La rentabilité locative à Málaga se situe autour de 5,2 % brut pour l’ensemble de la province : le loyer moyen demandé est de 18,7 €/m² par mois et le prix moyen de vente de 4 293 €/m², selon les données d’août 2026 d’idealista. Mais le prix du logement augmente plus vite que le loyer (7,4 % contre 4,5 % sur la dernière année) : cette marge se réduit donc, et pas de la même façon dans toutes les communes.
Cette donnée arrive alors que les loyers continuent de progresser dans toute l’Espagne. Le dernier rapport mensuel d’idealista place le loyer moyen national à 15,1 €/m², soit 5,8 % de plus qu’il y a un an, avec des hausses dans 47 des 51 capitales analysées. Málaga est déjà la troisième province la plus chère pour louer, derrière Madrid (21,5 €/m²) et les Baléares (20 €/m²), et devant Barcelone (17,1 €/m²).
Une précision avant de comparer : depuis juillet 2026, idealista exclut de son indice la location saisonnière et la location de vacances, et a recalculé toute la série historique selon ce critère. Les chiffres de cet article portent donc sur la location résidentielle de longue durée et ne doivent pas être croisés avec des données publiées avant ce changement.
Combien coûte la location à Málaga et sur la Costa del Sol en 2026 ?
Marbella arrive en tête de la province, avec 23,7 €/m² par mois : un appartement de 80 m² s’y loue environ 1 900 € par mois. Viennent ensuite Benahavís et Estepona, tous deux au-dessus de 20 €/m². Málaga capitale s’établit à 16,5 €/m², en dessous de la moyenne provinciale, car la Costa del Sol occidentale tire le chiffre vers le haut.
| Commune | Loyer (€/m² par mois) | Variation annuelle |
|---|---|---|
| Marbella | 23,7 | +8,0 % |
| Benahavís | 21,8 | -1,5 % |
| Estepona | 20,9 | +3,8 % |
| Torremolinos | 17,5 | -0,4 % |
| Fuengirola | 17,4 | +9,4 % |
| Benalmádena | 17,3 | +8,7 % |
| Mijas | 16,5 | +4,0 % |
| Málaga (capitale) | 16,5 | +2,8 % |
| Casares | 14,6 | +3,6 % |
| Nerja | 14,2 | — |
| Manilva | 13,8 | +5,3 % |
| Alhaurín de la Torre | 13,5 | +13,8 % |
| Rincón de la Victoria | 13,3 | -2,1 % |
| Vélez-Málaga | 11,2 | +15,2 % |
| Province de Málaga | 18,7 | +4,5 % |
| Espagne | 15,1 | +5,8 % |
Source : idealista, prix demandés d’août 2026. Pour Nerja, aucune variation annuelle n’est disponible.
La dernière année dessine une carte contrastée. Les plus fortes hausses concernent Vélez-Málaga (+15,2 %) et Alhaurín de la Torre (+13,8 %), deux communes où l’on loue encore à moins de 14 €/m². Sur la côte occidentale, Fuengirola (+9,4 %), Benalmádena (+8,7 %) et Marbella (+8 %) restent moteurs, tandis que Benahavís, Torremolinos et Rincón de la Victoria reculent légèrement.
Pourquoi le loyer progresse-t-il moins à Málaga que dans le reste de l’Espagne ?
La province progresse de 4,5 % sur un an, soit plus d’un point en dessous de la moyenne nationale, et la capitale d’à peine 2,8 %. En septembre 2025, le rythme provincial frôlait les 11 %. En août, de plus, le loyer moyen a cédé 0,4 % par rapport à juillet, mois où il avait atteint son maximum historique de 18,8 €/m².
L’explication la plus probable est que le loyer a atteint le plafond de ce que les ménages peuvent payer. Málaga est la province où le loyer absorbe la plus grande part des revenus, comme nous l’avons vu sur ce blog en comparant l’effort que représentent l’achat et la location. Avec des prix de départ aussi élevés, chaque nouvelle hausse trouve moins de locataires capables de l’absorber.
Quelle rentabilité brute la location offre-t-elle dans chaque commune ?
La rentabilité brute est le loyer d’une année divisé par le prix d’achat. Nous l’avons calculée de deux façons : avec le prix moyen de vente publié par idealista pour le même mois, qui reflète toute l’offre, y compris les logements les plus anciens, et avec la médiane par mètre carré de notre rapport de marché de la Costa del Sol, qui reflète les logements proposés à l’acheteur international.
| Commune | Avec les prix d’idealista | Avec les prix de notre rapport |
|---|---|---|
| Vélez-Málaga | 6,1 % | 5,1 % |
| Alhaurín de la Torre | 6,0 % | 5,9 % |
| Casares | 5,5 % | 5,3 % |
| Manilva | 5,5 % | 5,2 % |
| Mijas | 5,3 % | 4,7 % |
| Estepona | 5,1 % | 5,3 % |
| Málaga (capitale) | 5,0 % | 4,2 % |
| Benalmádena | 5,0 % | 4,7 % |
| Torremolinos | 5,0 % | 4,8 % |
| Marbella | 4,8 % | 4,8 % |
| Benahavís | 4,7 % | 4,8 % |
| Fuengirola | 4,7 % | 3,9 % |
| Rincón de la Victoria | 4,5 % | 3,9 % |
| Nerja | 4,3 % | 4,6 % |
| Province de Málaga | 5,2 % | 4,8 % |
Rentabilité brute = loyer annuel / prix de vente, tous deux par mètre carré. Prix demandés d’idealista (août 2026) et médianes de notre rapport de marché (septembre 2026).
