Die Mietrendite in Málaga liegt in der gesamten Provinz bei rund 5,2 % brutto: Die durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 18,7 €/m² pro Monat, der durchschnittliche Verkaufspreis 4.293 €/m². Das zeigen die Daten von idealista vom August 2026. Doch Wohnimmobilien verteuern sich schneller als die Mieten (im letzten Jahr 7,4 % gegenüber 4,5 %), sodass sich diese Marge verringert, und das nicht in allen Gemeinden gleichermaßen.
Die Zahlen erscheinen, während die Mieten in ganz Spanien weiter steigen. Der jüngste Monatsbericht von idealista beziffert die durchschnittliche Miete im Landesdurchschnitt auf 15,1 €/m², 5,8 % mehr als vor einem Jahr, mit Anstiegen in 47 der 51 untersuchten Provinzhauptstädte. Málaga ist inzwischen die drittteuerste Provinz zum Mieten, nur hinter Madrid (21,5 €/m²) und den Balearen (20 €/m²) und vor Barcelona (17,1 €/m²).
Eine Anmerkung vor dem Vergleich: Seit Juli 2026 schließt idealista die Saisonmiete und die Ferienvermietung aus seinem Index aus und hat die gesamte historische Reihe nach diesem Kriterium neu berechnet. Die Zahlen in diesem Artikel beziehen sich daher auf die langfristige Wohnraummiete und dürfen nicht mit Daten verglichen werden, die vor der Umstellung veröffentlicht wurden.
Wie viel kostet das Mieten in Málaga und an der Costa del Sol 2026?
Marbella führt die Provinz mit 23,7 €/m² pro Monat an: Eine Wohnung mit 80 m² kostet dort rund 1.900 € im Monat. Es folgen Benahavís und Estepona, beide über 20 €/m². Málaga-Stadt liegt mit 16,5 €/m² unter dem Provinzdurchschnitt, weil die westliche Costa del Sol den Wert nach oben zieht.
| Gemeinde | Miete (€/m² pro Monat) | Jährliche Veränderung |
|---|---|---|
| Marbella | 23,7 | +8,0 % |
| Benahavís | 21,8 | -1,5 % |
| Estepona | 20,9 | +3,8 % |
| Torremolinos | 17,5 | -0,4 % |
| Fuengirola | 17,4 | +9,4 % |
| Benalmádena | 17,3 | +8,7 % |
| Mijas | 16,5 | +4,0 % |
| Málaga (Stadt) | 16,5 | +2,8 % |
| Casares | 14,6 | +3,6 % |
| Nerja | 14,2 | — |
| Manilva | 13,8 | +5,3 % |
| Alhaurín de la Torre | 13,5 | +13,8 % |
| Rincón de la Victoria | 13,3 | -2,1 % |
| Vélez-Málaga | 11,2 | +15,2 % |
| Provinz Málaga | 18,7 | +4,5 % |
| Spanien | 15,1 | +5,8 % |
Quelle: idealista, Angebotspreise vom August 2026. Für Nerja liegt keine jährliche Veränderung vor.
Das letzte Jahr zeichnet ein ungleiches Bild. Die stärksten Anstiege verzeichnen Vélez-Málaga (+15,2 %) und Alhaurín de la Torre (+13,8 %), zwei Gemeinden, in denen man noch für weniger als 14 €/m² mietet. An der Westküste ziehen weiterhin Fuengirola (+9,4 %), Benalmádena (+8,7 %) und Marbella (+8 %) an, während Benahavís, Torremolinos und Rincón de la Victoria leicht nachgeben.
Warum steigen die Mieten in Málaga weniger stark als im übrigen Spanien?
Die Provinz legt im Jahresvergleich um 4,5 % zu, mehr als einen Punkt weniger als der Landesdurchschnitt, die Hauptstadt nur um 2,8 %. Im September 2025 lag das Tempo in der Provinz noch bei fast 11 %. Im August gab die Durchschnittsmiete zudem gegenüber Juli um 0,4 % nach, als sie mit 18,8 €/m² ihren historischen Höchstwert erreicht hatte.
Die wahrscheinlichste Erklärung ist, dass die Miete die Obergrenze dessen erreicht hat, was die Haushalte zahlen können. Málaga ist die Provinz, in der die Miete den größten Teil des Einkommens verschlingt, wie wir in diesem Blog beim Vergleich der Belastung durch Kauf und Miete gezeigt haben. Bei so hohen Ausgangspreisen finden weitere Erhöhungen immer weniger Mieter, die sie stemmen können.
