasta kunnasta voi saada kaksi eri tuottolukua. Málagan kaupungissa ja Fuengirolassa ostaminen raporttimme hinnoilla, jotka ovat neliömetriä kohti korkeampia, vie tuotosta lähes prosenttiyksikön verrattuna markkinoiden keskiarvoon; vastineeksi kyse on yleensä asunnoista, jotka vaativat vähemmän remonttia ja houkuttelevat paremmin tienaavia vuokralaisia.
- Missä ostohinnat nousevat vuokria nopeammin, marginaali kaventuu. Esteponassa myytävien asuntojen hinnat nousevat vuodessa 17,4 % ja vuokrat 3,8 %; Vélez-Málagassa 25,4 % ja 15,2 %. Marbellassa, Fuengirolassa ja Benalmádenassa tilanne on päinvastainen: vuokra nousee enemmän kuin myyntihinta, ja tuotto paranee.
Paljonko tuottoa jää kulujen ja verojen jälkeen?
Bruttoluku on vain lähtökohta. Esimerkki pyöreillä luvuilla: 80 m²:n asunto Málagan kaupungissa maksaa idealistan keskihinnalla noin 315 000 € ja vuokrautuu noin 1 320 € kuukaudessa, eli 5 % brutto. Kun lisätään käytetyn asunnon ostokulut Andalusiassa (7 %:n ITP, eli Espanjan varainsiirtovero, sekä notaarin ja rekisterin kulut, yhteensä noin 8 %), vähennetään noin 2 500 € vuodessa IBI:stä (kiinteistövero), comunidad de propietarios -maksusta (taloyhtiön yhteisövastike), vakuutuksesta ja kunnossapidosta ja lasketaan yksi kuukausi vuodessa ilman vuokralaista, tuotto laskee noin 3,5 %:iin ennen veroja.
Sen jälkeen tulee verotus. Yleisesti ottaen Espanjassa asumaton omistaja, joka asuu toisessa Euroopan unionin tai Euroopan talousalueen maassa, maksaa 19 % nettotuloista vähennyskelpoisten kulujen jälkeen; jos hän asuu muualla, Iso-Britannia mukaan lukien, hän maksaa 24 % bruttotuloista ilman vähennyksiä. Espanjassa asuvat verotetaan IRPF:n (Espanjan tuloveron) mukaan, ja vähennyksiä saa, kun asunto vuokrataan vuokralaisen vakituiseksi asunnoksi.
Vielä kaksi huomiota. Jos asunto on jo vuokrattu, voimassa olevan sopimuksen vuokra ei seuraa näitä lukuja: se tarkistetaan sovitun mukaan ja lain asettamissa rajoissa, joita selitämme artikkelissamme IPC:stä ja IRAV:sta. Ja kausi- tai lomavuokrausta harkitseva siirtyy toisille markkinoille, joilla on suuremmat potentiaaliset tulot mutta myös enemmän kuluja, enemmän vaihtuvuutta ja tiukempaa sääntelyä, johon Málagan kaupungissa kuuluvat rajoitukset matkailuasunnoille.
Kannattaako vuokrattavan asunnon osto Costa del Solilla yhä?
Kyllä, kunhan laskelmat on tehty oikein. Kun bruttotuotot ovat tärkeimmissä kunnissa 4–6 % ja kysyntä jatkaa vuokrien nostamista, Costa del Sol säilyttää vahvan profiilin pitkäaikaiselle sijoittajalle, etenkin kun siihen lisätään asuntojen arvonnousu. Se, mikä ei enää toimi, on ostaa mihin hintaan tahansa ja luottaa siihen, että vuokra kompensoi sen: ero syntyy oikean kunnan, asuntotyypin ja sisääntulohinnan valinnasta.
EVS PROPERTY GROUPissa laskemme kanssasi jokaisen asunnon todellisen tuoton ennen ostoa käyttäen kunkin alueen ajantasaisia myynti- ja vuokrahintoja. Tutustu kuukausittaiseen markkinaraporttiimme tai ota yhteyttä, niin autamme sinua löytämään sijoitukseesi parhaiten sopivan vaihtoehdon.
Usein kysyttyä
Paljonko asunnon vuokraaminen maksaa Málagassa vuonna 2026?
Elokuussa 2026 keskivuokra on idealistan mukaan 16,5 €/m² kuukaudessa Málagan kaupungissa ja 18,7 €/m² koko maakunnassa. 80 m²:n asunto maksaa noin 1 320 € kuussa kaupungissa ja 1 900 € Marbellassa.
Paljonko tuottoa asunnon vuokraaminen Costa del Solilla antaa?
Pitkäaikaisen vuokrauksen bruttotuotto on tärkeimmissä kunnissa 4–6 % ja koko Málagan maakunnassa noin 5,2 %. Kulujen ja verojen jälkeen nettotuotto jää yleensä yhdestä kahteen prosenttiyksikköä alemmas.
Missä Málagan maakunnassa on kannattavinta ostaa asunto vuokrattavaksi?
Elokuun 2026 hinnoilla korkeimmat bruttotuotot ovat Vélez-Málagassa ja Alhaurín de la Torressa, noin 6 %, sekä länsirannikolla Casaresissa ja Manilvassa, 5,5 %. Marbella ja Benahavís jäävät 4,8 %:iin ja 4,7 %:iin, koska ostohinta on paljon korkeampi.
Miten vuokran bruttotuotto lasketaan?
Kuukausivuokra kerrotaan kahdellatoista ja jaetaan ostohinnalla. 315 000 €:n asunto, joka vuokrataan 1 320 € kuukaudessa, tuottaa 5 % brutto (15 840 € vuodessa jaettuna 315 000 €:lla). Nettotuotossa vähennetään lisäksi ostokulut, verot, comunidad de propietarios -maksu, vakuutus ja vuokralaisettomat kuukaudet.
Sisältävätkö nämä hinnat lomavuokrauksen?
Eivät. Heinäkuusta 2026 alkaen idealista jättää indeksinsä ulkopuolelle kausivuokrauksen ja lomavuokrauksen, joten tämän artikkelin hinnat ja tuotot vastaavat pitkäaikaista asuinvuokrausta.
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