Trois enseignements pour qui achète afin de louer :
- Le prix d’entrée pèse plus que le loyer. Marbella est l’endroit où l’on perçoit le plus par mètre carré, mais sa rentabilité (4,8 %) reste inférieure à celle de Casares ou de Manilva, où le loyer est environ 40 % moins cher et où l’achat coûte presque moitié moins.
- Une même commune peut offrir deux rentabilités. À Málaga capitale et à Fuengirola, acheter aux prix de notre rapport, plus élevés par mètre carré, réduit la rentabilité de près d’un point par rapport à la moyenne du marché ; en contrepartie, il s’agit généralement de logements nécessitant moins de travaux et attirant des locataires aux revenus plus élevés.
- Là où le prix d’achat augmente plus vite que le loyer, la marge se réduit. À Estepona, le logement en vente progresse de 17,4 % en un an et le loyer de 3,8 % ; à Vélez-Málaga, de 25,4 % contre 15,2 %. À Marbella, Fuengirola et Benalmádena, c’est l’inverse : le loyer augmente plus que le prix de vente et la rentabilité s’améliore.
Que reste-t-il de la rentabilité après frais et impôts ?
Le chiffre brut n’est qu’un point de départ. Un exemple avec des chiffres ronds : un appartement de 80 m² à Málaga capitale, au prix moyen d’idealista, coûte environ 315 000 € et se loue environ 1 320 € par mois, soit 5 % brut. Si l’on ajoute les frais d’acquisition d’un logement de seconde main en Andalousie (7 % d’ITP, l’impôt sur les transmissions patrimoniales, plus notaire et registre, soit environ 8 % au total), que l’on déduit quelque 2 500 € par an d’IBI (impôt foncier), de charges de copropriété (comunidad de propietarios), d’assurance et d’entretien, et que l’on compte un mois par an sans locataire, la rentabilité tombe à près de 3,5 % avant impôts.
Vient ensuite la fiscalité. En règle générale, un propriétaire non résident en Espagne qui vit dans un autre pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen est imposé à 19 % sur le revenu net, avec des frais déductibles ; s’il réside en dehors, y compris au Royaume-Uni, il paie 24 % sur les revenus bruts, sans déductions. Les résidents sont imposés à l’IRPF (l’impôt sur le revenu des personnes physiques), avec des réductions lorsque le logement est loué comme résidence habituelle du locataire.
Deux précisions supplémentaires. Si l’appartement est déjà loué, le loyer d’un contrat en cours ne suit pas ces chiffres : il est actualisé selon ce qui a été convenu et dans les limites légales que nous expliquons dans notre article sur l’IPC (indice des prix à la consommation) et l’IRAV (indice de référence pour l’actualisation des loyers). Et quiconque envisage la location saisonnière ou de vacances entre dans un autre marché, avec davantage de revenus potentiels, mais aussi plus de frais, plus de rotation et une réglementation plus exigeante, qui inclut à Málaga capitale des limites aux appartements touristiques.
Cela vaut-il encore la peine d’acheter pour louer sur la Costa del Sol ?
Oui, à condition que les calculs soient bien faits. Avec des rentabilités brutes comprises entre 4 % et 6 % dans les principales communes et une demande qui continue de pousser les loyers, la Costa del Sol conserve un profil solide pour l’investisseur à long terme, plus encore si l’on y ajoute la revalorisation du logement. Ce qui ne fonctionne plus, c’est d’acheter à n’importe quel prix en comptant sur le loyer pour compenser : la différence tient au choix de la commune, du type de logement et du prix d’entrée.
Chez EVS PROPERTY GROUP, nous calculons avec vous la rentabilité réelle de chaque logement avant l’achat, à partir de prix de vente et de location actualisés pour chaque zone. Consultez notre rapport de marché mensuel ou écrivez-nous, et nous vous aiderons à trouver l’option qui correspond le mieux à votre investissement.
Questions fréquentes
Combien coûte la location d’un appartement à Málaga en 2026 ?
En août 2026, le loyer moyen est de 16,5 €/m² par mois à Málaga capitale et de 18,7 €/m² pour l’ensemble de la province, selon idealista. Un appartement de 80 m² se loue environ 1 320 € par mois dans la capitale et 1 900 € à Marbella.
Quelle rentabilité offre la location d’un logement sur la Costa del Sol ?
La rentabilité brute de la location de longue durée se situe entre 4 % et 6 % dans les principales communes et avoisine 5,2 % pour l’ensemble de la province de Málaga. Après frais et impôts, la rentabilité nette se situe généralement entre un et deux points plus bas.
Où est-il plus rentable d’acheter pour louer dans la province de Málaga ?
Avec les prix d’août 2026, les rentabilités brutes les plus élevées se trouvent à Vélez-Málaga et à Alhaurín de la Torre, autour de 6 %, et sur la côte occidentale, à Casares et Manilva, avec 5,5 %. Marbella et Benahavís se limitent à 4,8 % et 4,7 %, car le prix d’achat y est bien plus élevé.
Comment calcule-t-on la rentabilité brute d’une location ?
On multiplie le loyer mensuel par douze et on divise par le prix d’achat. Un appartement de 315 000 € loué 1 320 € par mois donne 5 % brut (15 840 € par an divisés par 315 000 €). La rentabilité nette déduit en outre les frais d’acquisition, les impôts, les charges de copropriété, l’assurance et les mois sans locataire.
Ces prix incluent-ils la location de vacances ?
Non. Depuis juillet 2026, idealista exclut de son indice la location saisonnière et la location de vacances ; les prix et les rentabilités de cet article correspondent donc à la location résidentielle de longue durée.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
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