Welche Bruttorendite wirft die Vermietung in den einzelnen Gemeinden ab?
Die Bruttorendite ist die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis. Wir haben sie auf zwei Arten berechnet: mit dem durchschnittlichen Verkaufspreis, den idealista für denselben Monat veröffentlicht und der das gesamte Angebot einschließlich älterer Wohnungen abbildet, und mit dem Median pro Quadratmeter aus unserem Marktbericht zur Costa del Sol, der die Immobilien widerspiegelt, die internationalen Käufern angeboten werden.
| Gemeinde | Mit Preisen von idealista | Mit Preisen aus unserem Bericht |
|---|---|---|
| Vélez-Málaga | 6,1 % | 5,1 % |
| Alhaurín de la Torre | 6,0 % | 5,9 % |
| Casares | 5,5 % | 5,3 % |
| Manilva | 5,5 % | 5,2 % |
| Mijas | 5,3 % | 4,7 % |
| Estepona | 5,1 % | 5,3 % |
| Málaga (Stadt) | 5,0 % | 4,2 % |
| Benalmádena | 5,0 % | 4,7 % |
| Torremolinos | 5,0 % | 4,8 % |
| Marbella | 4,8 % | 4,8 % |
| Benahavís | 4,7 % | 4,8 % |
| Fuengirola | 4,7 % | 3,9 % |
| Rincón de la Victoria | 4,5 % | 3,9 % |
| Nerja | 4,3 % | 4,6 % |
| Provinz Málaga | 5,2 % | 4,8 % |
Bruttorendite = Jahresmiete / Verkaufspreis, beide pro Quadratmeter. Angebotspreise von idealista (August 2026) und Mediane aus unserem Marktbericht (September 2026).
Drei Erkenntnisse für alle, die zur Vermietung kaufen:
- Der Einstiegspreis wiegt schwerer als die Miete. In Marbella wird pro Quadratmeter am meisten verlangt, doch die Rendite (4,8 %) liegt unter der von Casares oder Manilva, wo die Miete rund 40 % günstiger ist und der Kauf fast die Hälfte kostet.
- Dieselbe Gemeinde kann zwei verschiedene Renditen liefern. In Málaga-Stadt und in Fuengirola schmälert ein Kauf zu den (pro Quadratmeter höheren) Preisen unseres Berichts die Rendite um fast einen Punkt gegenüber dem Marktdurchschnitt; dafür handelt es sich meist um Immobilien, die weniger Renovierung brauchen und Mieter mit höherem Einkommen anziehen.
- Wo die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten, schrumpft die Marge. In Estepona steigen die Verkaufspreise innerhalb eines Jahres um 17,4 % und die Miete um 3,8 %; in Vélez-Málaga sind es 25,4 % gegenüber 15,2 %. In Marbella, Fuengirola und Benalmádena ist es umgekehrt: Die Miete steigt stärker als der Verkaufspreis, und die Rendite verbessert sich.
Wie viel Rendite bleibt nach Kosten und Steuern?
Die Bruttozahl ist nur der Ausgangspunkt. Ein Beispiel mit runden Zahlen: Eine Wohnung mit 80 m² in Málaga-Stadt kostet zum durchschnittlichen Preis von idealista etwa 315.000 € und wird für rund 1.320 € im Monat vermietet, also 5 % brutto. Rechnet man die Kaufnebenkosten für eine Bestandsimmobilie in Andalusien hinzu (7 % ITP, die Grunderwerbsteuer beim Kauf gebrauchter Immobilien, plus Notar und Registro de la Propiedad, insgesamt rund 8 %), zieht man etwa 2.500 € pro Jahr für IBI (die jährliche Grundsteuer), Gemeinschaftskosten der comunidad de propietarios (Eigentümergemeinschaft), Versicherung und Instandhaltung ab und kalkuliert einen Monat pro Jahr Leerstand ein, sinkt die Rendite vor Steuern auf etwa 3,5 %.
Danach kommt die Besteuerung. Grundsätzlich zahlt ein in Spanien nicht ansässiger Eigentümer, der in einem anderen Land der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums lebt, 19 % auf den Nettoertrag, wobei Kosten abzugsfähig sind; wer außerhalb dieser Länder wohnt, einschließlich des Vereinigten Königreichs, zahlt 24 % auf die gesamten Einnahmen, ohne Abzüge. Gebietsansässige versteuern die Einnahmen in der IRPF (spanische Einkommensteuer), mit Ermäßigungen, wenn die Wohnung als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet wird.
