Saisonmiete in Málaga: bereits 37 % des Angebots – und das Dekret ändert die Regeln

Mehr als ein Drittel der Wohnungen, die in Spanien zur Miete angeboten werden, sind bereits Saisonmietobjekte, und die Saisonmiete in Málaga wiegt noch schwerer: Sie macht 37 % des Angebots in der Provinzhauptstadt aus, gegenüber 34 % im landesweiten Durchschnitt, so die Studie von idealista für das dritte Quartal 2026. Im selben Zeitraum ist das Angebot an Dauermietwohnungen binnen eines Jahres landesweit um 10 % und in der Stadt Málaga um 11 % gesunken.

Die Zahlen kommen mitten in einer Reform. Seit dem 8. Oktober 2026 gilt das Real Decreto-ley 29/2026 (Eilverordnung mit Gesetzeskraft). Es behandelt die Saisonmiete nicht mehr als eine von der Wohnnutzung getrennte Nutzungsart, sondern macht sie zu einer vorübergehenden Wohnraummiete mit strengeren Anforderungen: ein tatsächlicher Grund, der den Aufenthalt rechtfertigt, eine Höchstdauer von in der Regel zwölf Monaten und eine Begrenzung der Miete bei aneinandergereihten Verträgen. Für alle, die eine Wohnung vermieten oder an der Costa del Sol zum Vermieten kaufen wollen, gehören beide Themen zusammen.

Welches Gewicht hat die Saisonmiete in Málaga im Vergleich zu anderen Städten?

In ganz Spanien ist das Angebot an Saisonmietwohnungen, in dem die Ferienvermietung nicht enthalten ist, im letzten Jahr um 7 % gewachsen, während das Angebot an Dauermietwohnungen um 10 % zurückging. Das größte Gewicht hat die Saisonmiete in San Sebastián (62 %), Cádiz (61 %), Bilbao (59 %) und Barcelona (57 %). Unter den großen Märkten ohne zonas tensionadas (Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, in denen Mietobergrenzen gelten) ist der Anteil in der Stadt Málaga am höchsten: 37 %, gegenüber 35 % in Madrid und Valencia, 33 % in Sevilla, 31 % in Alicante und 25 % in Palma.

Veränderung des Angebots gegenüber dem Vorjahr im dritten Quartal 2026 (aktive Anzeigen zwischen dem 25. Juni und dem 25. September) und Anteil der Saisonmiete am Gesamtangebot. Quelle: idealista.

Die Stadt Málaga hat ein eigenes Profil. Das Saisonangebot bewegt sich kaum (+1 %), sein Anteil wächst also vor allem, weil Langzeitmietwohnungen verschwinden (-11 %). In Madrid ist es umgekehrt: Die Saisonmiete schnellt um 52 % in die Höhe, und das Dauermietangebot sinkt deutlich weniger (-6 %). In Barcelona, wo ein katalanisches Gesetz seit Januar 2026 die Preisobergrenzen in zonas tensionadas auch auf die Saisonmiete anwendet, gehen beide zurück: die Dauermiete um 22 % und die Saisonmiete um 37 %.

In Andalusien hat die Saisonmiete noch mehr Gewicht in Cádiz (61 %, unter allen Provinzhauptstädten nur hinter San Sebastián), Almería (44 %) und Granada (38 %), während Sevilla bei 33 % und Córdoba bei 26 % liegen.

Was ist in den Städten mit gedeckelten Preisen mit dem Mietangebot geschehen?

Alle Provinzhauptstädte, die zu zonas tensionadas erklärt wurden und in denen bereits Mietobergrenzen gelten, haben im letzten Jahr Dauermietangebot verloren, mit der einzigen Ausnahme von Girona (+4 %). Die größten Rückgänge gibt es in San Sebastián (-52 %), A Coruña und Bilbao (jeweils -41 %), Pamplona (-33 %) und Vitoria (-32 %). In den vier katalanischen Provinzhauptstädten bricht zudem das Saisonangebot ein: Girona verzeichnet ein Minus von 63 %, Tarragona von 58 %, Barcelona von 37 % und Lleida von 21 %.

