Säsongsuthyrning i Málaga: redan 37 % av utbudet och dekretet ändrar reglerna

Mer än en tredjedel av de lägenheter som annonseras för uthyrning i Spanien är redan säsongsuthyrningar, och i Málaga väger säsongsuthyrningen ännu tyngre: 37 % av utbudet i huvudstaden, jämfört med 34 % i riksgenomsnitt, enligt idealistas studie för tredje kvartalet 2026. Under samma period har utbudet av permanent uthyrning minskat med 10 % på ett år i landet som helhet och med 11 % i Málagas huvudstad.

Siffrorna kommer mitt i en reform. Sedan den 8 oktober 2026 gäller Real Decreto-ley 29/2026, som inte längre behandlar säsongsuthyrning som en annan användning än bostad utan gör den till ett tillfälligt bostadsavtal med fler krav: en verklig orsak som motiverar vistelsen, en maximal längd på tolv månader som huvudregel och ett tak för hyran när avtal kedjas efter varandra. För dig som har en lägenhet uthyrd eller överväger att köpa för att hyra ut på Costa del Sol hänger de två sakerna ihop.

Hur stor andel utgör säsongsuthyrningen i Málaga jämfört med andra städer?

I Spanien som helhet ökade utbudet av säsongsuthyrning, som inte inkluderar turistuthyrning, med 7 % under det senaste året, medan utbudet av permanent uthyrning minskade med 10 %. Städerna där säsongsuthyrningen väger tyngst är San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) och Barcelona (57 %). Bland de stora marknaderna utan zonas tensionadas (områden med ansträngd bostadsmarknad där hyrestak kan tillämpas) är det Málagas huvudstad där andelen är högst: 37 %, jämfört med 35 % i Madrid och Valencia, 33 % i Sevilla, 31 % i Alicante och 25 % i Palma.

Årlig förändring av utbudet under tredje kvartalet 2026 (aktiva annonser mellan den 25 juni och den 25 september) och säsongsuthyrningens andel av totalen. Källa: idealista.

Málagas huvudstad har en egen profil. Utbudet av säsongsuthyrning rör sig knappt (+1 %), så andelen växer framför allt för att långtidsuthyrningen försvinner (-11 %). I Madrid är det tvärtom: säsongsuthyrningen skjuter i höjden med 52 % och det permanenta utbudet minskar betydligt mindre (-6 %). Och i Barcelona, där en katalansk lag sedan januari 2026 tillämpar pristaken även på säsongsuthyrning i zonas tensionadas, minskar båda: 22 % för den permanenta och 37 % för säsongsuthyrningen.

I Andalusien väger säsongsuthyrningen ännu tyngre i Cádiz (61 %, endast efter San Sebastián bland samtliga huvudstäder), Almería (44 %) och Granada (38 %), medan Sevilla ligger på 33 % och Córdoba på 26 %.

Vad har hänt med uthyrningen i städer med prisreglering?

Alla huvudstäder som har förklarats vara zonas tensionadas, där hyrestak redan tillämpas, har förlorat utbud av permanent uthyrning under det senaste året, med Girona som enda undantag (+4 %). De största minskningarna ser vi i San Sebastián (-52 %), A Coruña och Bilbao (-41 % i båda), Pamplona (-33 %) och Vitoria (-32 %). I de fyra katalanska huvudstäderna rasar dessutom utbudet av säsongsuthyrning: Girona minskar det med 63 %, Tarragona med 58 %, Barcelona med 37 % och Lleida med 21 %.

För Francisco Iñareta, talesperson för idealista, bekräftar siffrorna att »ingripanden på marknaden fortsätter att skapa brist där de tillämpas», även om portalen påpekar att kvartalet ännu inte återspeglar effekten av oktobers bostadsdekret. I Andalusien har ingen zona tensionada förklarats, så i provinsen Málaga gäller inga tak för hyran i nya avtal; trots det minskar huvudstadens permanenta utbud i en takt som liknar Valencias (-12 %) och är lägre än Alicantes (-22 %), två marknader som inte heller tillämpar någon kontroll.

Vad förändras för säsongsuthyrningen med Real Decreto-ley 29/2026?

Dekretet omdefinierar säsongsuthyrning som ett tillfälligt bostadsavtal (arrendamiento de vivienda temporal): det som täcker bostadsbehovet för en hyresgäst som befinner sig utanför sin stadigvarande bostad av en berättigad orsak som går att styrka. De viktigaste reglerna, som redan har införts i Ley de Arrendamientos Urbanos (den spanska hyreslagen), är följande:

• Orsak skriftligen: avtalet ska förklara varför hyresgästen behöver bostaden tillfälligt. Det är hyresvärden som ska bevisa det, och om orsaken saknas blir avtalet ett avtal för stadigvarande bostad från första dagen.
• Längd: mer än 31 dagar och, som huvudregel, högst tolv månader, förlängningar inräknade. Om detta överskrids utan orsak, eller om fler än två tillfälliga avtal kedjas mellan samma parter för samma bostad, anses det första vara ett avtal för stadigvarande bostad, med en minimitid på fem år (sju om hyresvärden är ett företag).
• Hyra: när tillfälliga avtal tecknas efter varandra för samma bostad får hyran i nästa avtal inte höjas mer än IRAV, det index som INE publicerar för att uppdatera hyror.
• Garantier och kostnader: förutom depositionen (fianza) får den kompletterande garantin inte överstiga en månadshyra, ingen hyresförsäkring mot obetalda hyror får krävas och hyresgästen betalar varken fastighetsförmedlingskostnader eller bostadens skatter, som IBI (den årliga kommunala fastighetsskatten).
• Reparationer: mindre reparationer som beror på normalt slitage bekostas av hyresvärden, som har fem arbetsdagar på sig att svara. Gör han inte det kan hyresgästen utföra reparationen och dra beloppet från nästa månads hyra.
• Rum: om bostaden hyrs ut rum för rum får summan av hyrorna inte överstiga hyran för hela lägenheten.