Zwei weitere Anmerkungen. Ist die Wohnung bereits vermietet, folgt die Miete eines laufenden Vertrags nicht diesen Zahlen: Sie wird gemäß der Vereinbarung und innerhalb der gesetzlichen Grenzen angepasst, die wir in unserem Artikel zu IPC (spanischer Verbraucherpreisindex) und IRAV (Referenzindex für die Anpassung von Wohnungsmieten) erläutern. Und wer an Saisonmiete oder Ferienvermietung denkt, betritt einen anderen Markt mit mehr potenziellen Einnahmen, aber auch mehr Kosten, mehr Mieterwechseln und strengeren Vorschriften, die in Málaga-Stadt Beschränkungen für Ferienwohnungen umfassen.
Lohnt sich der Kauf zur Vermietung an der Costa del Sol noch?
Ja, sofern die Rechnung stimmt. Mit Bruttorenditen zwischen 4 % und 6 % in den wichtigsten Gemeinden und einer Nachfrage, die die Mieten weiter antreibt, behält die Costa del Sol ein solides Profil für langfristig orientierte Anleger, erst recht, wenn man die Wertsteigerung der Immobilie hinzurechnet. Was nicht mehr funktioniert, ist, zu jedem Preis zu kaufen und darauf zu vertrauen, dass die Miete es ausgleicht: Der Unterschied liegt darin, die richtige Gemeinde, den richtigen Immobilientyp und den richtigen Einstiegspreis zu treffen.
Bei EVS PROPERTY GROUP berechnen wir gemeinsam mit Ihnen vor dem Kauf die reale Rendite jeder Immobilie, mit aktuellen Verkaufs- und Mietpreisen der jeweiligen Zone. Lesen Sie unseren monatlichen Marktbericht oder schreiben Sie uns, und wir helfen Ihnen, die Option zu finden, die am besten zu Ihrer Investition passt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet es, 2026 eine Wohnung in Málaga zu mieten?
Im August 2026 beträgt die durchschnittliche Miete laut idealista 16,5 €/m² pro Monat in Málaga-Stadt und 18,7 €/m² in der gesamten Provinz. Eine Wohnung mit 80 m² kostet in der Hauptstadt rund 1.320 € im Monat und in Marbella 1.900 €.
Welche Rendite bringt die Vermietung einer Immobilie an der Costa del Sol?
Die Bruttorendite der langfristigen Vermietung liegt in den wichtigsten Gemeinden zwischen 4 % und 6 % und in der gesamten Provinz Málaga bei rund 5,2 %. Nach Kosten und Steuern liegt die Nettorendite in der Regel ein bis zwei Punkte darunter.
Wo ist der Kauf zur Vermietung in der Provinz Málaga am rentabelsten?
Mit den Preisen vom August 2026 liegen die höchsten Bruttorenditen in Vélez-Málaga und Alhaurín de la Torre bei rund 6 %, an der Westküste in Casares und Manilva bei 5,5 %. Marbella und Benahavís liegen bei 4,8 % bzw. 4,7 %, weil der Kaufpreis deutlich höher ist.
Wie berechnet man die Bruttorendite einer Vermietung?
Man multipliziert die Monatsmiete mit zwölf und teilt sie durch den Kaufpreis. Eine Wohnung für 315.000 €, die für 1.320 € im Monat vermietet wird, ergibt 5 % brutto (15.840 € pro Jahr geteilt durch 315.000 €). Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten, Steuern, Gemeinschaftskosten, Versicherung und die Monate ohne Mieter.
Enthalten diese Preise die Ferienvermietung?
Nein. Seit Juli 2026 schließt idealista die Saisonmiete und die Ferienvermietung aus seinem Index aus, daher beziehen sich die Preise und Renditen in diesem Artikel auf die langfristige Wohnraummiete.
Und jetzt? Am nützlichsten ist es nach dem Lesen, sich den echten Markt anzusehen: Schauen Sie sich die Immobilien nach Orten an oder schreiben Sie uns per WhatsApp, was Sie suchen – Lage, Budget, Zeitrahmen –, und wir stellen Ihnen unverbindlich eine passende Auswahl zusammen.
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