Für Francisco Iñareta, Sprecher von idealista, bestätigt die Zahl, dass „der Eingriff in den Markt dort weiterhin Knappheit erzeugt, wo er angewendet wird“, wobei das Portal darauf hinweist, dass das Quartal die Wirkung der Wohnungsdekrete vom Oktober noch nicht erfasst. In Andalusien wurde bisher keine zona tensionada ausgewiesen, weshalb in der Provinz Málaga keine Mietobergrenzen für neue Verträge gelten. Dennoch sinkt das Dauermietangebot der Stadt in ähnlichem Tempo wie in Valencia (-12 %) und weniger stark als in Alicante (-22 %), zwei Märkten, die ebenfalls keine Kontrollen anwenden.

Was ändert sich bei der Saisonmiete durch das Real Decreto-ley 29/2026?

Das Dekret definiert die Saisonmiete als vorübergehende Wohnraummiete neu: Sie deckt den Wohnbedarf eines Mieters, der sich aus einem berechtigten und nachweisbaren Grund außerhalb seines gewöhnlichen Wohnsitzes aufhält. Die wichtigsten Regeln, die bereits in die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, das spanische Mietgesetz) eingearbeitet sind, lauten:

• Schriftlicher Grund: Der Vertrag muss erklären, warum der Mieter die Wohnung vorübergehend benötigt. Den Nachweis muss der Eigentümer erbringen; fehlt er, gilt der Vertrag ab dem ersten Tag als Vertrag über den Hauptwohnsitz.
• Dauer: mehr als 31 Tage und in der Regel höchstens zwölf Monate, Verlängerungen eingeschlossen. Wird diese Dauer ohne Grund überschritten oder werden mehr als zwei befristete Verträge zwischen denselben Parteien über dieselbe Wohnung aneinandergereiht, gilt der erste als Vertrag über den Hauptwohnsitz, mit der Mindestlaufzeit von fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist).
• Miete: Werden für dieselbe Wohnung nacheinander befristete Verträge abgeschlossen, darf die Miete des Folgevertrags nicht stärker steigen als der IRAV, der vom INE veröffentlichte Index zur Anpassung der Mieten.
• Sicherheiten und Kosten: Neben der Kaution (fianza) darf die zusätzliche Sicherheit eine Monatsmiete nicht übersteigen, eine Mietausfallversicherung darf nicht verlangt werden, und der Mieter trägt weder die Kosten der Immobilienverwaltung noch die Steuern der Wohnung, wie die IBI (die jährliche kommunale Grundsteuer).
• Reparaturen: Kleinreparaturen aufgrund normaler Nutzung gehen zulasten des Eigentümers, der fünf Werktage Zeit hat, um zu antworten. Tut er dies nicht, kann der Mieter die Reparatur selbst vornehmen und den Betrag von der Miete des Folgemonats abziehen.
• Zimmer: Wird zimmerweise vermietet, darf die Summe der Mieten die Miete für die gesamte Wohnung nicht übersteigen.

Die Norm zählt die zulässigen Gründe nicht auf. Ein berufsbedingter Umzug, ein Studium oder eine medizinische Behandlung sind die von Juristen am häufigsten genannten Beispiele; lange Freizeitaufenthalte hingegen, die an der Costa del Sol im Winter sehr verbreitet sind, bewegen sich in einer Grauzone, die Sie vor der Unterschrift mit einem Anwalt klären sollten.

Saisonmietverträge, die vor dem 8. Oktober unterzeichnet wurden, behalten ihre Regeln bis zum Ablauf, und dann enden sie ohne Verlängerung; werden sie erneuert, fallen sie unter das neue Regime. Die Ferienvermietung von bis zu 31 Tagen bleibt außerhalb der Ley de Arrendamientos Urbanos und richtet sich nach den touristischen Vorschriften. Das Dekret ist bereits in Kraft, muss aber noch von der Diputación Permanente del Congreso bestätigt werden, voraussichtlich Mitte November.

Welche Art von Wohnungen wird an der Costa del Sol vermietet?