Regelverket räknar inte upp vilka orsaker som är giltiga. Flytt på grund av arbete, studier eller medicinsk behandling är de exempel som juristerna oftast nämner; långa vistelser av fritidsskäl, mycket vanliga på Costa del Sol under vintern, hamnar däremot i en gråzon som det är klokt att gå igenom med en advokat innan man skriver under.

Säsongsavtal som tecknades före den 8 oktober behåller sina regler tills de löper ut, och då upphör de utan förlängning; om de förnyas omfattas de av det nya regelverket. Turistuthyrning på upp till 31 dagar ligger fortfarande utanför Ley de Arrendamientos Urbanos och styrs av turistlagstiftningen. Dekretet har redan trätt i kraft, men måste fortfarande godkännas av Diputación Permanente del Congreso, väntat i mitten av november.

Vilka typer av bostäder hyrs ut på Costa del Sol?

Vår uthyrningsportfölj visar en marknad som skiljer sig mycket från huvudstadens. Den 20 oktober 2026 har vi 614 bostäder att hyra på Costa del Sol, alla med angiven månadshyra: 403 lägenheter och 211 hus och villor, med en medianhyra på 3 500 € i månaden. 92 % av dem som anger om de är möblerade hyrs ut möblerade och inflyttningsklara, en produkt som lämpar sig både för vistelser på flera månader och för långa avtal.

Uppgifter från vår portfölj per den 20 oktober 2026: bostäder att hyra (lägenheter, hus och villor), utan lokaler eller kontor. Median av månadshyran och av hyran per kvadratmeter; andelen möblerade beräknas på de bostäder som anger det.

Marbella, Estepona och Benahavís står för 86 % av utbudet, med medianhyror på mellan 3 000 och 4 500 € i månaden. Bara 13 % av bostäderna kostar 2 000 € i månaden eller mindre, ett intervall som i Mijas når 44 %. Det är en marknad i den övre delen av skalan och starkt internationell, där långa avtal samsas med vistelser på flera månader, och därför är det här klokt att se över avtalen mot den nya definitionen av tillfällig bostad.

Vad bör du göra om du hyr ut eller köper för att hyra ut på Costa del Sol?

Innan du köper bör du bestämma vilken uthyrningsmodell som passar bostaden och din plan, eftersom varje modell nu följer helt olika regler:

Turistuthyrning kräver dessutom registrering i Registro de Turismo de Andalucía och, från och med den 1 december 2026, belägger dekretet med IVA (spansk moms) på 10 % uthyrning av möblerade bostäder på 30 nätter eller mindre till samma hyresgäst, om det inte rör sig om ägarens egen stadigvarande bostad. Uthyrning på mer än 30 nätter är fortfarande momsfri om den inte inkluderar tjänster som hör till hotellverksamhet, som städning eller tvätt.

• Om du satsar på tillfällig uthyrning bör du dokumentera hyresgästens orsak (anställningsavtal, inskrivning, läkarintyg) och spara beviset: kan du inte styrka den behandlas avtalet som ett avtal för stadigvarande bostad.
• Räkna på avkastningen med försiktighet: fler hyresgästbyten innebär fler tomma månader, mer städning och mer administration, och hyran i kedjade avtal får inte längre höjas över IRAV.
• Se över säsongsavtal som tecknades före den 8 oktober: de behåller sina regler tills de löper ut, men en förnyelse omfattas redan av det nya regelverket.
• Överväg långtidsuthyrning: på en marknad med allt mindre permanent utbud minskar en bra, stabil hyresgäst antalet tomma månader och förvaltningskostnaderna.

Sammanfattning: lönar sig säsongsuthyrning fortfarande i Málaga?

Säsongsuthyrningen utgör redan mer än en tredjedel av marknaden och når 37 % i Málagas huvudstad, men inte för att det finns fler säsongslägenheter, utan för att långtidsuthyrningen försvinner. Med det nya dekretet är säsongsuthyrning inte längre en genväg: den är fortfarande ett giltigt alternativ för hyresgäster som flyttat på grund av arbete, studier eller hälsa, med väldokumenterade avtal och en avkastning som beräknats utan överoptimism. Om du har en bostad uthyrd eller söker en att investera i på Costa del Sol hjälper vi på EVS PROPERTY GROUP dig att välja den modell som passar varje fastighet bäst.

Den här artikeln är av informativ karaktär och ersätter inte en advokats rådgivning i ditt specifika fall.

Vanliga frågor