Доходность аренды в Málaga по муниципалитетам: арендная плата растёт на 4,5 %, а жильё дорожает на 7,4 %

Доходность аренды в Málaga составляет около 5,2 % брутто в среднем по провинции: средняя запрашиваемая арендная плата — 18,7 €/м² в месяц, а средняя цена продажи — 4 293 €/м² по данным idealista за август 2026 года. Но жильё дорожает быстрее, чем растёт аренда (на 7,4 % против 4,5 % за последний год), поэтому этот запас сокращается, причём не одинаково во всех муниципалитетах.

Эти данные появились на фоне продолжающегося роста аренды по всей Испании. Последний ежемесячный отчёт idealista указывает среднюю арендную плату по стране на уровне 15,1 €/м², что на 5,8 % больше, чем год назад; рост зафиксирован в 47 из 51 проанализированной столицы провинций. Málaga уже стала третьей по дороговизне аренды провинцией, уступая только Madrid (21,5 €/м²) и Baleares (20 €/м²) и опережая Barcelona (17,1 €/м²).

Важное уточнение перед сравнением: с июля 2026 года idealista исключает из своего индекса сезонную и туристическую аренду и пересчитала по этому критерию всю историческую серию. Поэтому цифры в этой статье относятся к долгосрочной аренде жилья и не должны сопоставляться с данными, опубликованными до этого изменения.

Сколько стоит аренда в Málaga и на Costa del Sol в 2026 году?

Первое место в провинции занимает Marbella — 23,7 €/м² в месяц: квартира площадью 80 м² обойдётся там примерно в 1 900 € в месяц. Следом идут Benahavís и Estepona, в обоих случаях выше 20 €/м². Málaga (столица провинции) остаётся на уровне 16,5 €/м², ниже средней по провинции, поскольку западная часть Costa del Sol тянет показатель вверх.

Источник: idealista, цены предложения за август 2026 года. По Nerja данных о годовом изменении нет.

Картина за последний год получается неоднородной. Самый сильный рост — в Vélez-Málaga (+15,2 %) и Alhaurín de la Torre (+13,8 %): в этих двух муниципалитетах аренда по-прежнему стоит меньше 14 €/м². На западном побережье продолжают расти Fuengirola (+9,4 %), Benalmádena (+8,7 %) и Marbella (+8 %), тогда как Benahavís, Torremolinos и Rincón de la Victoria немного снизились.

Почему аренда в Málaga растёт медленнее, чем в остальной Испании?

Провинция растёт на 4,5 % в годовом выражении, более чем на один пункт ниже среднего по стране, а столица — всего на 2,8 %. В сентябре 2025 года темп роста по провинции приближался к 11 %. Кроме того, в августе средняя арендная плата снизилась на 0,4 % по сравнению с июлем, когда она достигла исторического максимума в 18,8 €/м².

Наиболее вероятное объяснение — арендная плата упёрлась в потолок того, что могут платить домохозяйства. Málaga — провинция, где аренда забирает наибольшую долю доходов, как мы показали в этом блоге, сравнивая нагрузку при покупке и при аренде. При таких высоких стартовых ценах каждое новое повышение находит всё меньше арендаторов, способных его потянуть.

Какую валовую доходность даёт аренда в каждом муниципалитете?

Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки. Мы рассчитали её двумя способами: по средней цене продажи, которую idealista публикует за тот же месяц и которая охватывает всё предложение, включая более старое жильё, и по медиане за квадратный метр из нашего рыночного отчёта по Costa del Sol, отражающей жильё, которое предлагается международному покупателю.

Валовая доходность = годовая арендная плата / цена продажи, оба показателя за квадратный метр. Цены предложения idealista (август 2026 года) и медианы из нашего рыночного отчёта (сентябрь 2026 года).

Три вывода для тех, кто покупает жильё для сдачи в аренду:

• Цена входа важнее арендной платы. В Marbella за квадратный метр платят больше всего, но доходность там (4,8 %) ниже, чем в Casares или Manilva, где аренда примерно на 40 % дешевле, а покупка стоит почти вдвое меньше.
• Один и тот же муниципалитет может давать две разные доходности. В Málaga и в Fuengirola покупка по ценам нашего отчёта, более высоким за квадратный метр, снижает доходность почти на один пункт по сравнению со средним по рынку; зато это, как правило, жильё, которому требуется меньше ремонта и которое привлекает арендаторов с более высокими доходами.
• Там, где покупка дорожает быстрее аренды, запас сокращается. В Estepona продаваемое жильё за год подорожало на 17,4 %, а аренда — на 3,8 %; в Vélez-Málaga — на 25,4 % против 15,2 %. В Marbella, Fuengirola и Benalmádena всё наоборот: аренда растёт быстрее цены продажи, и доходность улучшается.

Сколько остаётся от доходности после расходов и налогов?

Валовая цифра — лишь отправная точка. Пример с круглыми числами: квартира площадью 80 м² в Málaga по средней цене idealista стоит около 315 000 € и сдаётся примерно за 1 320 € в месяц, то есть 5 % брутто. Если добавить расходы на покупку вторичного жилья в Andalucía (ITP — налог на передачу имущества — 7 % плюс нотариус и Registro de la Propiedad, то есть имущественный реестр, всего около 8 %), вычесть примерно 2 500 € в год на IBI (местный налог на недвижимость), расходы comunidad de propietarios (сообщества собственников), страховку и обслуживание и учесть один месяц в году без арендатора, доходность снизится примерно до 3,5 % до уплаты налогов.

Затем наступает черёд налогообложения. Как правило, собственник — нерезидент Испании, проживающий в другой стране Европейского союза или Европейской экономической зоны, платит 19 % с чистого дохода с учётом вычитаемых расходов; если он проживает за пределами этих стран, включая Великобританию, он платит 24 % с полного дохода без вычетов. Резиденты облагаются IRPF (подоходным налогом с физических лиц) со скидками, если жильё сдаётся как постоянное место жительства арендатора.

Ещё два уточнения. Если квартира уже сдана, арендная плата по действующему договору этим цифрам не следует: она индексируется согласно договорённости и в рамках законных ограничений, которые мы объясняем в нашей статье об IPC (индекс потребительских цен) и IRAV (индекс для актуализации арендной платы). А тот, кто думает о сезонной или туристической аренде, выходит на другой рынок — с более высоким потенциальным доходом, но и с большими расходами, более частой сменой жильцов и более строгим регулированием, которое в Málaga включает ограничения на туристические квартиры.

Стоит ли по-прежнему покупать жильё для аренды на Costa del Sol?

Да, если расчёты сделаны правильно. При валовой доходности от 4 % до 6 % в основных муниципалитетах и спросе, который продолжает толкать арендную плату вверх, Costa del Sol сохраняет прочные позиции для долгосрочного инвестора, тем более с учётом роста стоимости жилья. Не работает другое: покупать по любой цене в расчёте, что арендная плата всё компенсирует. Разница в том, чтобы верно выбрать муниципалитет, тип жилья и цену входа.

В EVS PROPERTY GROUP мы вместе с вами рассчитываем реальную доходность каждого объекта до покупки, опираясь на актуальные цены продажи и аренды в каждом районе. Ознакомьтесь с нашим ежемесячным рыночным отчётом или напишите нам, и мы поможем найти вариант, который лучше всего подходит для вашей инвестиции.

Часто задаваемые вопросы