Unser Mietportfolio zeigt einen ganz anderen Markt als in der Provinzhauptstadt. Am 20. Oktober 2026 haben wir 614 Wohnungen und Häuser zur Miete an der Costa del Sol, alle mit Monatspreis: 403 Wohnungen und 211 Häuser und Villen, mit einer Medianmiete von 3.500 € im Monat. 92 % derjenigen, bei denen die Möblierung angegeben ist, werden möbliert und bezugsfertig vermietet, ein Produkt, das sich sowohl für Aufenthalte von mehreren Monaten als auch für lange Verträge eignet.

Daten aus unserem Portfolio zum 20. Oktober 2026: Mietwohnungen und -häuser (Wohnungen, Häuser und Villen), ohne Gewerbeflächen und Büros. Median der Monatsmiete und der Miete pro Quadratmeter; der Anteil möblierter Objekte wird auf Grundlage der Objekte berechnet, die dazu eine Angabe machen.

Marbella, Estepona und Benahavís vereinen 86 % des Angebots, mit Medianmieten zwischen 3.000 und 4.500 € im Monat. Nur 13 % der Objekte kosten 2.000 € im Monat oder weniger, ein Segment, das in Mijas 44 % erreicht. Es ist ein hochpreisiger und sehr internationaler Markt, in dem lange Verträge und Aufenthalte von mehreren Monaten nebeneinander bestehen, und deshalb sollten Sie hier die Verträge anhand der neuen Definition der vorübergehenden Wohnraummiete prüfen.

Was sollten Sie tun, wenn Sie an der Costa del Sol vermieten oder zum Vermieten kaufen?

Entscheiden Sie vor dem Kauf, welches Mietmodell zur Immobilie und zu Ihrem Plan passt, denn für jedes gelten nun ganz unterschiedliche Regeln:

Die Ferienvermietung erfordert zudem die Eintragung im Registro de Turismo de Andalucía, und ab dem 1. Dezember 2026 unterwirft das Dekret die Vermietung möblierter Wohnungen von höchstens 30 Nächten an denselben Mieter dem IVA (der spanischen Mehrwertsteuer) von 10 %, es sei denn, es handelt sich um den Hauptwohnsitz des Eigentümers. Vermietungen von mehr als 30 Nächten bleiben von der IVA befreit, wenn sie keine hotelähnlichen Leistungen wie Reinigung oder Wäschewaschen umfassen.

• Wenn Sie auf die vorübergehende Vermietung setzen, dokumentieren Sie den Grund des Mieters (Arbeitsvertrag, Immatrikulation, ärztlicher Bericht) und bewahren Sie den Nachweis auf: Können Sie ihn nicht erbringen, wird der Vertrag als Vertrag über den Hauptwohnsitz behandelt.
• Berechnen Sie die Rendite vorsichtig: Mehr Mieterwechsel bedeuten mehr Leerstandsmonate, mehr Reinigung und mehr Verwaltungsaufwand, und die Miete aneinandergereihter Verträge darf nicht mehr über den IRAV hinaus steigen.
• Prüfen Sie die vor dem 8. Oktober unterzeichneten Saisonmietverträge: Sie behalten ihre Regeln bis zum Ablauf, aber eine Verlängerung fällt bereits unter das neue Regime.
• Ziehen Sie die Langzeitvermietung in Betracht: In einem Markt mit immer weniger Dauermietangebot verringert ein guter, stabiler Mieter die Leerstandsmonate und die Verwaltungskosten.

Fazit: Lohnt sich die Saisonmiete in Málaga weiterhin?

Die Saisonmiete macht bereits mehr als ein Drittel des Marktes aus und erreicht in der Stadt Málaga 37 %, aber nicht, weil es mehr Saisonwohnungen gibt, sondern weil Langzeitmietwohnungen verschwinden. Mit dem neuen Dekret ist die Saisonmiete keine Abkürzung mehr: Sie bleibt eine gültige Option für Mieter, die wegen Arbeit, Studium oder Gesundheit den Wohnort wechseln, mit gut dokumentierten Verträgen und einer ohne Optimismus berechneten Rendite. Wenn Sie eine Wohnung vermieten oder eine als Kapitalanlage an der Costa del Sol suchen, helfen wir Ihnen bei EVS PROPERTY GROUP, das Modell zu wählen, das am besten zu jeder Immobilie passt.

Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Anwalt zu Ihrem konkreten Fall.

Häufig gestellte Fragen